【2020年4月に迫る民法施行】改正で重要な「連帯保証人の保護」に関する4つの変更点

民法
2019年は比較的落ち着いている不動産業界。消費税増税や2020年のオリンピックを間近に控え、いよいよバブルと言われる不動産業界の折り返しといったタイミングと言えるでしょう。

さて、一時大騒ぎになった120年ぶりに改正される民法の施行が2020年4月に迫っています。あらゆるメディアで改正点を解説していますので、一度くらいは目を通したという方は多いでしょう。ただ同時に「連帯保証人」という部分がどう変わるのか、あまり詳しく理解していないと言う方も多いのではないでしょうか。

実は賃貸オーナーにとって、連帯保証人に関する法改正が一番重要です。理解していないと大変な事態に巻き込まれる可能性もあります。今回は民法改正で重要な連帯保証人の保護に関する4つの変更点をまとめて解説します。なお、今回の民法改正における保証に関する変更点は、賃貸契約に特化したものではありません。本記事では分かりやすくするため「賃貸契約における変更点」という前提での解説であることにご留意ください。

【変更点1】保証契約締結時の情報提供義務

まず、比較的に簡単な「保証契約締結時の情報提供義務」から確認しましょう。本変更で対象となるのは、「事業」のために借りる賃貸契約における「個人」の連帯保証人です。分かりやすく個人レベルで例えると、起業するための事務所として賃貸物件を借りるときに家族に連帯保証人を依頼するというケース。上記のようなケースで借り主となる人は、以下の情報を連帯保証人へ知らせなければなりません。

【提供すべき情報の種類】
  1. 財産
  2. 収支状況
  3. 賃貸契約以外にある債務と額
  4. 「2.」の債務に関する履行状況
  5. 担保として提供できるもの

【出典】法務省 民法の一部を改正する法律(債権法改正)について

一般の賃貸住宅ではあまり多いケースではありませんが、時には空室対策のために事務所使用可とする場合もあります。更に上記に関して、以下に該当する場合は連帯保証人契約を取り消せるルールも新たに創設されました。

  • 提供すべき情報を連帯保証人に伝えていなかった
  • 伝えた情報が間違っていて連帯保証人が誤認した
  • 借り主が連帯保証人に情報を提供していないと賃貸オーナーが知っていた、または知ることができた

具体例で言えば、「1000万円貯金したのでラーメン屋を始める」と聞いて連帯保証人になったが、実は100万円しか蓄えが無く、開店資金もローンで賄っていたと発覚すれば連帯保証人の契約は解除となります。

難しいのは3点目にある「賃貸オーナーが知っていた(知ることができた)」という部分。この点について賃貸オーナーが積極的に借り主に確認すべきなのか、それとも知り得た情報を故意に隠した場合に限定するのかなどは、施行後の専門家による見解や裁判などの積み重ねが必要になるでしょう。

【変更点2】債務の履行状況に関する情報提供義務

2つ目の変更点も比較的に簡単ですが重要です。「債務の履行状況に関する情報提供義務」というのは、連帯保証人となった人から家賃滞納の有無などを確認された場合、賃貸オーナーはその詳細を伝える義務を負うという意味です。

これまで、家賃を何ヶ月も滞納して膨大な額になってから初めて連帯保証人に連絡がいくというケースが多発していました。個人情報保護の観点や情報提供に関する明確な定めもないため、連帯保証人が情報提供を求めても答えてもらえません。そのため滞納額が大きくなってから初めて知らされるケースが少なくなかったのです。

上記のような問題を解消するため、賃貸オーナーは連帯保証人から請求されたら以下を伝えなければならないと定められました。

  • 債務不履行の有無(家賃を滞納しているか)
  • 債務額の元本(何ヶ月滞納しているかなど)
  • 発生している利息や損害金(滞納家賃に対する延滞利息など)
  • その他、期日を定めて支払うことになっている債務で期日を過ぎているもの

【出典】法務省 民法の一部を改正する法律(債権法改正)について

今回の変更が保証全般に関わる法改正ですので、基本的にはローンなどの金銭的な債務も含めています。よって4点目をどう捉えるかは難しいところです。強いて言うなら、居室内を破損させてしまったときの修理代や滞納している家賃に関して期日を決めて支払うとしていながら支払っていないようなケースが考えられるでしょう。

なお、上記の情報提供に関して連帯保証人が法人か個人か問いません。更に情報提供にあたって、借り主の承諾も不要です。

【変更点3】債務者が期限の利益を喪失した場合の情報提供義務

変更点の3つ目は、実際に滞納が続いているようなケースに考えられる改正です。例えば、事前の情報提供で滞納があると知っていたとしても、必ずしも連帯保証人に返済能力があるとは限りません。そのため、一旦は借り主と賃貸オーナーの間で分割による滞納家賃の支払いといった約束をすることもあるでしょう。

