民法改正による不動産投資の実務への影響とは? Vol.1 | 不動産投資を考えるメディア

民法改正による不動産投資の実務への影響とは? Vol.1

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民法改正で不動産投資の実務にどれだけ影響がある?①│画像1

2017年5月26日、民法(債権法)の改正法案が参議院で可決され、6月2日に公布されました。改正民法は、公布日から3年以内に施行することが定められており、法務省は2020年施行を目指し準備を進めています。実は民法の債権関係の規定(契約など)は、1896年(明治29年)に初めて制定されてから約120年もの間ほとんど改正がなされていませんでした。

この120年の間に日本経済は大きく様変わりしており、取引量は増大し、複雑化しています。このような社会経済の変化への対応を図るための見直しと、分かりやすいものにする必要性の2つの目的から民法が改正されています。改正された項目は小さなものまで含めると約200項目もありますが、今回はその中で不動産投資に関わる部分についてご紹介いたします。

民法のどの部分が改正された?

まず、今回の改正でどのような部分が変更されたのか、ということをざっくり紹介しておきましょう。今回は次の2つの点で大きく変更があります。一つ目は「社会・経済の変化への対応の観点からの改正検討項目」。もう一つは、「国民一般に分かりやすい民法とする観点からの検討項目」です。

不動産投資に関わる改正点において、前者に関連するものでは、入居者の連帯保証人対する保護が強化されたということです。連帯保証人を頼まれて断れず安易に連帯保証人となってしまい被害を被ることがないように法律が改正されました。

一方、後者に関連する改正点では、アパートやマンションに関する賃貸借契約についてとなります。この法改正により、敷金の返還や原状回復に関するルールが明記されることになりました。
これら改正内容の周知徹底を行うために、2020年を目標として改正民法が施行される見込みとなっています。つまり、賃貸借契約書などに法律内容と異なる条項があれば、2020年までに改正民法の通りに訂正しなければいけないということです。

連帯保証人の扱いはどう変わった?

では、それぞれ詳しく内容を見ていくことにしましょう。まず連帯保証人の扱いは、保護の観点からどのように変化したのでしょうか。

ポイント1

1つ目は、連帯保証人について保証限度額の設定が義務付けられたことです。
今までは入居者が家賃滞納したり物件を壊したりなどした場合、連帯保証人が代わりに滞納した家賃を支払ったり、補償をしたりしていましたが、その限度を明確にする改正がされました。改正後は無限に連帯責任を負うのではなく、限度額を決めてその範囲内で責任を負うということになります。

また、土地や建物の賃貸借契約書には、連帯保証人の責任限度額を明記することになりました。「限度額●●●万円の範囲内で保証する」「家賃●ヶ月分の範囲内で保証する」など契約書への明記が必要です。今後は責任限度額を定めていない連帯保証条項は無効になりますので、十分注意が必要です。
なお、限度額の設定については特に規定はありません。家主と連帯保証人で合意した金額を記載することになります。家賃を滞納してすぐに退去してもらえればいいのですが、なかなか退去せず、滞納から退去するまで半年から1年かかるケースもあります。裁判を起こして退去してもらう場合、さらに時間がかかるでしょう。1年分の家賃相当額が妥当な金額になるのではないでしょうか。過去の事例と合わせながら設定することが大切です。

ポイント2

2つ目は、連帯保証人から家賃滞納状況についての問い合わせに対する回答が義務付けられたことです。
これまで個人情報保護の観点から、連帯保証人が家賃の滞納状況について問い合わせをしても答えられない部分がありましたが、改正民法では連帯保証人が家賃を滞納した場合、その情報を正しく伝える必要があります。

正しい回答をしなかった場合、連帯保証人に滞納家賃を請求する際に回答義務違反を指摘され、請求に支障が出るということもあり得るのです。

また、注意しなければならないのが、1ヶ月でも家賃滞納があった場合、支払うべき残りの全ての家賃を支払わなければならないという「期限の利益喪失」の取り決めです。カーローンなどでよく見かける条項ですが、家賃に関してこの取り決めをしている場合、期限の利益喪失をした時から連帯保証人に対して2ヶ月以内に通知する必要があります。そこで問題になってくるのが、管理会社に管理を依頼しているケースです。

管理会社に管理を依頼している場合、会社によって対応が変わります。入金管理がしっかりしている優秀な管理会社であれば、1日でも入金が遅れれば、オーナーへ連絡するとともに催促のメールを入居者にも送付してくれるでしょう。

しかし、ひどい管理会社では、家賃滞納をしている事実を知らせてくれないばかりか、数ヶ月間も放ったらかしで何も対応をしてくれないというケースも少なくありません。このように問題のある管理会社に管理を依頼していると、改正民法施行後では「滞納された家賃が回収できなくなる」可能性があるのです。

ひどい管理会社のケースというのは、何も小さい管理会社ばかりではありません。大手の管理会社でもこのようなことは起こるのです。管理会社にルールを徹底するように、予め伝えておくのが無難でしょう。

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