REIT(不動産投資信託)を買う時はマクロ経済と金利の動向に注意 | 不動産投資を考えるメディア

REIT(不動産投資信託)を買う時はマクロ経済と金利の動向に注意

海外のREIT(不動産投資信託)

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REIT(不動産投資信託)には多くの種類があります。日本国内の不動産を投資対象にしているものだけでなく、アメリカやオーストラリアなどの海外の不動産に投資しているREITもあります。これから、REIT(不動産投資信託)の特徴についてご説明したいと思います。
世界中のREIT(不動産投資信託)のなかで、もっとも投資金額が多いのがアメリカです。三井住友トラストグループが公表している直近のデータによれば、アメリカのREIT(不動産投資信託)市場規模は約85兆円といわれており、日本国内のREIT(不動産投資信託)市場は、約11兆円にすぎません。ヨーロッパ全体と、日本とオーストラリアがほぼ同じ市場規模といえます。
この世界中の数多くのREIT(不動産投資信託)商品のなかから、優良なREITだけを選択するのは難しいですが、購入するにあたっての判断基準は、その国の経済情勢がこれから成長する見込みがあるか否かという点が挙げられると思います。
アメリカは移民を受け入れる国ですから、年々人口が増加していますし、技術革新が年々進化するイノベーションの国です。その観点では、経済が成長しやすい国はアメリカであり、REIT価格が上昇しやすい銘柄はアメリカのREITと言えます。
一方、海外のREITに投資する際には、為替リスクに注意する必要があります。例えばアメリカのREITに投資し、分配金利回りやREIT価格の上昇により30%の利益を得たとしても、ドル円レートが現在の110円台から80円台まで円高トレンドが進行してしまえば、せっかくの利益が吹き飛んでしまうのです。

日本国内のREIT(不動産投資信託)

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日本国内のREIT(不動産投資信託)には、東京証券取引所に上場している銘柄と、非上場の私募投信形式のものがあります。ただ、一般の投資家が購入しやすい銘柄は、上場している銘柄です。
日本国内のREITが投資対象としている不動産は多岐にわたります。東京都心や大阪市の中心部に重点的に投資するREITがあれば、地方の政令指定都市のマンションやオフィスビルに重点的に投資しているREITもあります。また、ショッピングセンターや物流倉庫に重点的に投資しているREITや、ホテルだけに投資しているREIT、介護付有料老人ホームに投資しているREITもあります。
REITに投資するにあたっては、それぞれの特徴を把握する必要があります。東京都心のオフィスビルなどに投資しているREITは、日本経済が成長軌道に乗るとともに地価が上昇しますから、REIT価格も上昇していきます。そのかわり分配金利回りは低下し、2017年2月現在では利回りが2%台の銘柄も存在します。これは東京都心の地価の上昇をそのまま反映しており、今後再び分配金利回りが高まるためには賃料引き上げに成功しなければならないことを意味しています。
一方、地方の政令指定都市の物件に重点的に投資しているREITは、日本経済の景気が良好となっても分配金利回りは5%台や6%台をつけている銘柄が多く存在します。理由は地方都市のオフィスビルやマンションだけを組み入れているために、日本経済が不景気に向かえば空室率が急増したり、賃料が大幅に下落して、収益性が大幅に低下するリスクがあると投資家から認識されているためだと思われます。

REIT(不動産投資信託)への投資規準

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日本国内のREITに投資するにあたっては、判断基準を持たなければいけません。どのタイミングで買っても儲かるわけではありません。
原則的には日本経済が不景気のとき、つまり不動産価格が下落しているときにREITを購入し、日本経済が好調となったとき、つまり不動産価格が上昇トレンドにはいったときにREITを売却する投資スタイルをとることが成功の秘訣です。
また、REIT(不動産投資信託)への投資規準としては、金利動向も重要なポイントです。REIT(不動産投資信託)は、オフィスビルやマンションを購入する場合には資金調達を実施します。公募増資によって資金調達を実施することもありますが、銀行からの借入によっても資金を調達します。ですから現在のように、日本銀行が超低金利政策を実施している時期ならば、賃料収入から金融機関へ支払う利息は少額で済むため、分配金利回りが高くなる傾向があります。
一方、金利が高くなってくれば、賃料収入から金融機関への支払い利息は増えてしまいますので分配金利回りは減少する可能性が高まりますし、REIT価格が下落に転じる可能性があります。
さらにはREITが所有している不動産の稼働率(入居率)は常に注視しておく必要があります。稼働率が低下すれば収益力が落ちますから、REIT価格は下落に向かう可能性が高まります。

まとめ

このように、REIT(不動産投資信託)は世界中に存在しますし、多様な不動産に投資をしています。そして、海外のREITであれば為替リスクを考慮する必要がありますし、日本国内のREITなら日本経済の動向や金利動向に注意する必要があるのです。

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