「夫婦で成功させる不動産投資のコツ」現役投資家インタビュー | 不動産投資を考えるメディア

「夫婦で成功させる不動産投資のコツ」現役投資家インタビュー

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既婚者にとって不動産投資を始める時に悩ましい問題がパートナーの同意でしょう。パートナーに不動産投資をスタートするのをなかなか納得してもらえず断念する個人投資家も多いと言われます。

そんな中、夫婦で二人三脚の不動産投資をスタートさせ、2017年9月現在、都内近郊に37戸を所有するのが不動産投資家の比嘉貴絵さん。今回は、比嘉さんにパートナーで楽しみながら実践する不動産投資の秘訣について伺いました。

購入した1棟目から満室経営を実現

編集部:まずは不動産投資をスタートしたきっかけからお願い致します。

比嘉:不動産投資の勉強は2014年にスタートしました。私たちは子どもがいないのですが、主人から「自分が先に死んでしまった時の収入源として不動産投資をスタートしてみたい」と提案されたのがきっかけですね。現在は、サラリーマンである主人がメインで物件の選定や購入を行って、私は物件の管理を行っている感じです。分業で不動産投資をやっていますね。

編集部:最初はどうやって物件を選んだのですか?

比嘉:自分たちなりに調べてみたところ、首都圏郊外の収益物件の方が利回りが良さそうなので、郊外で良い物件がないか探していました。色々な不動産会社を回ってみて、1棟目を購入したのが2015年の11月です。築29年8戸のアパートを購入しました。場所は埼玉県で、私たちが購入したエリアには大学があり、学生さんの賃貸需要も高かったのです。

編集部:融資戦略で苦労したところはありますか?

比嘉:とにかく融資が引けないと購入できないので、融資が出そうな金融機関から探しましたね。初めてということもあり、1棟目は、金利の高い金融機関を選ばざるを得なかったということがあります。金利は当時で3%後半ぐらいだったような気がしますが、無事に融資が下りて契約も済ませることができました。所有してそろそろ2年経ちますが、おかげで現在も満室で経営しています。空室が出てもすぐに入居者が決まるんです。

編集部:1棟目で満室経営はすごいですね。どういうところが競合と差別化ができていると思いますか?

比嘉:間取りが強みだと思っています。最寄駅から徒歩20分の物件なのですが、バス、トイレ別なんですね。前述したように大学があるエリアなのですが、多くの物件は間取りが狭く、ユニットバスみたいな物件が一般的。バス、トイレ別の間取りがある物件は少ないんです。ところが最近の学生さんは「バス、トイレ別の物件はありませんか?」と探す人が多いらしく、その対象で探すとうちの物件が上がってきて、うまく成約に結びついている感じですね。

編集部:広さはどのくらいなのですか?

比嘉:広さは2パターンありまして、1Kと1DKです。面積は1Kは18㎡、1DKは26㎡ぐらいあります。元々はアパート建築大手のL社の物件で、外装もとてもキレイでしたね。

編集部:賃貸需要調査が徹底的に行われているL社の物件よりも少し良い物件を建てて、儲ける投資家もいるようです。L社の物件というのは良いものですか?

比嘉:そうでもないですけどね。全く違う地域で同じような物件を見に行ったら、すごく汚かったです。場所やオーナーさんによって、メンテナンスの仕方で全然違うと思いました。ただ、私たちの場合は1棟目がかなり優秀な物件だったので、1棟目を足がかりに不動産投資を展開することができました。

不動産賃貸業を経験した学生時代

編集部:学生の時から賃貸業を行なっていたとお伺いしました。

比嘉:私の父がアパートを3棟ぐらい所有していたんです。東京都杉並区の地下鉄沿線のある駅に4戸の小さなアパートがあったんですね。父から「住んでいいから、家賃を集金して何とかやりくりしてくれ」と言われていたんです。間取りはワンルームなんですけれども、駅から徒歩1分でコンビニもありますし、周辺には商店街もある。とても便利な場所にあったので、家賃相場としては月7万円ぐらいで貸すことができたんです。最近、夫と二人で改めて見に行って、どんなにいいところにあったのか、再認識しました(笑)。

編集部:それは本当に良い物件だったんですね。

比嘉:はい、空室になると私の友達が住みたいっていうので、入れ替わりで誰かが必ず入居してくれるという。若いから皆が動いてくれて口コミで宣伝をしてくれる。なので、空室にはならなかったですね。しかし、父がある人に騙されてしまって、連帯保証人になっていた関係で、そのアパートも競売にかけられてしまいました。私も住むところが無くなってしまって…。本当にひどいと思ったんです。ですので、父の仇ではないですけれども賃貸経営に失敗しないためにも、投資対象物件のチェックはかなり厳しくしています。最終的に購入を決断するのは主人なのですが、私以上に主人が慎重派で良い形で不動産投資ができているなと思います。

編集部:比嘉さんは、現在メインのお仕事が自分の物件管理ということですが、管理は完全自主管理なのですか?

