不動産投資家は宅建業免許を受けるべき?違反するとどうなる? | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資家は宅建業免許を受けるべき?違反するとどうなる?

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宅地建物取引業者免許証イメージ

大家が客付けに入居者が物件探しにお世話になる街の不動産屋さん。
例外なく宅建業の免許を受けているはずですが、賃貸や売買の仲介、物件の売却をするのは、許可を受けた宅建業者でなくてはいけません。では、宅建業免許を持たない投資家が不動産を売ることは問題ないのでしょうか。

宅建業法の規制内容と罰則

宅地建物取引業法(宅建業法)には、一定の仕事(宅地建物取引業、宅建業)をする人は国土交通大臣または都道府県知事から免許を受けなければならないと定められています。

宅建業に当てはまるものは主に次のような行為です。

  • 宅地または建物を売買
  • 宅地または建物を売買の代理・媒介(いわゆる仲介)
  • 宅地または建物を貸借の代理・媒介(同上)

これらの行為を「業として」、つまり利益を求めて何度も継続して行うことが宅建業です。

収益物件を買うときには、ほとんどの場合、仲介の不動産業者を通します。また、家を借りるときも同様です。このときに業者が行う仕事が宅建業というわけです。
宅建業を無許可で行うと、3年以下の懲役または300万円以下の罰金、あるいはその両方が課せられることがあります。

所有物件の売却は宅建業法に抵触するのか

不動産投資を行う上で問題となるのは、「売買」と「賃借の仲介」です。

まず、自分が持っている物件を入居者に貸して賃料をもらうことは、「売買」でも「仲介」でもないので、宅建業法に触れることはありません。

売買については、取り組み方法によっては微妙なところですが、問題となるのは売却益(キャピタルゲイン)狙いでの購入と売却です。
転売目的で住宅を買ったり売ったりすることは、明らかな宅建業法違反となります。

「購入当初は賃貸する目的だったけど、思うように収益が上がらず、やむを得ず売却…」という場合は、基本的に違反にはなりませんが、何度も続くと転売目的の疑いをかけられるかもしれません。
担当省庁である国土交通省や各都道府県も明確な線引きはしておらず、個別に判断される形になります。

ちなみに相続した不動産や自宅などを売却することは、事業として継続的にできることではありませんから、宅建業法には抵触しません。

「転貸」は宅建業法に抵触するのか

では、空き家を所有者から借り受けて入居者に又貸しするケースや、物件を個人で所有して管理法人を設立、サブリース契約を結ぶといった方式をとっている場合はどうなるのでしょうか。
所有者と入居者の間にはさまれる立場ということは、代理・媒介にあたると考える人もいるでしょう。結論から言えば、これらは基本的には宅建業法に抵触しません。

上記のような取引は、いわゆる転貸(てんたい)と呼ばれるもので、所有者と契約して物件を借り、入居者とは別の契約をして貸します。投資家または管理法人は当事者として行いますので、賃借の代理・媒介には当てはまらないのです。

ただし、これも明確なことは言えません。管轄する都道府県によっては、入居者の募集を「媒介」と考えるなどの判断により、宅建業違反とされる可能性もあります。

宅建業免許取得の必要性は?

物件の売買や入居者の募集などを、利益を得るために継続して行うことが宅建業にあたるかどうかについて「◯回売買したら違反」というような明確な基準がはありません。
指摘されるのが怖いという人は、いっそのこと宅建業免許を取得してしまうのもいいでしょう。

宅建業の免許を受けるには、まず社内に宅地建物取引士という資格を持っている人が必要です。個人でするのであれば、自分が試験に受からなければなりません。毎年10月に行われ、合格率は15~18%といったところです。

申請から実際に免許を受けるまでに2週間~1ヶ月ほどかかります。必要なお金は、もしもの時に備えて法務局に預ける供託金や不動産協会への入会金を含めて、最低でも200万円以上は必要です。

個人にはハードルが高いですが、投資スタイルによっては検討すべきです。宅建業の申請代行を専門にしている行政書士も多くいますので、相談してみるのもいいでしょう。

まとめ

所有している不動産を入居者に貸すだけでは基本的に宅建業法違反にはあたらないと言えます。ただし、転貸する場合はグレーで、転売目的の場合は明らかな違反となります。しかしながら、いずれも明確な線引きは難しいところです。宅建業の許可を受けるには、宅地建物取引士の資格取得、1ヶ月ほどの申請期間、最低200万円ほどの資金が必要となります。

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