いつのまにか他人名義になる事も…「不動産の時効取得」とはなにか | 不動産投資を考えるメディア

いつのまにか他人名義になる事も…「不動産の時効取得」とはなにか

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時効

「自分が所有している不動産を第三者が一定期間利用すると、所有権はその第三者のものになる。」そんな法律があるのをご存知でしょうか。

これは民法にも明記されたれっきとした事実であって、不動産を明らかに占有されていたなどの要件を満たすと自分の不動産が奪われてしまう事があるのです。今回はそんな「不動産の時効取得」ついて解説します。

不動産の時効取得とは?

「不動産の時効取得」とは、10年もしくは20年の間、第三者が不動産を占有している状態が続いたと認められた場合、その不動産は第三者の物になるというものです。これは民法の第162条にもハッキリと明記されていることであり、実際に所有権をめぐって裁判となったケースも存在しています。

そういった点で考えると、やはり不動産は必ず登記すべきであり、公図や地積測量図などもしっかり確認する必要があります。その不動産の所有権が自分にあると自覚することは大事なことだと言えるでしょう。

では、もし自分のマンションに親戚を長い間住まわせていた場合、時効取得によりそのマンションは親戚の物になってしまうのでしょうか。

時効取得が適用となる詳細条件

いくら時効取得があると言っても、無理矢理に建物を建ててしまえばその土地は自分のものにはなりません。不動産の時効取得には細かな適用条件が定められており、民法162条でも以下のような決まりがあります。

第162条
1項 20年間所有の意思をもって、平穏に、且つ公然と他人の物を占有した者はその所有権を取得する。
2項 10年間、所有の意思をもって、平穏に、且つ公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に善意であり、且つ過失がなかったときはその所有権を取得する。

■出典:e-Gov
http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089_20180401_429AC0000000044&openerCode=1#544

まず1項の場合で考えると、「平穏、且つ公然と」「明らかに占有している状態」が20年続いた時に所有権が移るとされています。2項については「平穏、且つ公然と」「所有の意思をもって占有している状態」に加えて、「占有開始時に善意である」「過失がない」という条件があります。これを少し紐解くと以下のように解釈されます。

"平穏、且つ公然と"
暴力や脅迫、恫喝などや、秘密裏に行われたことではないということ
"所有の意思を持って占有を開始した状態"
家も何も建っていない状態ではなく、写真や証言等でその不動産の所有の意思があったことや、占有していたと認められる証拠が必要
"占有開始時に善意である"
不動産会社などと普通に売買契約をして家を建てたなど、悪意がないこと
"過失がない"
確認不足などにより他人の不動産について勝手に売買したなどの過失が認められないこと

こういった要件を満たしていた場合に不動産の時効取得が完成しますので、先ほどの「親戚に長い間住まわせていた」ということであれば、賃料などの取り交わしがなくても、双方に賃貸という自覚があるため不動産の時効取得は適用されないことになります。

実際に時効取得となる具体的なケース

そう考えると、不動産の時効取得は簡単には起こらない事のように思えてきます。たしかに時効取得を狙って不動産を占有したとしても、さすがに10年もの間、本来の所有者が気づかないままというのは考えづらいことです。

しかし、時効取得となる以下の事例をみると、そうとも言えないことが分かります。

  • 隣家の土地の一部が自分の物だったと判明したが、時効取得により所有権を主張できなくなった
  • 既に亡くなった親が別の場所に土地を持っていたことが判明したが、既に別の人が家を建てて住んでいたため所有権はその人に移ってしまった
  • 長く続いている隣人との境界線の問題が、時効取得によりどちらかに不利になる
  • 亡くなった親に実は別の子供もいたが、相続された不動産について10年経過するとその子供は権利を主張できない

上記のようなケースがあるため、実際には不動産の時効取得が起きないとは言えないのです。

時効取得にも対抗手段がある

では、上記のケースに限らず、もし自分の不動産が時効取得で奪われてしまことになった場合、何か対抗できる方法はないのでしょうか。

この場合、先ほどの時効取得の適用要件の逆を考えればよく、具体的には以下のような手段が有効だと考えられます。

①第三者が自分の物ではないと分かっていながら土地の一部を使っていた
②不動産会社や自分の確認不足で、既に登記済みの土地の売買を行ってしまっていた

このケースは、不動産の時効取得要件となる「占有開始時に善意である」「過失がない」とは真逆ですので、相手に対抗できる手段となります。

①「家庭菜園のために土地をしばらく貸してほしい」という双方の話があって時効期間が経過した
②占有ではなく強引な占拠により時効期間が経過した

1つ目は双方に貸し借りの認識があったため、「所有の意思をもって」という部分で時効取得になりません。また、2つ目の強引に占拠した事実があるなら「平穏、且つ公然と」とは言えないため、こちらも時効取得は成立しません。

時効取得への対抗手段としては、上記も含めて全てにおいて証拠や立証できるものが必要です。これらはあくまで一例であり、具体的には事例によって判断が分かれるため、もし時効取得の可能性がある不動産を所有している場合、早めに弁護士等に相談したほうが良いでしょう。

まとめ

もし、自分自身が不動産の時効取得を主張する側だとすると、今度はその不動産の取得が認められた際の税金に気をつけなければいけません。

時効取得で不動産の所有権を主張して認められた場合、登記簿の原因の欄に「時効取得」と記載されるため、その時点で所得税がかかります。つまり、不動産はタダで手に入っても税金はタダにはならないということです。

所有者不明土地という問題もあることから、特に地方の不動産を購入する場合などは、厄介な不動産の時効取得の事例には十分気をつけたほうが良いでしょう。

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