「夫婦で成功させる不動産投資のコツ」現役投資家インタビューVol.1 | 不動産投資を考えるメディア

「夫婦で成功させる不動産投資のコツ」現役投資家インタビューVol.1

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既婚者にとって不動産投資を始める時に悩ましい問題がパートナーの同意でしょう。パートナーに不動産投資をスタートするのをなかなか納得してもらえず断念する個人投資家も多いと言われます。

そんな中、夫婦で二人三脚の不動産投資をスタートさせ、2017年9月現在、都内近郊に37戸を所有するのが不動産投資家の比嘉貴絵さん。今回は、比嘉さんにパートナーで楽しみながら実践する不動産投資の秘訣について伺いました。

購入した1棟目から満室経営を実現

編集部:まずは不動産投資をスタートしたきっかけからお願い致します。

比嘉:不動産投資の勉強は2014年にスタートしました。私たちは子どもがいないのですが、主人から「自分が先に死んでしまった時の収入源として不動産投資をスタートしてみたい」と提案されたのがきっかけですね。現在は、サラリーマンである主人がメインで物件の選定や購入を行って、私は物件の管理を行っている感じです。分業で不動産投資をやっていますね。

編集部:最初はどうやって物件を選んだのですか?

比嘉:自分たちなりに調べてみたところ、首都圏郊外の収益物件の方が利回りが良さそうなので、郊外で良い物件がないか探していました。色々な不動産会社を回ってみて、1棟目を購入したのが2015年の11月です。築29年8戸のアパートを購入しました。場所は埼玉県で、私たちが購入したエリアには大学があり、学生さんの賃貸需要も高かったのです。

編集部:融資戦略で苦労したところはありますか?

比嘉:とにかく融資が引けないと購入できないので、融資が出そうな金融機関から探しましたね。初めてということもあり、1棟目は、金利の高い金融機関を選ばざるを得なかったということがあります。金利は当時で3%後半ぐらいだったような気がしますが、無事に融資が下りて契約も済ませることができました。所有してそろそろ2年経ちますが、おかげで現在も満室で経営しています。空室が出てもすぐに入居者が決まるんです。

編集部:1棟目で満室経営はすごいですね。どういうところが競合と差別化ができていると思いますか?

比嘉:間取りが強みだと思っています。最寄駅から徒歩20分の物件なのですが、バス、トイレ別なんですね。前述したように大学があるエリアなのですが、多くの物件は間取りが狭く、ユニットバスみたいな物件が一般的。バス、トイレ別の間取りがある物件は少ないんです。ところが最近の学生さんは「バス、トイレ別の物件はありませんか?」と探す人が多いらしく、その対象で探すとうちの物件が上がってきて、うまく成約に結びついている感じですね。

編集部:広さはどのくらいなのですか?

比嘉:広さは2パターンありまして、1Kと1DKです。面積は1Kは18㎡、1DKは26㎡ぐらいあります。元々はアパート建築大手のL社の物件で、外装もとてもキレイでしたね。

編集部:賃貸需要調査が徹底的に行われているL社の物件よりも少し良い物件を建てて、儲ける投資家もいるようです。L社の物件というのは良いものですか?

比嘉:そうでもないですけどね。全く違う地域で同じような物件を見に行ったら、すごく汚かったです。場所やオーナーさんによって、メンテナンスの仕方で全然違うと思いました。ただ、私たちの場合は1棟目がかなり優秀な物件だったので、1棟目を足がかりに不動産投資を展開することができました。

不動産賃貸業を経験した学生時代

編集部:学生の時から賃貸業を行なっていたとお伺いしました。

比嘉:私の父がアパートを3棟ぐらい所有していたんです。東京都杉並区の地下鉄沿線のある駅に4戸の小さなアパートがあったんですね。父から「住んでいいから、家賃を集金して何とかやりくりしてくれ」と言われていたんです。間取りはワンルームなんですけれども、駅から徒歩1分でコンビニもありますし、周辺には商店街もある。とても便利な場所にあったので、家賃相場としては月7万円ぐらいで貸すことができたんです。最近、夫と二人で改めて見に行って、どんなにいいところにあったのか、再認識しました(笑)。

編集部:それは本当に良い物件だったんですね。

比嘉:はい、空室になると私の友達が住みたいっていうので、入れ替わりで誰かが必ず入居してくれるという。若いから皆が動いてくれて口コミで宣伝をしてくれる。なので、空室にはならなかったですね。しかし、父がある人に騙されてしまって、連帯保証人になっていた関係で、そのアパートも競売にかけられてしまいました。私も住むところが無くなってしまって…。本当にひどいと思ったんです。ですので、父の仇ではないですけれども賃貸経営に失敗しないためにも、投資対象物件のチェックはかなり厳しくしています。最終的に購入を決断するのは主人なのですが、私以上に主人が慎重派で良い形で不動産投資ができているなと思います。

編集部:比嘉さんは、現在メインのお仕事が自分の物件管理ということですが、管理は完全自主管理なのですか?

