不動産の賃貸需要を見極める3つの方法(基礎編・中級編・応用編) | 不動産投資を考えるメディア

不動産の賃貸需要を見極める3つの方法(基礎編・中級編・応用編)

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不動産上昇イメージ

不動産投資でもっとも恐れるべきリスクの1つは、空き室リスク。防ぐためには、購入前の需要調査が鍵を握ります。物件選定を間違えると入居者を見つけるのに苦労することでしょう。基礎編から応用編まで、3つの調査方法をご紹介します。

基礎編:直接現地に行ってみる

最もわかりやすく、信頼できるのが現地訪問です。まずは立地。駅からの勾配はどうか、騒音はないか(工事など一時的なものを除く)、周辺にスーパーやガソリンスタンドなどはあるか、日当たりはどうか……など。

どのような人が住んでいるのかも見てみましょう。ファミリー層が多いのか、若い人が多いのか、中高年労働者が多いのかなど、その土地柄に合った物件であれば一定の需要が見込めます。

入居率も重要です。ガスメーターの栓や電気メーターの動きを見れば、人が住んでいる住宅かどうかわかります。空き家が多ければ、賃貸需要は少ない可能性があります。雰囲気からも感じるものがあるでしょう。休日の昼なのに全然人がいなかったり、車通りが極端に少なかったりする場合は、人が住んでいない過疎地帯かもしれません。活気を感じないところは要注意です。

中級編:人口構成を把握する

現地に行けば、賃貸需要を肌で感じることができます。短期の売買目的ならともかく、不動産投資を年金代わりのように長期安定収益と考えるなら、将来的な需要も考えなければなりません。

ヒントになるのは、人口構成です。若年層が多く、年齢別人口グラフがきれいなピラミッドを描いているようであれば、人口を維持、または増える可能性を高いものです。出生率も参考になります。

地方の若者は都市部に行きやすいので、もともと人口が少ない地域は歩留まりを考慮する必要があります。移住に積極的で居住者を増やしている自治体もありますので、それらの定性的な情報も含めて総合的に考えます。

応用編:開発計画を参照する

新しく駅ができたり、大型の商業施設ができたりする、といった開発計画も、物件の将来性をみるという面では重要です。

移動や買い物などが便利になるため、入居希望者が増えやすいということは想像しやすいでしょう。さらに、取引価格が上昇することによって、売却した時に利益が出る可能性が高まります。

開発が不動産価格に影響した例として、東京スカイツリーの登場による地価上昇が挙げられます。国土交通省の「平成24年都道府県地価調査」によると、「平成24年5月に開業した東京スカイツリー周辺で土産物店、喫茶店等の新規出店が見られ、繁華性の向上が見られる。」と記載されており、最寄りの押上駅周辺の地価は前年から9.8%上昇したということです。

開発計画は市区町村などの各自治体で見ることができます。その他、新聞や鉄道会社、不動産会社などのプレスリリースも注目しておきたいところです。

まとめ

賃貸需要を知るためには、まず現地に行くことが基本です。物件周辺の利便性や環境、活気があるかどうか、空き家の多さ(入居率)を確認します。将来的には、若い人が多いほど需要が伸びやすい傾向にあります。駅や商業施設など開発が予定されている地域は賃貸需要に加えて価格の上昇も見込めますので、併せて考慮しておきたいところです。

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