「夫婦で成功させる不動産投資のコツ」現役投資家インタビューVol.3 | 不動産投資を考えるメディア

「夫婦で成功させる不動産投資のコツ」現役投資家インタビューVol.3

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中古戸建て投資の魅力

編集部:そういえば、戸建ての賃貸もやっているんですよね。

比嘉:はい、前回も少しお話ししましたが、戸建てを一軒購入しようと思ったのは色々な種類の物件を買おうと思ったんですね。
区分も持ってみたかったし、アパート1棟、マンション1棟も所有したかったんです。色々やってみて何が一番いいかを感じたかったんです。
戸建てのデメリットは、賃貸戸数が少ないので、大きな収益を上げるまでに時間がかかるのと、融資が使えないことが多いので現金で購入しなければならないという問題があります。
また、私たちの問題ですが、一軒、一軒売買契約を結ばなければいけないので、主人の時間が取れなくて買えないという問題があるんです。

編集部:今のところ、どれが一番楽しいというか、投資的にも魅力的ですか?

比嘉:戸建てですね。現金がもう少しあれば、中古の戸建てから投資をスタートしたかったですね。探せば、中古戸建ての物件は200〜500万円ぐらいでスタートできますし、初期投資が安いので利回りもいいですしね。
私たちが購入したのは、築45年の戸建てでした。その物件は、大きな工場がある街でその人たち向けの賃貸需要が見込める地域です。集合住宅よりも戸建てが欲しいと思っている人もいると思いますし、戸建てだとペットを可能にしてもいいですし、あとは、オーナーが色々とDIYできるというところも魅力的ですね。

自分のものという意識が管理を楽にしてくれる

編集部:管理はどうしているのですか?

比嘉:戸建ては管理会社をつけていないので、全て自主管理でやっています。戸建てには、そもそも共用部分がないのでそのコストはかかりませんし、あとは自分の庭だとか自分の玄関であるという意識が芽生えて、自分でキレイにしようという入居者も多いんです。

編集部:誰のものでもない、誰にも所属していない共用部分みたいな場所は、他人のものだから、汚しても問題ないと思っている人もいますからね。

比嘉:戸建ては自分のものという意識が強いので、実際に管理がすごい楽です。自主管理なのに本当に連絡がほとんどない。賃貸に出したときに最初だけ水漏れで連絡があったぐらいで、それ以外にほとんど手間がかかりません。

編集部:多少の問題は、入居者が自分で直すケースが多いようですしね。

比嘉:そういうのもあります。あとは、ファミリー力ではありませんが、うちの兄がたまたま購入した戸建ての物件から車で30分程度の所に住んでおり、電気系統がすごく強くて、ペンダントライトからLEDシーリングライトに変えるとか、インターホンをつけるとか電気系統で難しい作業は全部兄に依頼しています(笑)。

編集部:今後は戸建物件を増やしていく感じですか?

比嘉:アパートでもう少しキャッシュフローを出せるようになったら、戸建てを買い増していきたいなと思います。安定したキャッシュフローのためには、最低でも10棟ぐらいはアパートを所有したいと考えています。まずは、戸建てよりもアパートを増やしたいですね。

入居者のためのリフォームをする

編集部:リフォームをご自身でやられているケースが多いようですが、こだわりが何かあるのでしょうか?

比嘉:そうですね。住んでいる人の気持ちになってあげたくて。自分が大家をやっていて、そこに住んでいた友達から「こうすると住みやすい、こうした方が便利だ」と友達だからこそ言ってもらったことがありました。
しかし、それは大家と友達じゃないと言えないまま、ずっとそこに住み続けてかわいそうだなと思いました。そこで、かゆいところに手が届いたらいいなと思って、住む人の立場になるべく立ちたいと思っています。だから、お金を掛けずに自分でできるところはやりたいと考えているのです。
裸電球しか使えない戸建ての物件をシーリングライトに変えてみたり、お風呂の壁にヒビが入っていたら、セメントを流し込んで修繕をしたり。そうすると気持ち良いですよね。汚いところでお風呂に入るより少しでもキレイになっている方がいいじゃないですか。しかし、そこまでしなくてもいいと主人からは言われるのですけどね(笑)。