比嘉:基本的には管理会社にお任せしています。しかし、管理会社だけでは手に負えないケースも意外とあります。オーナーの決断が必要な案件で、水漏れの修繕もそうですし、給湯器の交換というのもそうです。冷蔵庫を設置する床が抜けているというトラブルもありました。

編集部:色々あるんですね。

比嘉:複数戸、所有していると色々あります。こんなケースもありました。入居者の中で亡くなってしまった方もいらっしゃったのですが、その方は病院で亡くなったので、家財道具をどこに返送すればいいのか、という手続きもありました。今後はそういう管理会社が手に負えない案件をどのように処理していくかが課題になっています。

なかなか満室にならず苦労した2棟目

編集部:比嘉さんの投資スタンスは、近場で戸数の少ないアパートを中心に選んでいるのですか?

比嘉:そうですね、基本的にはそうなのですけれども、自分の目の届かないところに物件を購入してしまい苦戦しているものもあります。

編集部:そうなんですね。それはどんな物件ですか?

比嘉:2棟目に購入した愛知県にある鉄骨マンションの物件です。1棟目のアパートを購入してうまくいったので、同じ不動産会社の営業担当の方に依頼して購入した物件です。名古屋駅から私鉄の特急で10分強、停車駅から徒歩3分にある物件でした。購入した時には、14戸中12戸が入居しており、空室が2部屋だけだったので、名古屋からも最寄駅から近くて便利だし、まあまあの優良物件だと思ったんですね。ところが、私たちが購入した途端に法人契約をしていた4戸が全部抜けて空室になってしまいました。空室がほぼ半分になってしまったのでいきなり試練に見舞われたんです。

編集部:苦戦の理由というのは何だったのですか?

比嘉:私鉄の特急停車駅から徒歩3分で駅近という立地の強みもあったので、空室になってもすぐに埋まるだろうと考えていました。ところが、蓋を開けてみると、なかなか空室が埋まらなかったのです。家賃が3万円だったのですが、このエリアの家賃が更にどんどん下がってきてしまって…。

編集部:確かに、特急停車駅で駅徒歩3分だったら入居者もすぐに決まるだろうと思ってしまいますね。

比嘉:実はこの停車駅には大学が2校もあるんです。しかし、なぜか入居がなかなか決まらない。実はつい最近、大学に寮ができて賃貸需要が減っているということと、このエリアにあった工場が閉鎖されたというのが原因らしいのです。働く場所が無くなったので、賃貸需要も無くなった。これが客付を担当している不動産会社が分析した原因です。

編集部:なるほど、そうだったんですね。

比嘉:現在はこの物件を売ろうかなと思っているぐらいです。物件を購入してから退去する一方で申し込みが1年経っても1件も入らなかったのです。精神衛生上あまりよろしくないですし、持っているだけで不安で一杯でした(笑)。賃貸需要がないことから家賃相場が下がっていて、それに負けじと私たちも家賃を下げて、あまりにも決まらないので周りの大家さんには申し訳ないと思いつつ期間限定で広告を5ヶ月。それでようやく内見が入るようになりました。いろんな本とか読んでこちらも考えて、最終的にこれが自分たちで思いついた案です。

編集部:あらゆる手を打ったわけですね。

比嘉:新しい賃貸需要を喚起するために生活保護を受けている人でも入居できるようにアピールをしました。市役所に行ったり、NPOに行ったり、近隣の学校、福祉会館に行ったりしてあらゆる手を活用しました。

編集部:他にはどのようなことをされたんですか?

