最近よく聞く「不動産特定共同事業法」を重要ポイントのみ解説 | 不動産投資を考えるメディア

最近よく聞く「不動産特定共同事業法」を重要ポイントのみ解説

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不動産特定共同事業
不動産投資ファンドの商品概要に「この商品は不動産特定共同事業の下に…」という用語が出てくることがあります。
実はこの不動産特定共同事業という言葉、自分が投資する商品がどのようなものかを把握するために重要なものなのです。

不動産投資ファンドというと、「みんなでお金を出し合って不動産を運用する」など漠然とした理解にとどまっている方も少なくないかも知れません。
しかし、不動産特定共同事業法という法律の下では、投資方法も投資後に得られる権利にも違いがあるのです。

今回は、投資商品を見極めるためには大事な「不動産特定共同事業」について、重要なポイントのみに絞って解説いたします。

クラウドファンディングだけじゃない不動産特定共同事業

「不動産特定共同事業」と文字で見ると漠然としていて分かりづらいかも知れませんが、言葉を分解してみると大体のイメージが掴めます。

「不動産を」
「特定の方法により」
「複数の投資家等が共同で」
「運用・投資する事業」

つまり、複数人の集まりが出資したお金などで不動産を運用したり売買したりしながら、利益を上げていく事業ということです。似た商品としてイメージしやすいのが、J-REITや不動産クラウドファンディングなどではないでしょうか。

J-REITについては不動産事業を証券化して金融商品取引法の下で投資する商品ですので、不動産特定共同事業にはあたりません。クラウドファンディングは「不動産特定共同事業」と「金融商品取引業」、「貸金業」などで分かれるため、商品や会社によって不動産特定共同事業にあたるかどうかが異なります。

では、それらをどこで区別すれば良いかというと、クラウドファンディングを取り扱う会社の概要に「不動産特定共同事業 第○号事業者」ですとか「不動産特定共同事業許可番号 東京都知事 第〇〇号」と書かれていれば、不動産特定共同事業を行う会社ということになります。

不動産特定共同事業と金融商品取引業の関わりについては、複雑な法律の話になるため省略しますが、クラウドファンディング以外にも、近年では「共同出資型不動産」という形で実際に所有権を共有持分として得られ、税金面でも不動産取引に関わる特例措置を適用できる投資商品も出てきました。

上記のような不動産投資商品と不動産特定共同事業の関係性を理解するために、不動産特定共同事業についてもう少し詳しく解説していきましょう。

不動産特定共同事業は 3種類に分かれる

不動産特定共同事業は、その名の通り「不動産特定共同事業法」の下に営まれる事業です。この「不動産特定共同事業法 第2条3項」の定めにより事業は以下の3つに分類されています。

【不動産特定共同事業法 第2条3項における分類】
  • 1号:投資家らで作る組合が共同で不動産を購入し、代表者にその不動産を出資して運用してもらう
  • 2号:投資家らで作る組合が代表者にお金を出資して、そのお金で不動産取引や運用を行ってもらう
  • 3号:投資家らで作る組合が所有する不動産を貸し出して運用する

■出典:e-Gov不動産特定共同事業法

各分類の「号」というのは、不動産特定共同事業法の第2条3項の後に続く「号」を指します。
つまり、法令でそれぞれの投資事業や商品が定義づけられており、投資家に販売する商品もその法令に当てはめて公正に取引されなければならないという事です。

まだ不動産特定共同事業を具体的にはイメージしづらいかと思いますので、続いて一般的な不動産特定共同事業の流れと具体的な投資方法の違いを解説していきます。

不動産特定共同事業の仕組みと各分類の違い

法令による違いを解説しましたが、より分かりやすく理解するために「1号=共同出資型不動産」、「2号=クラウドファンディング」と区別しても間違いではありません。3号に関しては例が少なく、一般に認知されているような投資商品は多くありません。

ただ、仕組みを誤解したまま投資してしまわないように、もう少し正確に理解する必要があります。まず不動産特定共同事業は定義は違うものの、実はいずれも以下のような流れと仕組みで成り立っています。

