連帯保証人の極度額はいくら?2020年4月以降の賃貸業界が大荒れになる理由

2020年4月以降の賃貸業界は、少々荒れる可能性があります。その理由は「民法の連帯保証人に関するルール」に大きな変更があったためです。今回の民法改正による連帯保証人に関するルール変更で、以下のような事態が考えられます。

  • 連帯保証人を立てられない人が続出する
  • 更新時に連帯保証人を引き受けてもらえないケースが多発する
  • 賃貸契約更新における連帯保証契約が無効になる可能性

どれも入居者と賃貸オーナーにとって由々しき問題です。特に怖いのは、3点目の「賃貸契約更新における連帯保証契約が無効になる可能性」の部分。この点について、実は専門家や弁護士の間でも意見が分かれています。

2020年4月の法改正で一体何が起こるのか。早速、民法改正における連帯保証人に関する変更点を見てみましょう。

2020年(令和2年)の賃貸業界が大荒れになる2つの理由

2020年(令和2年)4月に施行される民法において、賃貸契約に深く関わる変更点がいくつかあります。中でも「保証」に関する民法のルールは非常に重要であり、場合によっては2020年4月の引越しシーズンが大荒れになる可能性すらあります。その理由を解説するため、まずは今回の民法改正における保証に関する変更点を見てみましょう。

【民法改正における連帯保証人に関する変更点】
  1. 保証契約締結時の情報提供義務化
  2. 債務者が期限の利益を喪失した場合の情報提供義務
  3. 債務の履行状況に関する情報提供義務
  4. 包括根保証の禁止の対象拡大

上記のうち「1.」は事務所などの契約に関する変更、「2.」は滞納家賃や弁償額などの支払いに関する変更ですので、今回のテーマに直接関係しません。大事なのは「3.」と「4.」。この2つの変更により、滞納している家賃を連帯保証人に明かされてしまったり、そもそも賃貸契約時に連帯保証人になってもらえなかったりする人が続出する可能性があるのです。詳しくは以下の記事で解説しています。

【2020年4月に迫る民法施行】改正で重要な「連帯保証人の保護」に関する4つの変更点
2019年は比較的落ち着いている不動産業界。消費税増税や2020年のオリンピックを間近に控え、いよいよバブルと言われる不動産業界の折り返しと...

では、上記により賃貸業界が大荒れになるのはなぜか。上記2つの変更について詳しく解説しますので、2020年4月以降の引越しや更新の予定がある方、また賃貸オーナーは必ず確認しておきましょう。

【理由1】「債務の履行状況に関する情報提供義務」

賃貸業界が大荒れになる理由の1つ目は、今回の民法改正で新たに創設された「債務の履行状況に関する情報提供義務」。賃貸契約においては「家賃の滞納状況を連帯保証人から尋ねられたら必ず回答しなければならない」と定められたのです。上記の定めができたことで、入居者にも賃貸オーナーにも関係する4つのリスクが発生します。

  • 家賃滞納が発生したら積極的に連帯保証人へ連絡しなければならないリスク
  • 賃貸契約の更新時に連帯保証人が立てられなくなるリスク
  • 賃貸契約を更新するタイミングで保証会社に切り替えなければいけないリスク
  • 上記までが要因となって無用なトラブルが発生するリスク

「滞納しても連帯保証人が確認しなければ問題ない」と思われるかもしれませんが、実はそうとも限りません。国土交通省が活用を促している賃貸契約書のひな形「賃貸住宅標準契約書(改訂版)」において、以下のような記載があります。

借主が継続的に支払いを怠っているにもかかわらず、貸主が保証人に通知せず、いたずらに契約を更新させている場合には保証債務の履行請求が信義則に反し否定されることがあり得るため(中略)、保証人の請求がない場合でも、保証人へ積極的に情報提供することが望ましいと考えられる。

■引用:国土交通省 賃貸住宅標準契約書

賃貸業界側としては、家賃滞納が発生した場合に積極的に連帯保証人に連絡することを推奨しています。言い換えれば、滞納があると発覚したことで連帯保証人が賃貸契約の更新を断る可能性が出てくるのです。

2020年4月以降の賃貸契約と更新においては、家賃保証会社へ切り替えなければならないなどの対応が必要になるケースも多くなるでしょう。うっかり忘れの滞納程度なら許容できる賃貸オーナーにとって、積極的に連帯保証人へ連絡しなければならないのは契約解除となるリスクにも繋がります。

【理由2】超重要!「個人による包括根保証の禁止」とは?

