ホームインスペクションが説明義務化!知っておきたい基礎知識と活用法

ホームインスペクション(住宅診断)の基礎知識と活用法

2016年5月、宅地建物取引業の改正により説明が義務化された「ホームインスペクション」。2018年4月から施行されましたが、いまいちホームインスペクションについて話題になっていないのが気になります。ホームインペクションは、主にエンドユーザーの取引における活用が想定されています。ただ不動産投資用の収益物件購入の際に活かせるのも事実。

今回は、賃貸経営者・不動産投資家にとって必須知識になるかもしれない、「ホームインスペクション」について基礎知識を解説します。

ホームインスペクションとは?

ホームインスペクションとは、住宅知識に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が“第三者の立場”で住宅を評価するサービスです。住宅の劣化状況や欠陥の有無、修繕が必要になる箇所とタイミングなど、賃貸管理には欠かせないアドバイスを受けられます。

評価方法は、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」でも示されており、基本的には目視での確認がベースとなっています。つまりデータや数値による簡易的な診断ではなく、物理的かつ正確に劣化程度や不具合などが評価されるのです。

■出典:国土交通省 建物状況調査(インスペクション)を活用しませんか?

ホームインスペクションは最初の段階では比較的に気軽に診断を依頼できるのが特徴ですが、ホームインスペクションで何かしらの不具合が確認された場合には、依頼者の希望でより詳細な検査を実施することも可能で、目視確認だけでなく破壊検査に至る可能性もあります。ホームインスペクションが行われた物件なら、買い手に安心感を与えられるメリットもあります。

ホームインスペクションの説明義務化を導入する狙い

さて、法改正により何故ホームインスペクションの説明が義務化されたのでしょうか。結論から申し上げると「中古住宅市場の活性化」が国の目的だからです。

2000年の住宅品確法施行以降、日本の住宅は耐震強度をはじめとして建物の性能上重要な事項に関して10年保証が義務付けられているため、欠陥住宅は減りつつあります。ただ裏を返せば「品確法施行以前に建てられた住宅は、住宅性能やコンディションが保証されていない」と言えるのです。

国土交通省も空き家対策を進めていますが、エンドユーザーが中古物件の取引を安心して行えないのは上記が主な理由。このような中古住宅市場を低迷させるマイナス要因を取り払うために、ホームインスペクションの説明義務化が導入されたのです。

ホームインスペクションの説明義務化の概要

よく勘違いされがちですが、今回の法改正はホームインスペクションが義務化されたのではなく「ホームインスペクションの説明が義務化」されたものです。そもそもホームインスペクションの説明義務化とは何でしょうか。改正された宅地建物取引業法において、以下のように定められています。

第三十四条の二の四項 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの(第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。)の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。)を実施する者のあつせんに関する事項

■引用:e-GoV

条文を簡単にすると「建築済みの建物については、インスペクションの実施状況とインスペクションを実施する人の斡旋に関する事項を重要事項説明書に記載して説明しなさい」という意味です。具体的な説明内容は細かくなっていますので省略しますが、大まかには以下の通りです。

  • 不動産業者が売り主・買い主に対して、インスペクションを実施する業者をあっせんできるかどうか
  • インスペクションを実施しているかどうか
  • インスペクションを実施しているならその結果
  • 設計図書を含めた建物の建築・維持保全に関する書類の保存状況(売買・交換のみ)

もちろん不動産業者がインスペクション業者を斡旋できるということなら、依頼すれば斡旋してもらえます。上記の定めにより安心して中古住宅の売買を促していこうというのが法改正の目的なのです。

不動産投資におけるホームインスペクション活用法

居住用のマイホーム取得とは違って、投資家が収益物件用を取得する場合は自分の判断が全て。法律やローン、建物の構造など相応の知識が必要ですが、今後はホームインスペクションに関する知識もある程度求められるでしょう。

そこで参考にすべきなのが、最初にお伝えした「既存住宅インスペクション・ガイドライン」。既存住宅インスペクション・ガイドラインでは、主な検査項目が解説されています。

■出典:国土交通省 既存住宅インスペクション・ガイドライン

もちろん上記データを参考に個人が検査するのはいけません。専門家に依頼してしっかり検査してもらうようにしましょう。ただ上記のような点が重要なのだと分かっているだけでも、建物を見る目が違ってくるはずです。

また、ホームインスペクションを受けるのはそれ自体がメリットです。築年数の古い物件は損壊リスクが高いと見られますので、価格が安くて利回りが高いのです。一般の不動産会社は見た目と築年数で価格を決めるため、いざインスペクションをしてみると破損個所も少なく、まだまだ丈夫だと判断されるケースもあり得ます。つまり、「高い利回りの割にそこまで状態は悪くない」という物件に出会える可能性があるのです。

ただし、ホームインスペクションには費用がかかります。先述の検査項目などを基に自身でも目利きの力をつけつつ、ここぞという時にインスペクションの依頼をしてみてはいかがでしょうか。簡単に諦められない魅力的な物件が、実は破損だらけだったなんてリスクも抑えられるはずです。

まとめ

2018年4月から導入された「ホームインスペクションの説明義務化」について解説させていただきました。一般の住宅取得者だけでなく、不動産投資家にとっても重要な制度であることがご理解いただけたかと思います。

日本のホームインスペクションの歴史はまだまだ浅いと言われています。利回りアップの施策や空室対策で忙しいかもしれませんが、たまには「建物」自体にもっと目を向ける時間を作ってみると意外なお宝物件が見つかるかもしれません。

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