アパート経営の落し穴「一括借り上げ(サブリース)」のリスクとは?! | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営の落し穴「一括借り上げ(サブリース)」のリスクとは?!

アパート経営者にとって空室リスクは経営の失敗に関わる大変重要な問題です。その空室リスクを解消するのが、不動産会社による「一括借り上げ(サブリース)」です。
では、その一括借り上げ(サブリース)にリスクはないのでしょうか。この記事では一括借り上げ(サブリース)というシステムがどういったものか解説していきます。

一括借り上げではなく、一部の空き室や賃料未払いを防ぐのを主な目的とした家賃保証システムについては以下の記事で解説しています。
家賃保証システムの仕組みと利用するメリット

一括借り上げ(サブリース)のメリット

一括借り上げ(サブリース)のメリット

アパート経営を行う場合、一括借り上げ(サブリース)を行うかどうかは運営に関わる重要なポイントになります。一括借り上げ(サブリース)は不動産会社がアパートを借り上げる事で、経営者に一定の収入を保証するものです。

アパート経営にとって最も大きなリスクとなり得るのが空室リスク・家賃滞納リスクです。家賃が入らなければ収益になりませんので全体の利回り低下にもつながります。そういった場合、一括借り上げ(サブリース)であれば不動産会社が代わりに家賃を支払ってくれるため、常に一定以上の水準を期待する事ができます。そのため収益の安定化を目的として一括借り上げ(サブリース)利用する人も多いのです。

一括借り上げ(サブリース)では、管理も不動産会社で行ってくれるのが一般的です。修繕費は基本的に経営者負担になりますが、共用スペースの掃除や施設の点検などは不動産会社を通じて行ってくれます。管理がしっかり行き届いているかどうかは入居率にも影響するため、しっかりと気を配る不動産会社は多いのです。また、家賃滞納問題は入居者と揉めてトラブルに発展する可能性もありますが、一括借り上げ(サブリース)では家賃の回収も不動産会社が代行するため、そういった滞納リスクを避ける事にも役立ちます。

注意したいのは、自分で直接運営するよりも利回りが低下する可能性があるという点です。入居率が常に100%に近い状態であれば、自分で経営した方が確実に利回りが高くなります。入居率が極端に低い場合であれば一括借り上げ(サブリース)の方が利益が上がりやすくなるため、想定されるリスクに合わせて選択するのが一般的です。

不動産投資初心者の場合は一括借り上げ(サブリース)の方がデメリットが少なく、経験を積む上ではプラスになることもあります。一定のノウハウを積んでから自己流の経営を始めるという人も多いのです。

一括借り上げ(サブリース)契約内容をよく確認する

一括借り上げ(サブリース)を選ぶなら契約内容をよく確認する

一括借り上げ(サブリース)はアパート経営のデメリットを減らせるという事を紹介してきました。しかし、借り上げの契約には期限があり、不動産会社も随時契約を見直すという点には注意が必要です。空き室が目立つようであれば賃料を下げるなど工夫も必要になるからです。賃料が下がれば利回りも低下しますので、収入にも直結する可能性が高くなります。契約更新期間や賃料変更の判断などは通常契約書に明記されているため、入念なチェックが必要になるのです。

トラブル事例として多いのは、空室率があまりに高いと、契約自体が更新されないといった事や、賃料の大幅な値下げを要求されるといったケースです。仮に契約期間が長くても賃料の見直しが頻繁に可能な契約条件であれば、相次ぐ賃料の引き下げにより管理費・修繕費などを含めるとトータルで赤字になってしまう可能性があります。契約期間が短ければ、一括借り上げ(サブリース)の契約が打ち切られ、自己管理または自分で管理会社などを手配しなければならないという事態に陥る事もあります。

長期契約の場合は自分の都合で打ち切れない事があり、打ち切る場合は違約金が発生するなどのリスクもあります。契約書は細部まで読んで十分に内容を把握しなければ、契約自体が不利な内容となっている可能性がありますので注意が必要です。不動産会社はあくまで「利益を出すために一括借り上げ(サブリース)を行っている」というのを念頭に置いておく事が重要なのです。

大手不動産会社の場合、長期一括借り上げ(サブリース)の条件として「自社系列のメンテナンス会社や修理会社を指定する」など、利益を出すために様々な工夫を行っている場合があります。コスト意識に常にシビアになり、メリットとデメリットを天秤にかけて適切な判断を行わなければ、結果的に投資資金の回収自体が困難になってしまう可能性もありますので十分注意が必要です。

もし一括借り上げ(サブリース)が打ち切られた場合は?

もし一括借り上げ(サブリース)が打ち切られた場合は?

一括借り上げ(サブリース)には不動産会社の運営姿勢や契約内容にも左右される部分があります。アパート経営のハードルを下げるメリットはある一方でリスクもあるため、メリットとデメリットの慎重な比較が必要です。万一、契約が打ち切られた場合にどのように対処するか、最悪の事態も想定しておく必要があります。

契約の打ち切りの理由は、入居率の悪さ以外にも不動産会社の倒産や経営環境の悪化などがあります。免責事項として契約書に書かれている事も多いため、しっかり確認する必要があります。こちらから解約を申し入れた場合はどうなるかという事も合わせて確認が必須です。

入居率が低い場合、リフォーム・リノベーションを行う事で状況が改善するケースもあります。自分から積極的に動く事で打ち切りを防ぐ方法もあるのです。修繕費やリフォーム代金の決め方も不動産会社によって大きく差が出るため、どの程度の割合の資金を負担するかは契約条件によって異なってきます。

負担が割に合わない場合、一度契約を打ち切って抜本的なリノベーションを行った方が収益力が高まるケースもあります。また、不動産会社も常に競争を行っているため、より良い一括借り上げ(サブリース)の条件を提示する不動産会社に乗り換える方法もあります。自分で経営した方が良いか、どの程度管理会社に任せるべきかといった事は定期的に見直したいポイントになります。

まとめ

一括借り上げ(サブリース)にはメリットだけでなくデメリットも存在します。家賃保証の割合いや契約期間などの表面的な条件だけでなく詳細を確認し、冷静に判断する必要があります。トラブルから裁判に発展するなどのケースも珍しくないため、安易に契約しないという事も大切なのです。

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