【不動産特定共同事業の大まかな流れ】
  1. 主な事業者と投資家で組合を作る
  2. 組合が出資を行う
  3. 不動産の運用・管理を行う
  4. 運用・管理による利益が分配される

上記の流れの中で、1号から3号は「作られる組合の違い」「何を出資するかの違い」「誰が運用するかの違い」で区別されます。具体的には「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」のどれになるのかということなのですが、もう少し詳しく見てみましょう。

【任意組合型】
投資家らで組合を作った上で不動産を共有持分として購入します。組合は、不動産特定共同事業の代表者(主に不動産会社)に「共有持ち分である不動産を出資」して運用してもらい、運用益は出資した組合員である投資家に分配されます。法令上の「1号」にあたる事業です。
【匿名組合型】
投資家らで作った組合が、不動産特定共同事業の代表者(主に不動産会社)に「お金を出資」します。その代表者が不動産取引を行い、得た利益が組合員である投資家に分配されます。法令上では「2号」に該当します。
【賃貸型】
投資家らで作った組合が所有する「不動産を事業者に賃貸して」運用し、得られた利益を分配します。これが「3号」です。

少々ややこしいかもしれませんが、「出資なのか賃貸なのか」「お金と不動産のどちらを出資するのか」の違いはご理解いただけるかと思います。それと、もう一つだけ大事な違いとして「組合の違い」があります。

1号の共同出資型不動産が任意組合型に該当するわけですが、不動産会社も投資家も組合員となるため、平等な立場で運用が可能です。
それに対し、2号の匿名組合型は「クラウドファンディング」によくある形ですので、投資家はお金を出資するだけで投資できる反面、不動産会社が事業の主導権を握っています。
そして3号の賃貸型は、具体例があまり多くありませんが、所有権も事業方針の権限も完全に組合にあり、不動産会社は単にサブリースを行うような形となります。

なぜこれほど複雑な法律を作ったのかと疑問に思うかもしれませんが、これらの違いは投資スタンスにも関わってくる大事なことなのです。

不動産特定共同事業のメリット・デメリット

最後に、ここまで複雑な仕組みとなった不動産特定共同事業への投資の必要性をメリット・デメリットで比較してみましょう。

〈メリット〉
  • 株などと違って収益が安定して得られる
  • 国や地方自治体の許可を得た会社しか行えない事業のため、信頼性が高い
  • 不動産を小口化しているため投資しやすい
  • 遺産分割の準備や分散投資に活用できる
  • 不動産を管理する手間がかからない
  • 減価償却や小規模宅地の特例といった減税措置が受けられる(匿名組合型以外)
〈デメリット〉
  • 元本や分配の保証はない
  • 匿名組合型は投資方法や投資する先の物件について見えづらい部分がある
  • 自分の意志で物件の運用や管理の方法を変えられない
  • 事業者が破綻したら組合で運用しなければならない
  • 登録免許税や不動産取得税がかかる(匿名組合型以外)

J-REITは不動産を投資信託という形で販売していますので、不動産特有の減税措置は受けられませんし、もちろん運用に対する口出しは全くできません。
匿名組合型もそれに近い形ですが、物件詳細を確認しながら投資できるという点では、J-REITよりは実際の不動産投資に近いと言えるでしょう。

今や不動産価格が高騰しすぎてしまい、現物の不動産投資はなかなか手が出しにくいのが現状です。
そんな状況が続く限り、不動産特定共同事業はこれからの不動産投資家にとってスタンダードになっていく可能性もあるでしょう。

まとめ

今回は不動産特定事業法について解説しましたが、本来は更に「不動産特定共同事業法の第2条4項1号~4号」という風に分けて考える必要があります。
非常に複雑な説明となるため、現時点では不動産特定共同事業は主に3種類あるということでざっくり理解していただければ良いでしょう。

クラウドファンディングを始めとして、現代の不動産投資には様々な形があります。無理に大金を使って不動産投資を始めなくても、小口の不動産投資商品もあるのだと覚えておけば、いざという時に有用な投資先になるかもしれません。

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