起死回生なるか。セーフティネット制度の変化と改訂ポイントを解説 | 不動産投資を考えるメディア

起死回生なるか。セーフティネット制度の変化と改訂ポイントを解説

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バリアフリー住宅
2017年10月に施行された「改正住宅セーフティネット法」。「入居者を拒まない賃貸住宅」を合言葉に不動産オーナーや投資家から一定の期待が寄せられていました。しかし蓋を開けてみれば、国土交通省が掲げた「2020年までに17万5000戸」という目標に対し、現在の住宅登録数は遠く及ばず…。

しかしここへきて、国も「これではまずい」と重い腰をあげる動きが出てきています。今回は、改正セーフティネット法の施行から現在に至るまでの変化や進捗を見ていきたいと思います。

セーフティネット制度の概要

以前の記事でもご紹介させていただいとおり、セーフティネット制度に登録した住宅は「空き家問題」と「高齢者やその他生活困窮者」の問題を解決するまさに一石二鳥の制度です。

初めての不動産投資で利回り10%!?住宅セーフティネット活用術
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2017年4月に公布され、同年10月に施行された「改正住宅セーフティネット法」。 世間の雰囲気を見る限りでは、住宅セーフティネット普及への期...

それを踏まえ、具体的には以下のようなメリットがあります。

【入居者のメリット】
・高齢や低所得、障害を持っているなど住宅の取得が困難な人の入居が拒否されない
・家賃の低廉化が図られるため住居費用を安くできる
【不動産オーナーのメリット】
・リフォームや家賃の補助があるため賃料を安くしても収入を確保できる
・入居者ではなく福祉事務所からの家賃の代理納付があるため延滞などがない
・自治体や関連団体により住宅を必要とする人をマッチングしてくれるため空室対策になる

他にも細かなメリットはありますが、どちらかというと不動産オーナーのメリットの方が多くなっています。ただ、不動産オーナーへのメリットを手厚くすることで「滞納リスク」「事故リスク」を低減できるため、結果的に「住宅確保要配慮者」への支援にも繋がるという効果が見込めます。一見して、入居者、オーナー、国・自治体の抱える問題を解決できるWin-Win-Winが実現しそうにも思えますが、実際のところそう上手くいっていないのが現状です。

セーフティネット住宅登録数の推移

ここで、2017年10月以降からのセーフティネット住宅の登録数推移を各メディアで報じている情報からまとめてみたいと思います。

セーフティネット住宅の登録数推移
年月 件数 戸数
2018年1月 不明 171戸
2018年2月 37件 186戸
2018年3月 80件 621戸
2018年4月 78件 607戸
2018年5月 81件 622戸
2018年6月 不明 867戸
2018年7月 不明 1140戸
2018年8月 187件 3162戸
2018年9月 不明 3580戸
2018年10月 254件 3768戸

正直なところ、今年1月からの増加ペースは非常に遅いと言えます。国としては2020年末までに17万5000戸を目標としていましたので、本来であれば1ヶ月で5000戸弱のペースで増加しなければ達成できません。しかし実際は、7月まで数百件ペースという非常に遅い増加となっています。実はこの背景には色々と事情があるようです。これまでセーフティネット住宅の登録が進んでこなかった理由は以下のようなことが主とされています。

  • 家賃補助等に自治体が後ろ向き
  • 制度自体の認知度が低い
  • 登録までの作業や承認に時間と手間がかかりすぎる
  • そもそもセーフティネット住宅の基準範囲外である

他にも、自治体により住宅の登録に1万円以上の手数料を取っているところもあるとのこと。住宅支援策に協力するオーナーから手数料を徴収しようというのは信じられない話ではありますが、主には以上のような問題がある事からセーフティネット住宅が普及していかなかったという理由があります。

セーフティネット住宅の手続き簡素化

こういった現状を国も黙って見ていたわけではないようで、先月9月に行われた国の協議でも「住宅セーフティネットの現状と課題」ということで話し合いは行われています。

また、セーフティネット住宅情報提供システムの情報を確認したところ「セーフティネット住宅の申請手続き簡素化により、登録が迅速に!」というリリース情報があります。7月に更新されたリリース情報ですが、先ほどの登録住宅数の推移からすると、確かに7月以降から急に登録数が伸びています。手続きの簡素化とは具体的にどのようなものか確認したところ、以下の4つについて改訂されたようです。

  • 申請書の記載事項として、管理委託契約の具体的内容などを削除して簡素化した
  • 付近の見取り図、建物配置図、建物の平面図、登記事項証明書、法人の登記事項証明書、検査済確認証などの添付を不要とした
  • システム上の登録で必須であった最寄駅からの所要時間を任意とした
  • その他、申請書や添付書類を印刷せずにシステム上で提出できるよう変更

入居者サイドとしては駅までの徒歩分数くらいは知りたいところですが、登録時の提出書類や登録の簡素化、データ転送による登録を可能にしたのは大きいでしょう。セーフティネット住宅の登録がしやすくなったことに加え、もう一つ「死亡するまで住み続けられる賃貸住宅」の制度にも変更がありました。

「死亡するまで住み続けられる賃貸住宅の制度」の変更点

「死亡するまで住み続けられる賃貸住宅」の制度というのは、正確には「終身建物賃貸借事業」の事を指します。始めて聞いたという方も多いかと思いますが、簡単に言うと「高齢者が生きている限り安心して暮らせるように、借主の終身まで継続できる賃貸契約(終身建物賃貸借契約)」というものです。

これまでの賃貸契約の形態の場合、借主が死亡しても賃貸契約自体が相続できてしまうという懸念がありましたが、終身建物賃貸借契約であれば一代限りの契約ということで不動産オーナーにとっては一つの安心材料となります。ただやはり、手続きの煩わしさから高齢者住宅などを事業として行う人以外が活用するケースは少ないという課題がありました。そこで国が手続きの緩和に乗り出したというわけです。

主な変更点を見てみましょう。

  • 該当の賃貸事業を行う際の申請手続きにおいて、付近の見取り図、建物配置図、登記事項証明書などの添付を不要とした
  • バリアフリー化のコスト軽減のため、段差や階段の基準を削除
  • 一部屋9㎡以上のシェハウスの場合であれば終身建物賃貸借事業に活用できるようにした
  • 自治体が強化、緩和できるバリアフリー基準の項目を追加

上記の制度変更により、セーフティネット住宅の積極的な登録に繋がるかというと疑問が残りますが、上記2つの変更内容を見る限りではセーフティネット住宅制度の課題点として「手続きが煩雑」「登録基準が厳しい」というところに着目して変更されていることが分かります。

それでもまだ、現在の登録数は254 件で4000 戸以下と2%しか進んでいません。上記の変更点以外にも、不動産オーナーが積極的に動くための仕組みづくりが必要となりそうです。

まとめ

セーフティネット住宅の登録数の少なさについては、各メディアで「遅い」「意味ない」「広まらない」と様々な視点から批判の声を挙げています。目標戸数を17万5000戸と打ち出してしまったのが問題かもしれませんが、施工から1年経過して数千戸まで登録が増えたのは決して悪い事でもないように思えます。

とはいえ、増え続ける空き家と住宅確保要配慮者という問題もあります。それぞれの増加スピードを比較し、それでもセーフティネット住宅の登録が急がれるということであれば、国は今すぐにでも対策を打ち出すべきと言えるでしょう。

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