賃貸経営安定のため外国人をターゲットにすべき理由 Vol.1 | 不動産投資を考えるメディア

賃貸経営安定のため外国人をターゲットにすべき理由 Vol.1

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人口減社会の日本において注目されているのが外国人労働者の活躍です。現在、日本には年間約20万人の外国人留学生が留学しており、そのほとんどが学費を稼ぐ名目で労働に従事していると言われています。

東京23区でも特に外国人が多いと言われる新宿区では、居住している20代の多くが外国人のマンションなど、賃貸需要の主要な借り手が外国人となっているエリアも次第に増えてきています。

逆張り志向の大家さんの中には、賃貸需要の旺盛な外国人を主なターゲットにして賃貸経営を行なっている人もいます。しかし、文化や価値観の違いからゴミ出しなど共同生活のルールを守れない外国人も多く、物件の資産価値が落ちるなどの話も出ています。それでは外国人の入居者をターゲットとして賃貸経営をうまく進める方法はあるのでしょうか?

根深い日本人の連帯保証人問題

2017年に法務省は、日本に住む外国人を対象に住居に関するアンケート調査を行いました。過去5年間で、日本で住居を探した2044人のうち、外国人であることや日本人の保証人がいないことを理由に入居を断られた経験がある人は、約4割に上るという結果になりました。この調査結果を受けて、法務省は2020年の東京オリンピック・パラリンピックへと向けて法律的な整備を検討しているとのことです。

今回の調査で申し込みを断らわれる最も大きな理由としては、外国人が連帯保証人を探すのが非常に困難であるところが最も大きな理由です。特に日本人の連帯保証人がいないことを理由に入居を断られたという外国人が多かったというケースがありました。外国人が連帯保証人を探すときには、日本人であることだけではなく、一定の収入があることが求められます。もちろん、外国人の親族は外国に住んでいるケースが多いので、なかなか連帯保証人を見つけることができないことが多いものです。しかし、最近では外国人向けの賃貸保証会社も増えてきています。

外国人向け賃貸保証会社も増えている

日本に住む外国人が増えるにつれ、最近は賃貸保証会社のオーナー向けサービスも充実してきています。家賃保証はもちろんのこと、訴訟に発展した場合、弁護士費用も保証してくれるだけでなく、残置物処理まで全て対応してくれます。また、入居後のゴミの出し方や共用部の利用方法などの説明や注意をしてくれる家賃保証会社もあります。

学生向け不動産会社の中には、外国人留学生を対象とした賃貸サービスを事業展開する企業や外国人専門の賃貸保証会社も増えており、今後も外国人入居者をターゲットとした事業はさらに増えていくでしょう。

2020年には改正民法が施行され、個人の連帯保証人の保護が強化されます。オーナーは法改正に伴い契約書の書き換えなど連帯保証人のために多くの対策をする必要があります。
このため、2020年以降は個人の連帯保証人を利用するオーナーが減り、賃貸保証会社を利用する人が増えるのではないかと言われています。先述の通り、外国人向け賃貸保証会社も増えてきていることから、今後は特定の連帯保証人を取らず、賃貸保証会社を利用して外国人入居者を受け入れるオーナーが増加していくかもしれません。

ターゲットは中国人からベトナム人へ

ほんの10数年前までは、アジア系の外国人を入居させたところ、文化や価値観の違いからトラブルを起こし、物件の資産価値が大きく損なわれたという話もよく聞かれたのですが、最近では来日前に、日本の住宅事情をあらかじめ学んでから来る外国人も増えているため、そういったトラブルはかなり少なくなったと言われています。

特に経済成長が目覚ましい中国の留学生は、両親の所得も高いため仕送りも多く、日本の住居に関するルールも熟知し、ほぼ日本人と同様の生活を送っている人も多いと言われます。しかしながら、日本に留学する中国人は年々減ってきており、優良な入居者を探すのはなかなか難しいかもしれません。

中国人に代わって優良な入居者として注目されているのがベトナムからの留学生です。ベトナム人には親日家が多く、部屋を清潔に使い、ルールもきちんと守る人が多いので、共同生活にも支障なくトラブルも少ないと言われます。

飲食店を中心とした業界の新たな労働力としても注目集めているのが、このベトナム人留学生なのです。彼らの特徴は、真面目で素直であり、コツコツ仕事をする人が多く、日本人と似ているところがあるとも言われます。また、独自のネットワークを利用して、友人・知人を紹介してくれることもあり、そういった面でも重宝されています。
ある居酒屋チェーン店では、働いているアルバイトの半数はベトナム人留学生で、都内の店舗では、時間帯によっては店長以外全員ベトナム人になるという店もあるそうです。ベトナム人アルバイトの多くは都内近郊に住んでおり、そこから通っているそうですが、部屋探しには苦労しているそうです。こうした外国人の入居需要を取り込むことが将来的に賃貸経営の安定にもつながっていくかも知れません。

まとめ

以前は外国人を相手に賃貸経営を行なうにはリスクも高く、難しい状況でした。しかし、昨今では外国人専門賃貸保証会社も増え、オーナー向けサービスも充実し、日本の住宅事情をインターネットなどで事前に調べてから来日する人が増えていることから、外国人を入居させるリスクは年々減っています。
2016年末に法務省が行った調査では外国人の実に約2人に1人は入居を断られている状況で、部屋探しに苦労している外国人が非常に多いということが分かっています。今まで外国人を断っていたオーナーも、今後は視野を広げて外国人をターゲットとして考えることも戦略の一つとして検討の余地がありそうです。

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