上記のように借り主が支払いの猶予を得たことを「期限の利益」と言い、期限までに支払いをしなかった場合を「期限の利益の喪失」と言います。今回の民法改正において、期限の利益を喪失したケースにおいて以下のような定めが作られました。

  • 借り主が期限の利益を喪失した時は、賃貸オーナーは連帯保証人に対して2ヶ月以内に通知しなければならない
  • 2ヶ月以内に通知をしなかった時は、連帯保証人に対して期限の利益を喪失日から通知した日までの遅延損害金を請求できない

つまり、支払いが遅れた分については2ヶ月以内に連帯保証人に連絡しなければならず、2か月以上経過した部分の遅延損害金は連帯保証人に請求できないという意味です。なお、そもそもの借り主には遅延損害金の支払い義務がそのまま残ります。

【変更点4】包括根保証の禁止の対象拡大(極度額の義務化)

最後に解説するのは、今回の民法改正でも非常に重要であり少々難解な「包括根保証の禁止の対象拡大」という変更です。まず用語から確認しておきましょう。

「根保証」とは…?
債務者(借りる人)の現在の借金だけでなく、後日借りたお金なども全てを保証するといった契約内容
「包括根保証」とは…?
債務者の行為により発生する全ての債務を保証するという意味

包括根保証はあまりにも危険な保証契約であるため、これまで金銭の貸し借りにおいて「包括根保証は禁止!根保証するなら上限額を決めなさい!」と定められていました。賃貸契約においても似たような側面があります。根保証とは記載されませんが、賃貸契約書における連帯保証人の規約は一般的に以下のように記載されるため、まさに根保証と言えます。

「連帯保証人(以下「丙」という。)は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務を負担するものとする。」

上記の規約だけでは、何ヶ月も滞納された家賃や高額な修繕費、更には訴訟費用や話し合いの際に第三者へケガを負わせたといったことまで全て保証しなければいけません。それを防ぐために、今回の民法改正で包括根保証を禁止する範囲を賃貸契約の連帯保証人にまで広げたのです。

賃貸契約の連帯保証人欄に「極度額」の設定が義務化

【出典】法務省 民法の一部を改正する法律(債権法改正)について

包括根保証の禁止の対象拡大でもう一点重要なのが、「保証する限度額の設定」が義務付けられた点です。保証する限度額ですが、正確には「極度額」と言い、賃貸契約において極度額を設定していない連帯保証人契約は無効となります。また連帯保証人が死亡したり、破産したりした場合は連帯保証人契約が無効になります。

この包括根保証の禁止対象の拡大は難解なため、一旦ここまでをまとめておきましょう。

  • 包括根保証の禁止とは借り主の義務である全ての債務を保証する契約は禁止
  • 連帯保証(根保証)については極度額を決めて契約しなければならない
  • 極度額の設定されていない契約における連帯保証は無効である
  • 以下に該当することとなった場合は連帯保証の契約が終了する
    • 賃貸オーナーが連帯保証人に対して強制執行や担保権の実行を開始した
    • 連帯保証人が破産手続を開始した
    • 借り主、または連帯保証人が死亡した

民法改正で想定される賃貸業界への影響

さて、今回の民法改正における変更点のみ解説しましたが、最後に民法改正により賃貸業界へどんな影響があるか簡単にまとめてみましょう。

  • 連帯保証人になってくれる人が少なくなる
  • 賃貸契約の更新で連帯保証人を断られる
  • 賃貸契約の更新後に高額な滞納が発覚する
  • 賃貸契約の更新時に極度額を設定し忘れて連帯保証が無効になる
  • 上記までにより保証会社の利用が急増する

他にも様々なケースが考えられるかもしれませんが、特に上記5つが起こる可能性は高いと言えるでしょう。例えば、連帯保証人が滞納状況などを照会できるようになれば、借り主も家賃を滞納しないよう強く認識するようになります。

しかし、既に賃貸物件に住んでいる人で今まさに滞納中であれば、賃貸契約の更新後に滞納状況を照会されてしまってトラブルになる可能性が十分考えられます。つまり、滞納発覚後の更新で連帯保証人の承諾が得られず、賃貸契約を更新できないというケースが考えられるのです。

なお、最後に解説した「包括根保証の禁止の対象拡大」については、「極度額はいくらまで設定可能か?」「いつから適用になるか?」といった点がまだ残されています。それは次の記事で解説しますが、今回は賃貸関連のメディアでも詳しく解説していない非常に重要な改正ポイントです。本記事を読み返していただいて2020年4月以降の賃貸経営に備えましょう。

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