賃貸業界が大荒れになる2つ目の理由は「個人による包括根保証の禁止」です。個人による包括根保証の禁止を賃貸契約に当てはめると、「個人が賃貸契約の連帯保証人になる際は必ず保証の上限額(極度額)を設定しなければならない」という定めになります。なお、法人は適用外のため、保証会社を利用する際は極度額を設定する必要はありません。上記のルールができたことで、入居者と賃貸オーナーの両方に重要なリスクやデメリットが想定されます。

【入居者のリスク】
  • 賃貸契約や更新の手続きで連帯保証人を断られる可能性
  • 半ば強制的に家賃保証会社を利用しないといけなくなる可能性
【賃貸オーナーのリスク】
  • 連帯保証人も立てられず家賃保証会社の審査も通らない人が続出する可能性
  • 賃貸契約更新後に連帯保証人の保証契約が無効になる可能性

極度額の記載を忘れてしまうと、連帯保証人契約が無効になるため賃貸オーナーは十分に注意が必要です。また、上記をしっかり理解するために「個人による包括根保証の禁止がいつから適用になるか」という難解なルールを知っておかなければなりません。

個人による包括根保証の禁止が適用されるタイミング

一般的な賃貸契約書では連帯保証人に関する条文も一緒に記載されますが、本来は別の契約。賃貸物件の契約は「賃貸借契約」と「連帯保証契約」で分けて考える必要があります。つまり「個人による包括根保証の禁止」がいつから適用になるかは、賃貸契約の更新で連帯保証人の規約部分をそのまま更新したか、新たに極度額設定をしたかによって判断が分かれるのです。法務省から発出されているパンフレットには以下の一文があります。

施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新したときは,当事者はその契約に新法が適用されることを予測していると考えられますから,施行日後に新たに契約が締結された場合と同様に,改正後の新しい民法が適用されます。
他方で,施行日前に保証契約が更新後の債務も保証する趣旨でされ,保証について合意更新がされなかった場合には,施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用されます。

■引用:法務省

上記を簡単な例で考えてみましょう。賃貸契約書における連帯保証人に関する条文について、以下2つは旧法と新法のどちらが適用になるでしょうか。

  1. 連帯保証人は借り主と連帯して、本契約から生じる借り主の債務を負担するものとする。
  2. 連帯保証人は借り主と連帯して、本契約から生じる借り主の債務を負担するものとする。本契約が更新された場合においても、同様とする。

「1.」を法務省のパンフレットのルールに当てはめると、新法が適用されると予測できている状態で更新するわけですので、新法が適用されます。「2.」は、賃貸契約を締結した時点での連帯保証人契約が更新後も続くという主旨であるため、旧法が適用されます。

■出典:法務省 民法の一部を改正する法律(債権法改正)について

上記について、一つの疑問が湧きます。「では、賃貸契約更新の際に極度額を定めなかったら連帯保証人契約が無効になるのか?」

これは専門家でも意見が分かれており、現在のところ「そういったリスクがあるため注意が必要」という見解に留まっています。また賃貸契約書は国土交通省が見本のひな形を公開していますが、拘束力はないため約款は自由。現賃貸契約が上記「1.」「2.」のどちらになっているかは、実際の契約書を見なければ分かりません。

どちらにせよ賃貸オーナーは、賃貸契約の更新で極度額を設定していないと「連帯保証人契約は無効」と判断されるリスクを負います。そのため賃貸業界は、極度額設定を必要としない家賃保証会社との契約を必須とするか、連帯保証人契約なら必ず極度額の設定を求める動きとなるでしょう。

