最安は千葉県?「NOI率」からみる運営費ランキング

不動産業界知識
ちば

不動産投資の投資効率やリスクを把握するものには、「利回り」をはじめとして「実質利回り」「NOI」「ROI」など、実に様々な指標があります。これら全てを把握している方もいますし、逆に「実質利回りだけ分かれば大丈夫」という方もいます。

何が正解かというのは人それぞれの投資方針によって違いますが、今後は「NOI率」が不動産投資をシミュレーションするにあたって基準になるかもしれません。今回は新しい指標となる「NOI率」とは具体的に何か、NOI率から見えてくるエリア別の運営費をランキング形式でご紹介いたします。

NOI利回りとは?

まず、不動産投資初心者の方でも理解できるように「NOI」の意味をご説明します。不動産投資の利回りといえば「表面利回り」が最も有名なところで、計算式は以下の通りです。

【表面利回りの計算式】
年間賃料 ÷ 物件価格 × 100 = 表面利回り

表面利回りはその物件から得られる収益性を見るための指標ですが、そもそも不動産を購入する際の諸費用や物件を運用する際の経費を考慮していないため、実際の利回りとはかけ離れた数値となります。そこで重要とされるのが実質利回りです。実質利回りの計算式は以下のようになります。

【実質利回りの計算式】
実際の賃料 - 運営費 = (1)
物件価格 + 諸費用 = (2)
(1) ÷ (2) × 100 = 実質利回り

これで実際に物件を運営した際の利回りを計算することができます。
では、今回のテーマである「NOI」はどのように計算するかというと、簡単に言えば、実質利回りの計算式にあった(1)がそれにあたります。結果的にNOIを物件の取得価格で割るため、実質利回りのことを「NOI利回り」と呼ぶこともあります。

実質利回りやNOIにローンや減価償却費は含まない

注意したいのは、計算式の各項で何を含めるかです。例えば「運営費」と言われても、管理費や修繕費、入居募集時の広告料など様々なものがあります。基本的に「ローン」と「減価償却費」、「空室損」以外は全て運営費に含みます。実質利回りやNOIというのは物件の本当の収益性を計る指標の為、実際には費用が発生していない減価償却費を含むのは適切ではありません。

また、ローンについても借りる人は実質利回りが低くなり、借りない人は実質利回りが高くなるというように、計算結果に違いが出ることから除外されることがほとんどです。実質利回りは「%」で示す指標、NOIは「万円」で表される実際の収入額となります。この後解説する「NOI率」にも関係してきますのでしっかり覚えておきましょう。

最も運営費率が高い都道府県は?

さて、物件を購入する前に見込み家賃と運営費が分かれば、不動産市場もかなり透明性の高いものになるでしょう。ただ、実際はなかなかそうはいきません。見込み家賃は実際に募集されている家賃を見れば相場が分かります。

しかし、運営費は物件の運営方法により差が出ますし、空室の有無で賃料収入が変わりますので一概に答えの出せるものではありません。よって日本の不動産市場では、その物件を購入してよいかどうか、どのエリアで物件を探すべきかという具体的な指標が見えづらいのが現状です。

そこで2012年ころから調査が始まったのがNOI率や運営費率です。NOI率は、米国不動産管理協会の日本支部である「IREM JAPAN」が、より実態に近い指標を普及させるために始めた調査であり、見えづらかった空室損も含めた運営費を計算要素に含めるため大変参考になる指標です。

■参考:IREM JAPAN全国賃貸住宅実態調査

なお、NOI率には空室という要素が含まれますが、運営費率には空室損は含まれてはいません。詳しい計算式は後ほどご説明しますが、NOI率と運営費率の考え方は以下のようになります。

NOI率空室損と運営費を差し引いた後の賃料の満室賃料に対する割合
運営費率満室賃料に対して、運営で実際に発生したコスト

要は、実質利回りよりも更に踏み込んだのがNOI率、運営費はあくまでお金として支払ったコストの割合という考え方になります。では、このIREM JAPANが調査したデータより、まずはワンルームの運営費率を地域ごとにランキングしたものをご紹介します。

【2017年度 地域別のワンルーム運営費】
順位都道府県運営比率
1位熊本県32.44%
2位京都府24.77%
3位埼玉県24.41%
4位大分県24.07%
5位福岡県24.05%
6位神奈川県23.78%
7位北海道23.76%
8位兵庫県23.62%
9位大阪府23.52%
10位東京都23.20%
11位宮城県23.20%
12位富山県22.41%
13位宮崎県21.09%
14位千葉県20.16%

運営費率の計算式は以下の通りとなります。

「運営費 ÷ 満室賃料 = 運営費率」

意外にも、東京都が比較的に下位にあり、同じ関東エリアの埼玉が上位にあります。地方エリアが上位にランクインしているのは空室率が高いためかと一瞬考えましたが、先ほどお伝えした通りIREM JAPNの調査したデータでは運営費に空室損は含んでいません。

かといって、ランキング上位の熊本や京都だけ修繕が多くなる木造が極端に多いとか、保守点検費が必要となるエレベーターが多いということもありませんでしたので、少々謎が残るところです。

不動産の真の実力!NOI率の最も高いエリア

では、最後に最も気になるNOI率についての解説と、NOI率の全国ランキングを見てみましょう。IREM JAPNが定義しているNOI率は以下のように算出されます。

満室賃料 + その他の収入等 - 空室損 = 実行収入(1)
(1) - 運営費 = NOI(2)
{(2) ÷ 満室賃料}× 100 = NOI率

※空室損も別の計算式がありますが、話が複雑になるためここでは省略します。

一見、単なる実質利回りの計算のように思えますが、大きな違いは「空室損」が含まれていること。まずは、実質利回りよりもかなり実態に近い指標ということで理解されれば差し当たって問題ないでしょう。では、NOI率の地域別ランキングを見てみましょう。

【2017年度 地域別のワンルームNOI率】
順位都道府県NOI率
1位宮崎県78.06%
2位富山県77.59%
3位千葉県76.77%
4位宮城県76.46%
5位東京都75.28%
6位福岡県75.09%
7位神奈川県?74.84%
8位北海道74.50%
9位京都府74.28%
10位兵庫県73.96%
11位埼玉県73.17%
12位大分県72.12%
13位大阪府71.20%
14位熊本県62.56%

もちろんNOI率の計算にローンや減価償却費は含んでいません。空室も含めた全てのコストを満室賃料で割っていますので、この値が高いほど効率の良い投資が可能ということです。

上記ランキングの結果も意外に感じられるかもしれませんが、まだ調査データがそこまで多くないというのが少し気になるところですが、IREM JAPANが普及活動を進めるNOI率は、不動産投資の業界を透明化するのに大変貴重なデータであることは間違いないと言えるでしょう。

まとめ

今回はあまり耳にすることのないNOI率について解説いたしました。恐らく、各指標の計算式に何の要素を含み、何を除外するのかという事で悩まれたことのある人は意外と多いのではないでしょうか。

それは各指標の計算式に明確な定義がないことが主な原因ですし、逆に商売として指標を扱う業者側にとって都合良く数字を変えられるものでもあるため、どれが本来の指標なのかということが分かりづらくなっているのが現状です。

少なからず、多くの人が欲しがるデータというのは実態に近いデータであり、かつ透明性の高いものとなれば多くの人が参考にすることでしょう。そういった意味でも、実際にNOI率の調査に乗り出したIREM JAPANの活動は、これからも応援すべきものではないでしょうか。

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