編集部:リフォームをするのが、お好きなんですね。

比嘉:はい、とても好きですね。主人が苦手で、自分は草むしりをするとか、ゴミを捨ててくるとかで、それ以外で出来る事は私がやっています。空室が出たときにもちょっとしたインテリアとか、テーブルとか照明があるだけでも、内見したときに見栄えが違いますよね。
それは女性目線が生かされていると思います。主人は数字を主に見て、私は入居者の住みやすい環境を整えていくと言う分業ですね。

編集部:入居率が高まるとか、退出を減らせるオススメのリフォーム術はありますか?

比嘉:最近、人気があるカッティングシートを台所に貼ってみるとかですかね。あまり大きいところは技術も必要ですし、お金もかかるので、小さいスペースで実践してみるのがいいと思います。納戸とか小さいところであれば、誰でもすぐに活用することができます。
あとはちょっとした小物を置いて見栄えを良くしたりとか、ホームセンターなどで簡単にできるクロスを貼り付けたりしています。百円均一で購入できるシールなどもあります。それだけでも、大きく印象が変わります。

編集部:不動産会社とのトラブルというのはありますか?

比嘉:戸建ての仲介をしてくれた不動産会社でありました。リフォームが完了した状態の物件を購入をする予定だったのですが、引き渡しの時にリフォームが途中だったんですね。話が違うんですよ、見積もりと。
私が依頼していたのは、砂壁の壁が嫌だったのでクロスに張り替えて欲しいと見積もりの時に伝えたのに、お金がかかると思ったらしくてやってくれませんでした。その問題について担当者に聞いても連絡が来ない。ひどいなと思いますね。物件価格も安かったので、最終的には泣き寝入りですね。

物件は自分で回れる範囲に持とう

編集部:最後に不動産投資家やこれから不動産投資をスタートしようという人に一言、アドバイスをお願いします。

比嘉:色々な投資家さんがいますが、私は実際に物件に訪れてみて確認をするというのは大切だと思います。そして、自分で訪れることができる範囲以内の物件を購入するということですね。
管理会社に全部任せていると、手数料ばかりかかってしまいます。ですので、やれることは自分でやった方がいいと思います。定期的に物件を巡回していればその物件が抱えている問題点を把握することができますし、早期に問題に対処することも可能です。管理会社に任せることと自分でやることを決めておくといいかもしれません。

編集部:愛知の物件の問題もありましたしね…。

比嘉:足を引っ張ってしまった愛知の物件は自分たちがなかなか行くことができなかったので、管理会社に全てお任せして、管理会社の言いなりになるしかありませんでした。空室がなかなか埋まらなかったのですが、結局、物件に訪れてみたら、本来回るべき客付の不動産会社にも訪れていなかったという事実が判明しました。
そこで、私たちの教訓としては、見られる範囲、行ける範囲のところに物件を購入しようということです。埼玉、神奈川、千葉、埼玉は久喜ぐらいまで千葉は千葉市までという感じですね。しかし、最近は埼玉の秩父もいいかなと思っています。再開発が進んで、鉄道がどんどん便利になってきていて、秩父に住んでいる人が同じ職場にいたこともありますし、観光施設が整備されテレビなどで取り上げられて知名度も高くなってきたので、考えてみたいですね。

▼比嘉さんの戸建リフォーム例①
お風呂はペンキで壁一面塗り、窓の縁をパッキンでコーキング、壁のひび割れをセメントで埋める、床は昔のながらの玉石タイルの上から床用シートに変更
自分が行きやすい範囲を限定して不動産投資を成功させる方法 Vol.3│画像2

▼比嘉さんの戸建リフォーム例②
トイレ下部は、クロスで修繕して、上部はペンキで壁を塗り替え
自分が行きやすい範囲を限定して不動産投資を成功させる方法 Vol.3│画像3

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