良い管理会社、悪い管理会社の見分け方 | 不動産投資を考えるメディア

良い管理会社、悪い管理会社の見分け方

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不動産投資家にとって最も重要なパートナーとなるのが管理会社。管理会社次第で安定収益が出ることもあれば、いつまで経っても空室が埋まらなかったり、退去が続いて収益性が悪くなったりすることもあります。
では、一体どのような管理会社に依頼すれば良いのでしょうか?

不動産投資家が管理会社を選んでいる現状

多くの不動産投資家やオーナーの話を聞いていると、収益物件の管理は仲介してくれた不動産会社にそのまま依頼するケースが多いようです。良い物件を紹介してくれた恩返しという部分もあると思いますが、その不動産会社が紹介してくれた管理会社が実は全くダメな会社だったということは往々にしてあります。賃貸業はビジネスですから、きちんと管理をしてくれる管理会社に依頼をすることが重要です。

ポイントとしては物件管理というビジネスを真っ当にやっている会社を選ぶということです。売買が中心で管理業務を片手間でやっていたり、小さな不動産屋で社員が1人しかいない、管理に対するノウハウが全くないというのでは先が思いやられます。そのような業者に管理を依頼しては収益を増やしていくことは難しくでしょう。自分が依頼する管理会社が、どのような方針で管理をしているのかをきちんとヒアリングして調査した上で決定すべきです。

管理戸数を増やそうと努力する会社を選ぶ

管理戸数が多い管理会社や現状は少なくてもこれから管理戸数を増やしていきたいと考えている会社は、何らかの売上対策を行っているはずです。こうした管理会社を選ぶというのも一つのポイントになります。

管理戸数の目安としては最低でも1000戸以上、できれば1万戸以上管理しているところに委託することが大切です。実を言うと、管理会社の管理している戸数というのは、そのほとんどは500戸以下で、1000戸以上管理しているのは管理会社の10社に1社程度とも言われているのです。

もう一つ重要なのは、管理会社として500戸以下だと採算がほとんど合わないため、自ずと管理の手を抜かなくてはやっていけないという問題があるということです。
たとえば、管理会社の中には物件を紹介したのに案内に至らなかった不案内報告書を作成し、定期巡回の際には報告書を作って必ず写真を添付する、入居者のクレームに繋がりやすい設備に関しては設備の状況を調べ、修繕履歴を把握して問題があれば対処するといったことをしっかりと行っている会社もあります。このように、管理についてどんな形でオーナーとコミュニケーションを取るのか、管理会社に聞いて判断するということも一つのポイントになります。

集客のためバスを運行している会社もある

集客や客付け方法で工夫していることを管理会社に聞いてみるというのも良いでしょう。
たとえば、大学の学生さんを入居者としてターゲットを絞り、管理戸数を増やしている管理会社もあります。同社では、管理している物件から大学まで無料のシャトルバスを運行し、入居者の利便性を図ることによって、早期退去を抑えているといいます。

さらに地元企業と提携して、飲食店やスーパーなどで割引が受けられるカードを独自に発行。学生さんはそのカードを提示するだけで割引が受けられるため、そのカードを目当てに入居をされる方も少なくないといいます。さらに入居者を獲得するために、サークルや学生団体の支援を行なって口コミを増やすといったことも行っています。積極的に入居者の利便性を図ることで、入居者の顧客満足度を高めている管理会社もあるのです。

また、客付けを担当する営業マンにどのようなインセンティブ制度があるかを訪ねてもみても良いかもしれません。客付けに強い会社や退去を未然に防ごうとしている会社は社内にインセンティブ制度を設けているケースが多いからです。
入居率を上げる、管理物件を増やすことで社内的にインセンティブ制度があるかどうかを聞くことにより、会社の収益を上げることにどの程度力を入れているのかを判断する一つの目安となります。

大手管理会社の審査内容を把握する

1万戸以上を管理している管理会社では、入居者に関わるトラブルそのものを減らし、効率的に経営を行っている会社が多いです。効率化のカギは入居審査です。入居者の審査を徹底することによって滞納者リスクを減らし、その対策に関わるコストを大幅に下げています。入口戦略を徹底して行っていることが多いのです。

また、入居者を募集しにくい物件そのものを扱わないという方針がある会社もあります。特に地方の大手管理会社では、サブリース案件をわざと回避している場合もあります。そのため、サブリースの物件をどの程度管理しているのかを聞いてみてもいいかもしれません。優秀な管理会社の中には、サブリースを全管理物件の1%以下というところも珍しくないのです。

まとめ

不動産管理会社といっても様々ですが、管理業務に力を入れていない会社が多数あるのが実情です。不動産会社との付き合いでそのまま管理会社を紹介してもらうケースも多く、その後の収益に大きな影響を及ぼすケースも珍しくありません。管理会社を選ぶ際は、きちんとビジネスとして成長させる工夫があるかどうかを自分の目で見極めた上で依頼をすることが何よりも大事なことです。

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