実質利回り3%超!コスモスイニシアが手がける「共同出資型不動産」とは?

20190223
新宿や渋谷、表参道といった好立地の不動産に1000万円から投資でき、しかも所有権付き。こんな夢のような話が実際にあるのをご存知でしょうか。

不動産投資というと、物件を探し、高いお金で購入し、運用中は管理に手間をかけ、高く売る方法を模索していくという、涙ぐましい努力の甲斐あって初めて成功を手にできるというのが一般的です。

しかし、ここ最近では「共同出資型不動産」という、管理・運用は全て任せられる上に、好立地の不動産を最低1000万円から所有できる新しい不動産投資法に注目が集まっています。

そんな魅力的な不動産投資商品をコスモスイニシア社が販売しているのですが、そもそも共同出資型不動産とは何なのでしょうか。

今回は、まだまだ認知が広がらない共同出資型不動産について、そしてコスモスイニシアが販売する「セレサージュ」という投資商品をご紹介します。

新しい不動産投資の形「共同出資型不動産」とは?

不動産投資というと、一般的に現物の不動産をローンや現金で購入して賃貸経営するイメージが先行しがちですが、昨今注目を集めている「共同出資型不動産」も一つの不動産投資の形です。

共同出資型不動産とは、複数人が一つの物件に出資し、そこから得られる賃料収入を分配金として得るという投資スキームです。

一般に知られている似た仕組みの投資商品に「J-REIT」や「クラウドファンディング」などがありますが、適用される法律が金融商品取引法なのか貸金業法なのか、はたまた不動産特定共同事業法なのかによって、種類もスキームも違います。

この点は本メディアでまたの機会に解説したいと思いますが、一旦ここでは「複数人で不動産を所有して分配金を得る」のが共同出資型不動産という風に捉えていただければ差し支えありません。

ただ、J-REITやクラウドファンディングと似ているとは言っても、決定的に違う点が一つあります。

それは「所有権の有無」です。

小口化された不動産投資商品の多くは証券化した不動産に投資するものであったり、信託受益権による分配を受けるというもので、実際には不動産の所有権は無いことがほとんどです。

それに対し、今回解説する共同出資不動産は、J-REITなどと違って「共有持分としての所有権」を持つことになります。

共同出資型不動産には、他にも「新しい不動産投資の形」と言える特徴がありますが、その良い例として「コスモスイニシア」が行う共同出資不動産事業をご紹介したいと思います。

出口戦略までワンセット!コスモスイニシアのセレサージュの魅力

コスモスイニシアが共同出資型不動産として販売する商品は、以下のような仕組みとなっています。

  1. コスモスイニシアが不動産を購入
  2. 複数の投資家に共有持分として物件を購入してもらう
  3. 投資家が組合員、コスモスイニシアが理事長となって不動産不特定共同事業の任意組合を立ち上げる
  4. 理事長であるコスモスイニシアが物件の管理を含めた総合的な運営を行う
  5. 年に2回、コスモスイニシアが経費を差し引いた利益の分配を行う
  6. 運用期間終了後に、コスモスイニシアが任意組合の集会を開き、不動産の売却の提案を行う
  7. 売却に賛成する人が過半数となったら売却を実施
  8. 売却益も最終的に投資家に分配される

この中で最も不動産投資家にとってありがたいのは、「不動産運営の手間が省ける」「出口戦略までセットになっている」という点ではないでしょうか。

不動産投資というのは、物件を購入して家賃収入で投資したお金を回収していくのが一般的な流れです。ただその中で、物件管理や節税対策、空室対策、トラブルへの対応など実に多くの手間がかかります。

更に、市況の変化を敏感に捉えながら、不動産を所有し続けるのか、タイミングを見計らって売るのかという出口戦略も考えなければなりません。

そんな全ての手間を代行してくれるのが、コスモスイニシアの「セレサージュ」というシリーズ商品です。

運用期間は15年を予定として、コスモスイニシアが培ったノウハウでリーシング(商業用不動産の賃貸借契約やテナント募集などの総合サポート業務)を行い、更に立地が良いことから有利な売却にも期待できます。