逆に入居者は、賃貸契約の更新時に連帯保証人による極度額設定の承諾が必要となる可能性が考えられるため、連帯保証人に署名捺印を断られる可能性が出てきます。

極度額の設定方法と連帯保証人へ情報提供するタイミング

では最後に、ここまでをまとめつつ、賃貸業界において今後大きく変わる点や入居者が気をつけるべき点を考えてみましょう。

  • 家賃の滞納が発生したら積極的に連帯保証人に連絡しなければならない
  • 賃貸契約と賃貸契約の更新時は、連帯保証人に極度額設定の承諾を得なければならない
  • 賃貸契約と賃貸契約の更新で家賃保証会社に切り替えなければならない可能性

上記3つは入居者にとっても賃貸オーナーにとってもリスクであり、少々面倒な変更です。そもそも、うっかり忘れで家賃を1ヶ月でも滞納したら直ちに連帯保証人へ連絡しなければならないのでしょうか。
この点は国土交通省の「賃貸住宅標準契約書(改訂版)」において、次のような記載が参考になります。

保証契約締結時に借主の滞納が○か月続いた場合には貸主は保証人に通知するといった特約を結ぶことも考えられる。

■引用:国土交通省 賃貸住宅標準契約書

つまり、契約締結時に「〇ヶ月の滞納があった場合には請求が無くても情報提供する」との特約を記載すれば、単なるうっかり忘れの滞納で借り主と連帯保証人がトラブルになる可能性を避けられます。

では、上記の特約に何カ月分と記載するのが妥当か。そもそも連帯保証人の極度額をいくらと設定すべきでしょうか。
これは、同じく国土交通省が調査した「極度額に関する参考資料」が非常に役に立ちます。

以下は家賃債務保証会社がオーナーに支払った保証額に対し、借り主にから回収した金額を差し引いても残った損害額の平均値などです。

【家賃保証会社が借り主から回収できなかった損害額】
家賃平均
4万円未満の物件17.7万円(概ね4か月分)
4万円~8万円未満28.2万円(4~7か月分)
8万円~12万円未満50.0万円(4~6か月分)
12万円~16万円未満71.2万円(3~4か月分)
16万円~20万円未満97.3万円(5~6か月分)
20万円~30万円未満126.2万円(4~6か月分)
30万円~40万円未満156.8万円(4~5か月分)
40万円以上437.3万円(概ね11か月分)

■参考:国土交通省 極度額に関する参考資料

更に保証会社ではなく連帯保証人を立てた契約において、裁判所が連帯保証人に命じた判決による負担額も公開されています。

【裁判所の判決で連帯保証人に支払うよう命じられた滞納額等】
平均最小中央値最大値
家賃13.2か月分家賃2ヶ月分家賃12ヶ月分家賃33か月分

■参考:国土交通省 極度額に関する参考資料

家賃保証会社と連帯保証人では、負担額がまるで違うのが分かります。連帯保証人の負担額は平均13ヶ月分となっていますが、回収のプロである家賃保証会社でさえ最低3ヶ月分の損害額は発生しています。

そもそも家賃滞納が発生すると、3~4か月目から取り立てが厳しくなり、滞納から概ね6ヶ月経過すると賃貸契約の解除や強制退去などの法的手続きに入るケースが多くあります。賃貸オーナーと借り主、そして連帯保証人となる人との話し合いにもよりますが、滞納に対する賃貸業界の対応を考えると、極度額は家賃12ヶ月分前後が基準になってくるのではないかと考えられます。

今回の民法改正は、誰も経験のない手続きが発生しますから、取引事例や判例の積み重ねで徐々に詳細なルールが作られていくものと考えられます。家賃滞納が無いに越したことはありませんが、賃貸オーナーは今のうちから家賃保証会社への切り替えや極度額について管理会社と十分話し合う必要があるでしょう。

また、入居者は今後の家賃滞納に対する対応が今まで以上に厳しくなるものと考え、連帯保証人にも賃貸オーナーにも誠意のある行動を心がけるべきと言えるでしょう。

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