比嘉:物件エリアの不動産会社にマイソクを配りに行って、「広告料5ヶ月分出すので、ぜひお願いします」と自ら依頼しに行きました。管理会社は客付けを一生懸命やっていると言うのですが、実際に自分で回ってみると、このエリアの不動産会社には物件の最寄駅のわずか2店舗しか回っていなかった。その不動産会社にとって優先順位がかなり低い物件だった、ということでしょうか。管理会社に期待し過ぎてもしょうがないので、物件がある駅と特急で停車する前後の駅と、急行で止まる前後の駅の不動産屋を回りました。東京から1人で愛知に3泊ほどして業者を回った後、2ヶ月で3部屋埋まりおかげさまで、現在では14戸中11戸の入居が決まり、空室率も半分から約2割程度まで減らすことができています。

▼比嘉さんが自分で作ったマイソク。これを持って不動産会社を回ったことで、3部屋が決まったという。
自分が行きやすい範囲を限定して不動産投資を成功させる方法 Vol.1│画像2

将来のために着実に家賃収入を増やす

編集部:1棟目は埼玉県の学園城下町のアパート。2棟目は東海地方の同じく学園城下町のアパート。2棟目は苦戦していたとのことなのですが、そこでどのような選択をされたのですか?

比嘉:そうですね。家賃収入を増やしたいと考えていましたので、2棟目で少しつまづいてしまったのですが、それに落ち込むのではなく、着実に物件選定を継続していきました。2棟目が失敗した理由は、自分の目が届かないところに購入してしまったことに問題があると分析しました。

転機は、自分でやれることは管理会社に頼らずにやろうと思ったことです。実は、同じ埼玉県にアパートを購入する前に中古の区分マンションも購入しています。また、中古の築45年の戸建も昨年末購入しました。色々なタイプの物件を購入してみたいと思いましたので。

編集部:なるほど。

比嘉:その次に購入したのが、埼玉県の東武東上線沿線の6戸の築29年のアパートです。民間の金融機関では融資は難しいとのことだったのですが、たまたま日本金融政策公庫で安い利率で借りることができました、利息は1%半ばぐらいです。公庫は融資期間が短いということで知られていますが、私たちの時は20年で融資を引くことができました。

編集部:それは経営的にもありがたいですね。

買ったアパートでゴミ問題発生!

比嘉:しかし、その物件はちょっとした問題があったんです。入居者の中に庭をゴミ溜めにしていた方がいらっしゃったんです。物件の1階は3戸の庭が後ろで全て繋がっていて、開放的な庭になっているのですが、その一番奥の方がゴミを庭の外に出していて、ゴミ屋敷のような様相を呈していたんです。

編集部:物件購入前の下見でわからなかったのですか?

比嘉:はい、下見には行ったんですが、分からなかったんです。庭は道路に面していないので、表からだと、庭にゴミが出ているかどうか分からないのですね。購入後、たまたま隣のアパートの共用部分から庭にゴミが山のように積まれているのを見つけました。後で聞いてみると、隣の住人も「庭に出ているゴミを何とかして欲しい」と以前の管理会社に連絡していたそうです。

編集部:買ってから言われても…という感じですね。重要事項説明でその話は出なかったのですか?

比嘉:重要事項説明書には書いてなかったですし、売主から言われもしませんでしたね。もしかしたら、購入した時にはそんなにひどくなかったのでしょうが、部屋に置けなくなって外にゴミを置くようになったのかもしれません。

編集部:どうやってその問題を解消したのですか?退去させたとか?

比嘉:管理会社に協力してもらって注意しました。半年間、注意し続けて、それでもゴミの整理をしてくれなかったので、あとは最終手段の法的手段に訴えしかないと思いました。そのことを伝えると、やっとゴミを整理していただいて最終的には退去されました。

編集部:ゴミ問題は怖いですね。早めに対処しないと他の人が退去してしまうことも考えられますよね。

比嘉:あと、ゴミ問題ほど酷くはないのですが、2階の階段の手すりに住人がビニール傘を掛けているのを発見しました。最初見た時には5~6本だったのですが、この間、見た時にそのビニール傘が20本ぐらいになっていました。共用部分なので見た目も良くないし、管理会社の人に言って入居者の方に注意してもらいました。本来は管理会社の方で注意してもらいたいのですが、「それぐらい、いいのでは」と見逃してしまうこともよくあるみたいですね。
共用部分の廊下の電気が消えているのに、いつまで経っても交換してくれないこともあります。管理会社も忙しく、昼間しか来ないので気がつかない。それなら全部私たちでやってしまおうと思いました。また、管理会社に依頼すると電気を変えるだけで何千円とか請求が来てしまうんですよ。電気交換出張代という感じですね。

家族の力で管理コストを下げられる

編集部:管理にかかるコストを減らす意味でも、活用しているのがファミリーパワーとお伺いしました。

比嘉:ええ(笑)。実は姪の高校がこの物件から徒歩圏内なので、物件の巡回と簡単な掃除をお願いしています。掃除をしてもらったお礼にお小遣いをあげていますが、管理会社に依頼するよりも断然安いですね(笑)。
このアパートは当初、清掃を管理会社に依頼していたのですが、管理会社から「小さいアパートですし、大家さんやってみたらどうですか?」と提案されたのがきっかけで、自分で清掃を行うことにしました。

編集部:4棟目のアパートも埼玉県に購入したのですか?