まさに、所有から売却までの出口戦略がワンセットになったのがコスモスイニシアの共同出資型不動産なのです。

コスモスイニシアが手がける「セレサージュ」の特徴

コスモスイニシアが販売するセレサージュですが、初めて販売したのが2017年とまだ比較的新しい商品です。

その第1号の共同出資型不動産が「セレサージュ代官山」というテナントビルです。

オシャレなお店が多い代官山のテナントビルに投資できるのは、投資家にとっても魅力的なのではないでしょうか。

事実、セレサージュ代官山は大好評のうちに完売し、立地の良さからテナントに空きが出ても1ヶ月もしないうちに新たな入居が決まってしまうほどの人気物件となっています。

そしてつい先日、コスモスイニシアは共同出資型不動産の第2号として「セレサージュ表参道」の販売を開始しました。

コスモスイニシアの共同出資型不動産が人気を呼ぶ理由とは何なのでしょうか。

調べてみたところ、以下のように特徴やメリットがあることが分かりました。

  • 千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区という資産価値の高い都心5区を中心に展開している
  • 1口500万円、最低2口1000万円で購入可能
  • 30年という長い時間の中で培ったサブリース事業のノウハウにより稼働率96%を達成している
  • 不動産の所有権を共有持分として所有できる
  • 減価償却や小規模宅地の特例といった税法上の減税措置が受けられる
  • 1口単位で投資できるため相続時の遺産分割が容易
  • 運用中の売却も可能
  • コスモスイニシアが倒産しても所有権は残る
  • 満室時で実質利回り3.33%、稼働率95%でも3.14%と高い利益率に期待できる

共同出資型の不動産投資商品を販売しているのはコスモスイニシアだけではありませんが、上記のようなメリット等を明確に示しているのはコスモスイニシアならではの特徴とも言えます。

また、共同出資型の不動産投資は法人や機関投資家がターゲットとなっていることが多い中、個人向け商品を提供しているという観点では上記の特徴やメリットが貴重なものというのは間違いなさそうです。

念のために注意しておきたいリスク

さて、コスモスイニシアのセレサージュを始めとした共同出資型不動産ですが、当然のことながらメリットばかりではありません。

不動産投資という面で見た時に、以下のようなリスクやデメリットに注意する必要があります。

  • 元本や利回りは保証されていない
  • 運用会社が倒産した場合、組合員にて事業を継続しなければならない
  • 所有権を得ることになるため不動産取得税や登録免許税などの費用がかかる

コスモスイニシアが販売する共同出資型不動産は実際に所有権を持つことになるため、運営中の各費用は一般の不動産投資と同じように組合員である投資家の費用としてダイレクトに反映されます。

また、税金に関しても個人が不動産を所有しているのと同じルールが適用されることになります。

J-REITなどと比べて明らかに違うのは、「不動産を共有持分として購入する」ことによる費用や税金の扱いです。

ただ、コスモスイニシアでは都心5区という希少性の高い立地の物件に絞っていますので、よほど不動産市場が悪化することでもなければ、上記のようなリスクに過敏になる必要はないかもしれませんが、可能性がゼロとは言い切れませんので注意が全く不要なわけではありません。

どちらにしても、高い不動産をローンや現金で購入して、切磋琢磨しながらキャッシュフローを確保していくというこれまでの不動産投資と比べると、コスモスイニシアの共同出資型不動産は、新しい不動産投資の形として投資家に浸透していく可能性は十分あり得るのではないでしょうか。

まとめ

共同出資型不動産は所有権を持てるのが特徴ですが、あくまで共有持分であり任意組合も作ることから 権利を振りかざしてオーナーの好き勝手にやるということは不可能です。共同出資型不動産の認知がいまいち広まっていかないのはそこに原因があるかもしれません。もし自分なりの工夫で不動産を運用し、同時にキャッシュフローを最大限まで引き出したいなら、やはり自己所有の不動産を購入する必要があります。

ただ、もし低コスト低リスクで手間も省きながら不動産収入を得たいのであれば、必ずしも不動産を個人で所有する必要はありません。不動産投資は株や債券と違って「家賃」が利益の源泉となりますので、常に変動する市場価格に振り回されずに安定した運用商品として、共同出資型不動産への投資も決して悪い話ではないという見方もできるのではないでしょうか。

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