儲かるアパート経営のコツとリノベーションの勧め | 不動産投資を考えるメディア

儲かるアパート経営のコツとリノベーションの勧め

必要な初期投資は惜しまない

必要な初期投資は惜しまない

アパート経営は儲かると言われますが、実際にはそんなに簡単なものではありません。漫然とした経営では本来儲けられる利益を逃してしまいます。儲かるアパート経営を目指すなら、最初の物件選びの段階からきちんとした経営意識を持つことが重要です。

物件選びで重要なのが費用の問題です。不動産投資では初期費用を抑えることが大きなポイントになりますが、アパート経営では物件にかける費用を必要以上に惜しんではいけません。アパート物件は単なる経費ではなく利益を生むための投資です。削るべき部分を削るのは当然ですが、必要な投資まで惜しんでしまうと入居者確保が難しくなり、利回りが悪化してしまいます。物件への投資は将来的な利益を生むのが目的なのですから、必要以上にケチってはいけません。

最重要ポイントは物件の立地です。アパート経営には後から変更可能な条件と変更できない条件がありますが、立地は後から変更することができず安易に妥協してしまうと後々まで大きく響いてしまいます。儲かるアパートの条件として立地の良さは欠かせない条件です。建物の状態は後から修繕できますが立地はそうは行きません。アパート選びでは立地を第一条権に候補を選んでください。

中古物件のリフォーム工事は経営を始める前の段階でまとめて済ませ、きれいな状態にしてから貸し出すのが効率的です。古びた物件は入居希望者が少なく家賃も低水準です。必要な工事費用は惜しまずに投資して価値を高めてから部屋を貸し出せば家賃水準も上げられ、長期的な利回りが改善し儲かるアパートに生まれ変わります。

ターゲットを絞って差別化を図る

ターゲットを絞って差別化を目指す

アパート経営で大きな壁となるのがライバル物件の存在です。エリアにそのアパートしか賃貸物件がなければ入居希望者を独占できますが、現実にそのようなことはありえません。どのエリアでも近隣に似たような賃貸物件は存在し、ライバルとして入居希望者の争奪戦を繰り広げることになります。

ライバル争いを避ける手段として賃貸需要が圧倒的に高く「貸して市場」のエリアにアパートを用意するという戦略がありますが、そのようなエリアは地価も高く簡単に不動産投資できるものではありません。現実的な戦略としては入居者のターゲットを絞り、他の賃貸物件と徹底的な差別化を目指すという方法が有効です。

賃貸物件は入居者によって求めるものが異なります。ターゲットを広く想定したアパートは入居候補者は多いですがライバルに負ける可能性が高く空室リスクが付きまといます。ターゲットを絞り好みに合わせたアパートを用意すると入居候補者は少なくなるものの入居先として選ばれる確率はグンと高くなり、ライバルとの無駄な争いによる消耗を避けられます。底堅い需要が確保できれば常に空室のない儲かるアパートとなるでしょう。

ターゲットによって物件に求められるものは異なります。例えば、音大近くのアパートならば完全防音・楽器演奏可の条件なら確実に需要が見込めますし、IT企業で働く人をターゲットにネット環境の充実度を売りにするのも効果的です。子どもが走っても騒音が響かない、バイク専用の駐車場付き、家庭菜園が利用できるなどターゲットを絞りこみアイデアを工夫することでライバルとの差別化を通じて儲かるアパート経営が実現します。

リノベーションの勧め

成功のポイントは?儲かるアパート経営のコツ画像3

アパート経営で注目されているのが、築年数の古い物件を大規模に改修工事し新しい価値を吹き込むリノベーションです。リノベーションでは通常のリフォーム工事にとどまらない自由な発想で工事が行われます。昔ながらの6畳二間の和室アパートをフローリングのおしゃれな内装に変更する、ミニバーなどこだわりの設備を導入する、ロフトの設置で使えるスペースを広げるなど、アパートを全く新しい形に生まれ変わらせるのがリノベーションの特徴です。

リノベーションを活用する最大のメリットは、物件購入費用を安く抑え儲かるアパート経営が実現することです。リノベーション前提ならアパートの状態は問われません。アパートを支える基本構造さえしっかりしていれば築年数が古いボロボロのアパートでも十分利用できます。

借り手が見つからないようなおんぼろアパートだと建物の価値はゼロで土地代だけで購入できる物件も多いのですが、取り壊して新築するよりも使える部分は生かして全面的にリノベーションしたほうが費用は大幅に安くなります。耐震補強や防火設備などの安全対策もリノベーションと同時に工事しておけば安全で安心して住めるアパートに改修できます。

特に東京都心には高度成長期に建てられた古いアパートが多く、立地に比べて割安で購入できます。建築条件で建て替え不可の物件でもリノベーション工事は改築扱いなので申請が通ります。好立地の物件を安く買い最新のトレンド物件に生まれ変わらせて貸し出す不動産投資が利益を生まないはずがありません。儲かるアパート経営を目指すならリノベーションをフル活用しましょう。

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