比嘉:はい、埼玉県の東北部にある東武線沿線の駅から徒歩10分の物件ですね。埼玉県でもその駅は北の方に位置するので遠いイメージがあったのですが、意外と都内からもアクセスが良くて驚きました。駅自体はこれから再開発される予定で駅前が全て更地になっている状態です。どうやら、大きな商業施設を建築する予定なのですが、地権者の承認がうまく進んでいないようで、再開発にはもう少し時間がかかりそうです。最初に購入した物件が最寄り駅から徒歩20分かかるので、次に購入する物件は徒歩10分圏内の物件がいいと思って探していました。

編集部:そこで見つけたんですね。

比嘉:はい、値段も手頃だったし、満室というのも魅力でした。築年数は26年。たまたま車で15分の所に住んでいる友人に(小学校時代からの幼馴染み)清掃を月1回につき3,000円でお願いしております。こちらは駅から近いし、現在も満室稼働しています。

▼比嘉さんが自身の物件をリフォームした一例。ワンポイントを変えるだけでも印象が大きく違う
ビフォアーアフターの例

中古戸建て投資の魅力

編集部:そういえば、戸建ての賃貸もやっているんですよね。

比嘉:はい、前回も少しお話ししましたが、戸建てを一軒購入しようと思ったのは色々な種類の物件を買おうと思ったんですね。
区分も持ってみたかったし、アパート1棟、マンション1棟も所有したかったんです。色々やってみて何が一番いいかを感じたかったんです。
戸建てのデメリットは、賃貸戸数が少ないので、大きな収益を上げるまでに時間がかかるのと、融資が使えないことが多いので現金で購入しなければならないという問題があります。
また、私たちの問題ですが、一軒、一軒売買契約を結ばなければいけないので、主人の時間が取れなくて買えないという問題があるんです。

編集部:今のところ、どれが一番楽しいというか、投資的にも魅力的ですか?

比嘉:戸建てですね。現金がもう少しあれば、中古の戸建てから投資をスタートしたかったですね。探せば、中古戸建ての物件は200〜500万円ぐらいでスタートできますし、初期投資が安いので利回りもいいですしね。
私たちが購入したのは、築45年の戸建てでした。その物件は、大きな工場がある街でその人たち向けの賃貸需要が見込める地域です。集合住宅よりも戸建てが欲しいと思っている人もいると思いますし、戸建てだとペットを可能にしてもいいですし、あとは、オーナーが色々とDIYできるというところも魅力的ですね。

自分のものという意識が管理を楽にしてくれる

編集部:管理はどうしているのですか?

比嘉:戸建ては管理会社をつけていないので、全て自主管理でやっています。戸建てには、そもそも共用部分がないのでそのコストはかかりませんし、あとは自分の庭だとか自分の玄関であるという意識が芽生えて、自分でキレイにしようという入居者も多いんです。

編集部:誰のものでもない、誰にも所属していない共用部分みたいな場所は、他人のものだから、汚しても問題ないと思っている人もいますからね。

比嘉:戸建ては自分のものという意識が強いので、実際に管理がすごい楽です。自主管理なのに本当に連絡がほとんどない。賃貸に出したときに最初だけ水漏れで連絡があったぐらいで、それ以外にほとんど手間がかかりません。

編集部:多少の問題は、入居者が自分で直すケースが多いようですしね。

比嘉:そういうのもあります。あとは、ファミリー力ではありませんが、うちの兄がたまたま購入した戸建ての物件から車で30分程度の所に住んでおり、電気系統がすごく強くて、ペンダントライトからLEDシーリングライトに変えるとか、インターホンをつけるとか電気系統で難しい作業は全部兄に依頼しています(笑)。

編集部:今後は戸建物件を増やしていく感じですか?

比嘉:アパートでもう少しキャッシュフローを出せるようになったら、戸建てを買い増していきたいなと思います。安定したキャッシュフローのためには、最低でも10棟ぐらいはアパートを所有したいと考えています。まずは、戸建てよりもアパートを増やしたいですね。

入居者のためのリフォームをする

編集部:リフォームをご自身でやられているケースが多いようですが、こだわりが何かあるのでしょうか?

