分かりにくい不動産用語「FM、AM、PM、LM、BM、CM」の違いと特徴まとめ

FM?AM?PM?LM?BM?CM?
不動産の運営において耳にすることがある「FM」「AM」「PM」「LM」「BM」「CM」という用語。オフィスなどの不動産情報を見ているとよく登場する言葉ですが、それぞれが何を意味するかご存じない方も多いはず。

オフィスやテナントがメインの個人投資家は多くはありませんが、それぞれの用語の意味を理解することは不動産投資全般の知識を深めることにもつながります。今回は分かりやすくご理解いただくために個人の賃貸経営を例に各用語について解説します。

FM(ファシリティマネジメント)とは

「FM(ファシリティマネジメント)」とは、不動産を全体的な視点で見て経営戦略を検討し、不動産活用の提案や資産の管理、そしてコスト削減などを含めた不動産経営の適正化を行うマネジメント業務。「Facility(ファシリティ)」は「施設」という意味ですが、つまり不動産という施設を総合的にマネジメントしていくのがFMの役割です。

例えば、相続した土地に古い家屋があったとします。そのままでは管理コストや税金がかかるばかりですから、民泊やco-living(コリビング)拠点などによる活用方法を企画・提案し、収支や建物の管理、修繕コストの削減、収益増加のためのリフォームなどで収益化を模索していきます。これがFMの位置づけです。

FMにおいては「最適化」という言葉が良く使われますが、保有資産を活用して高い収益性とコストの排除を実現していくのがFMと言ってもよいでしょう。

AM(アセットマネジメント)とは

AM(アセットマネジメント)とは、対象の不動産に関する資産価値の形成や不動産の運営指示、建物の保全業務などを代行する業務です。「Asset(アセット)=資産」という意味であることから、不動産以外に株や債券などの保有資産があれば、それをオーナーの代わりに管理するのもAMの役割になります。

AMはしばしばFMと混同され線引きが難しいと言われますが、FMが「企画提案」を行う業務なら、AMは「資産価値の保全」を代行する業務です。

FMは所有する不動産以外においても収益化の提案を行っていきますが、AMはどちらかと言えば既に所有している不動産の資産価値を保全していくのがメイン。続いて解説するマネジメント業務を監督するのがAMと言って良いでしょう。

PM(プロパティマネジメント)とは

PM(プロパティマネジメント)とは、所有不動産の管理を行う業務のことです。不動産の管理には契約事務や家賃の請求、借主からの問い合わせや苦情に対応するなど様々な業務があります。不動産を適切に運営していくにあたって必要な業務を全て担っているのがPM業務です。

一般のアパート経営で例えるなら「管理委託会社」を想像すると分かりやすいでしょう。管理会社の業務範囲は広く、上記に挙げた業務以外にも入居募集や修繕工事の発注、時には法務相談も行っています。言うなれば大家業を代行するがPM業務を行う会社ということになるでしょう。

LM(リーシングマネジメント)とは

LM(リーシングマネジメント)とは、賃貸物件の入居募集に関する全般的な業務です。賃貸マーケットの調査に始まり、調査結果に対する戦略を練ります。実際の入居募集から契約業務、各種交渉の受付など入居募集に関わる業務全般のことをLMと言います。

一般の賃貸物件に当てはめると、LM業務は家賃相場や競合物件を調べた上で募集条件を決めるところから始まります。その後は不動産ポータルサイトへの掲載や内見の手配、時には不動産仲介会社で物件のプレゼンを行うなど、物件のプロモーション活動全体を担うのがLM業務です。

BM(ビルマネジメント)とは

BM(ビルマネジメント)とは、建物自体の管理を行う業務を指します。設備管理や清掃業務、保守点検から植栽の剪定などまで、不動産をハード面から捉えて管理するのがBMの役割です。大規模修繕の計画や施工を担うこともあります。

CM(コンストラクトマネジメント)とは

CM(コンストラクトマネジメント)とは、これから建築する建物の設計や工事の発注、そして施行から建築コストの管理までを一手に担う業務です。一般的には建築会社と利害関係のない第三者となる会社がCM業務を行うことから、工事発注や建築コスト、工事の品質などの透明性を向上させるのに役立ちます。

例えば、一つの建築会社にアパートの設計から施工、管理までを全て任せてしまうと、不適切な中間コストやマージンなどが上乗せされてしまうことがあります。それに対してCMの場合、設計から竣工までの全てに関わる業者を分離して選定することから、無駄なコストの排除と適正な建築工程を設定することが可能です。これまで常識だった建築会社へ全てを任せる方式と比較して、「CM方式」とも呼ばれています。

各用語の比較表とまとめ

ここまでに解説した「FM」「AM」「PM」「LM」「BM」「CM」の違いですが、その定義は曖昧かつ混同して理解されがちです。そこで最後に、図解や表を見ながらそれぞれのマネジメント業務の関係性や業務内容のイメージを掴んでおきましょう。
「FM」「AM」「PM」「LM」「BM」「CM」の相関図

マネジメントの種類業務内容
FM(ファシリティマネジメント)
  • 総合的な視点による不動産経営戦略の企画や提案
  • 修繕やリフォームなどまで含めた不動産活用
  • その他コスト削減や収益の最大化
AM(アセットマネジメント)
  • 不動産の運営に係わる資金調達や資金管理
  • 不動産運営の代行
  • 不動産売却時の資産評価や買い主との交渉
  • 不動産以外に保有しているオーナー資産の管理も行う
PM(プロパティマネジメント)
  • 不動産の運営に関する事務全般
  • 入居者や各種トラブルへの対応
  • 家賃の集金や滞納への請求など
  • 入居募集や修繕、工事業者の選定
LM(リーシングマネジメント)
  • 賃貸市場や周辺地域のマーケティング
  • 募集条件の設定や募集方法の決定
  • 入居募集や仲介会社の選定
  • 賃貸契約事務や更新、解約手続きなど
BM(ビルマネジメント)
  • 共用部や各種設備の管理や点検
  • 建物の清掃業務
  • 大規模修繕の計画や施工
  • 植栽の剪定
CM(コンストラクトマネジメント)
  • 建築の設計から品質までの管理
  • 建築コスト削減
  • 建築工程の管理
  • 各業者の手配

会社により何を業務に含めるかは違います。ただ各マネジメントの種類を切り分けるなら、不動産オーナーとFM、AM会社が協力して戦略を決め、それを実行に移すのがPM会社と考えると良いでしょう。LMやBMはPM会社の各部署で行うことが多く、不動産仲介業を営んでいることもあります。

一般的に今回ご紹介した不動産用語は、テナントやビルなどの不動産で扱われることが多い言葉です。ただ個人の不動産投資家においても、解説したマネジメントの重要性を理解することは収益を最大化するのに役立つことでしょう。

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