比嘉:基本的には管理会社にお任せしています。しかし、管理会社だけでは手に負えないケースも意外とあります。オーナーの決断が必要な案件で、水漏れの修繕もそうですし、給湯器の交換というのもそうです。冷蔵庫を設置する床が抜けているというトラブルもありました。

編集部:色々あるんですね。

比嘉:複数戸、所有していると色々あります。こんなケースもありました。入居者の中で亡くなってしまった方もいらっしゃったのですが、その方は病院で亡くなったので、家財道具をどこに返送すればいいのか、という手続きもありました。今後はそういう管理会社が手に負えない案件をどのように処理していくかが課題になっています。

なかなか満室にならず苦労した2棟目

編集部:比嘉さんの投資スタンスは、近場で戸数の少ないアパートを中心に選んでいるのですか?

比嘉:そうですね、基本的にはそうなのですけれども、自分の目の届かないところに物件を購入してしまい苦戦しているものもあります。

編集部:そうなんですね。それはどんな物件ですか?

比嘉:2棟目に購入した愛知県にある鉄骨マンションの物件です。1棟目のアパートを購入してうまくいったので、同じ不動産会社の営業担当の方に依頼して購入した物件です。名古屋駅から私鉄の特急で10分強、停車駅から徒歩3分にある物件でした。購入した時には、14戸中12戸が入居しており、空室が2部屋だけだったので、名古屋からも最寄駅から近くて便利だし、まあまあの優良物件だと思ったんですね。ところが、私たちが購入した途端に法人契約をしていた4戸が全部抜けて空室になってしまいました。空室がほぼ半分になってしまったのでいきなり試練に見舞われたんです。

編集部:苦戦の理由というのは何だったのですか?

比嘉:私鉄の特急停車駅から徒歩3分で駅近という立地の強みもあったので、空室になってもすぐに埋まるだろうと考えていました。ところが、蓋を開けてみると、なかなか空室が埋まらなかったのです。家賃が3万円だったのですが、このエリアの家賃が更にどんどん下がってきてしまって…。

編集部:確かに、特急停車駅で駅徒歩3分だったら入居者もすぐに決まるだろうと思ってしまいますね。

比嘉:実はこの停車駅には大学が2校もあるんです。しかし、なぜか入居がなかなか決まらない。実はつい最近、大学に寮ができて賃貸需要が減っているということと、このエリアにあった工場が閉鎖されたというのが原因らしいのです。働く場所が無くなったので、賃貸需要も無くなった。これが客付を担当している不動産会社が分析した原因です。

編集部:なるほど、そうだったんですね。

比嘉:現在はこの物件を売ろうかなと思っているぐらいです。物件を購入してから退去する一方で申し込みが1年経っても1件も入らなかったのです。精神衛生上あまりよろしくないですし、持っているだけで不安で一杯でした(笑)。賃貸需要がないことから家賃相場が下がっていて、それに負けじと私たちも家賃を下げて、あまりにも決まらないので周りの大家さんには申し訳ないと思いつつ期間限定で広告を5ヶ月。それでようやく内見が入るようになりました。いろんな本とか読んでこちらも考えて、最終的にこれが自分たちで思いついた案です。

編集部:あらゆる手を打ったわけですね。

比嘉:新しい賃貸需要を喚起するために生活保護を受けている人でも入居できるようにアピールをしました。市役所に行ったり、NPOに行ったり、近隣の学校、福祉会館に行ったりしてあらゆる手を活用しました。

編集部:他にはどのようなことをされたんですか?

比嘉:物件エリアの不動産会社にマイソクを配りに行って、「広告料5ヶ月分出すので、ぜひお願いします」と自ら依頼しに行きました。管理会社は客付けを一生懸命やっていると言うのですが、実際に自分で回ってみると、このエリアの不動産会社には物件の最寄駅のわずか2店舗しか回っていなかった。その不動産会社にとって優先順位がかなり低い物件だった、ということでしょうか。管理会社に期待し過ぎてもしょうがないので、物件がある駅と特急で停車する前後の駅と、急行で止まる前後の駅の不動産屋を回りました。東京から1人で愛知に3泊ほどして業者を回った後、2ヶ月で3部屋埋まりおかげさまで、現在では14戸中11戸の入居が決まり、空室率も半分から約2割程度まで減らすことができています。

▼比嘉さんが自分で作ったマイソク。これを持って不動産会社を回ったことで、3部屋が決まったという。
自分が行きやすい範囲を限定して不動産投資を成功させる方法 Vol.1│画像2

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