比嘉:そうですね。住んでいる人の気持ちになってあげたくて。自分が大家をやっていて、そこに住んでいた友達から「こうすると住みやすい、こうした方が便利だ」と友達だからこそ言ってもらったことがありました。
しかし、それは大家と友達じゃないと言えないまま、ずっとそこに住み続けてかわいそうだなと思いました。そこで、かゆいところに手が届いたらいいなと思って、住む人の立場になるべく立ちたいと思っています。だから、お金を掛けずに自分でできるところはやりたいと考えているのです。
裸電球しか使えない戸建ての物件をシーリングライトに変えてみたり、お風呂の壁にヒビが入っていたら、セメントを流し込んで修繕をしたり。そうすると気持ち良いですよね。汚いところでお風呂に入るより少しでもキレイになっている方がいいじゃないですか。しかし、そこまでしなくてもいいと主人からは言われるのですけどね(笑)。

編集部:リフォームをするのが、お好きなんですね。

比嘉:はい、とても好きですね。主人が苦手で、自分は草むしりをするとか、ゴミを捨ててくるとかで、それ以外で出来る事は私がやっています。空室が出たときにもちょっとしたインテリアとか、テーブルとか照明があるだけでも、内見したときに見栄えが違いますよね。
それは女性目線が生かされていると思います。主人は数字を主に見て、私は入居者の住みやすい環境を整えていくと言う分業ですね。

編集部:入居率が高まるとか、退出を減らせるオススメのリフォーム術はありますか?

比嘉:最近、人気があるカッティングシートを台所に貼ってみるとかですかね。あまり大きいところは技術も必要ですし、お金もかかるので、小さいスペースで実践してみるのがいいと思います。納戸とか小さいところであれば、誰でもすぐに活用することができます。
あとはちょっとした小物を置いて見栄えを良くしたりとか、ホームセンターなどで簡単にできるクロスを貼り付けたりしています。百円均一で購入できるシールなどもあります。それだけでも、大きく印象が変わります。

編集部:不動産会社とのトラブルというのはありますか?

比嘉:戸建ての仲介をしてくれた不動産会社でありました。リフォームが完了した状態の物件を購入をする予定だったのですが、引き渡しの時にリフォームが途中だったんですね。話が違うんですよ、見積もりと。
私が依頼していたのは、砂壁の壁が嫌だったのでクロスに張り替えて欲しいと見積もりの時に伝えたのに、お金がかかると思ったらしくてやってくれませんでした。その問題について担当者に聞いても連絡が来ない。ひどいなと思いますね。物件価格も安かったので、最終的には泣き寝入りですね。

物件は自分で回れる範囲に持とう

編集部:最後に不動産投資家やこれから不動産投資をスタートしようという人に一言、アドバイスをお願いします。

比嘉:色々な投資家さんがいますが、私は実際に物件に訪れてみて確認をするというのは大切だと思います。そして、自分で訪れることができる範囲以内の物件を購入するということですね。
管理会社に全部任せていると、手数料ばかりかかってしまいます。ですので、やれることは自分でやった方がいいと思います。定期的に物件を巡回していればその物件が抱えている問題点を把握することができますし、早期に問題に対処することも可能です。管理会社に任せることと自分でやることを決めておくといいかもしれません。

編集部:愛知の物件の問題もありましたしね…。

比嘉:足を引っ張ってしまった愛知の物件は自分たちがなかなか行くことができなかったので、管理会社に全てお任せして、管理会社の言いなりになるしかありませんでした。空室がなかなか埋まらなかったのですが、結局、物件に訪れてみたら、本来回るべき客付の不動産会社にも訪れていなかったという事実が判明しました。
そこで、私たちの教訓としては、見られる範囲、行ける範囲のところに物件を購入しようということです。埼玉、神奈川、千葉、埼玉は久喜ぐらいまで千葉は千葉市までという感じですね。しかし、最近は埼玉の秩父もいいかなと思っています。再開発が進んで、鉄道がどんどん便利になってきていて、秩父に住んでいる人が同じ職場にいたこともありますし、観光施設が整備されテレビなどで取り上げられて知名度も高くなってきたので、考えてみたいですね。

▼比嘉さんの戸建リフォーム例①
お風呂はペンキで壁一面塗り、窓の縁をパッキンでコーキング、壁のひび割れをセメントで埋める、床は昔のながらの玉石タイルの上から床用シートに変更
自分が行きやすい範囲を限定して不動産投資を成功させる方法 Vol.3│画像2

▼比嘉さんの戸建リフォーム例②
トイレ下部は、クロスで修繕して、上部はペンキで壁を塗り替え
自分が行きやすい範囲を限定して不動産投資を成功させる方法 Vol.3│画像3

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