不動産投資において重要な「土地の価格と住みやすさの関係」 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資において重要な「土地の価格と住みやすさの関係」

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毎年1月1日時点の地価を調査し、3月頃に発表される公示地価。そもそも公示地価ができたのは、売り手と買い手の複雑な事情に左右されがちな不動産取引において、それぞれの事情に偏らない価格を出すという目的で調査された価格です。公示地価をよく知ることによって、高値づかみせず投資をすることができます。

公示地価の価格はどうやって決められる?

公示地価は次のように決められます。1地点毎に不動産鑑定評価のスペシャリストである、不動産鑑定士が各々別々に土地を調査します。その土地には、建物が建っている場合が多いのですが、建物の古さや建築費用の違いなどで土地の価格が変わる場合、それを単純に比較することが難しくなるため、公示地価は更地の評価(土地本来の価格)となります。
不動産鑑定士は、最新の取引事例やその土地からの収益の見通し、その地点ごとのバランス、地域のバランスなどを考えながら評価をします。そうした不動産鑑定士の評価を元に、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を最終的に決定するのです。

公示地価の決定には様々な評価がありますが、国土交通省が出している「不動産評価鑑定基準」によると、次の3つの要素の相関関係で決まるとされています。

  1. その不動産に対してわれわれが認める効用
  2. その不動産の相対的希少性
  3. その不動産に対する有効需要

まず1ですが、効用とは「その不動産を活用して何が得られるか?」ということです。例えば、建物を貸して賃料を得る、家に住んで生活をするなどです。

次に2ですが、その不動産の価値が他の同じような不動産と比較してみて、高いか低いかということです。

最後に3ですが、実際に欲しい人がいるかどうかということです。欲しい人(需要)が多ければ多いほど価格に影響します。

住みやすさの2つのポイントに注目しよう

地価が上昇する大きな要因である3つの要素ですが、住宅地に限って言えば、地価に大きな影響を与えているのはその地点の「住みやすさ」ということになるでしょう。具体的には次の2つの要因が公示地価に大きな影響を与えると考えられています。

ア、便利さ
「便利さ」とは、その土地を取得することによって得られる「便利さ」になります。例えば、駅から近い、近所に病院やスーパーマーケットがある、幹線道路など広い道路に面しているなどです。
イ、快適さ
「快適さ」とは、その土地を取得することによって得られる「快適さ」になります。例えば、日当たりが良いとか、土地の形が四角形で建物が造りやすい、旗竿地のような土地ではなく、周囲は住宅地に囲まれていない、治安が良いなどがあります。

住みやすさの構成要素である便利さと快適さは表裏一体の関係にありますが、最近ではいかに便利なエリアであるかどうかが重要な判断ポイントになっているようです。

「住みやすさ」がエリアの人口数に表れる

住みやすさの結果が人口増減を生み出すため、その地点の人口数も結果的に地価に影響を与えます。そのエリアが便利で快適で、住みやすいということになれば、人口は増えていきますし、その逆であれば人口は減っていきます。

例えば、2017年の公示地価の都道府県別の上昇率を見ると、人口が増加している沖縄県の住宅地の地価が上がっています。これは沖縄の主要都市の再開発が進み、利便性と快適性が増しているからでしょう。

一方、千葉県の柏市大室地区の地価は全国で最大の下落率を記録しています。理由は人口減少と高齢化です。同地点は、東急不動産が1979年に開発分譲した高級住宅地「柏ビレジ」があるエリアです。1981年から当時30~40代である約1600世帯が柏ビレジに移り住んでいます。ところが、その後も街は発展せず利便性も悪いことから、子どもの独立を機に都内に移り住む人が増えたと言います。

柏ビレジから約2kmほど歩くと、つくばエクスプレスの「柏たなか駅」があります。各駅停車駅で特急は止まらないため、1日の乗降者数は4000人程度。柏ビレジに住んでいる人の多くは柏たなか駅を利用せず、特急停車駅の柏の葉キャンパス駅を利用するためバスで通勤・通学をする人が多いようです。

「柏たなか駅」の駅周辺はまだまだ開発途上で利便性が充実しているとは言えない状況です。西口も東口もまだまだ閑散とした状態です。それでも西口は徐々に24時間営業のスーパーやコンビニ、病院などが建設されてきて、住みやすさが上がっているようですが、東口はまだまだ駅前が更地のような状態です。今後どのくらい開発が進んでいくのか分からないエリアなので、投資を判断するにはもう少し時間が必要になるのではないでしょうか。

まとめ

公示地価は、様々な要因を専門家が分析し、最適な価格を算出して国土交通省が毎年発表しています。公示地価の住宅地の評価で最も価格に影響を与える要素がそのエリアの「住みさすさ」になります。長期投資を狙うのであれば、10年~20年で出来るだけ地価の安定している場所で格安物件をリサーチするのがオススメです。地価が安定しているエリアは、利便性が高い(交通機関が充実している)という特徴があります。

一方、各メディアの報道で取り上げられるような地価の急激な変動が起きているエリアには、投資のタネになるお宝物件も存在している可能性があります。しかし、こちらはやや投機的な要素が大きくなります。このように、公示地価を見ながら投資場所の選定をするというのも一考したいところです。

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