「沖縄の不動産投資の魅力」カリスマ不動産投資家インタビュー | 不動産投資を考えるメディア

「沖縄の不動産投資の魅力」カリスマ不動産投資家インタビュー

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沖縄の不動産投資の魅力|カリスマ不動産投資家インタビュー

日本のリゾート地と言えば「沖縄」でしょう。
実は今沖縄ではリゾート需要だけではなく、収益物件を所有したいという大家さんも増えており、沖縄での不動産投資が非常に注目を集めています。
沖縄の人口増加率は東京と比べると1.5倍以上増え続けているのに、住宅施設が少ないため入居需要が多く、不動産会社に広告費用を支払う習慣があまりないことも人気に拍車をかけています。
そんな沖縄の不動産投資事情は実際どのようなものなのか?現在、沖縄で4棟68室を管理し、家賃収入で年間6000万円を稼ぐカリスマ不動産投資家の三浦弘人さんにお話を伺いました。

沖縄県が人口増加率で全国トップに

編集部:まず、沖縄の不動産投資の市況について、教えていただけますか?

三浦:総務省の平成27年の国勢調査によると、沖縄県の総人口が143万4138人で平成22年の調査から比べると4万1320人増えて、人口増加率でいうと全国で最も高い3%なのです。増加率で沖縄県がトップになるのは、実は初めてなのですが、沖縄は全国1位の出生率を背景に人口増加を維持しているんです。ですので、賃貸需要は非常に高い不動産投資に有望なエリアなんですね。

編集部:三浦さんが、不動産投資をスタートしたのは、いつ頃からですか?

三浦:2004年からです。きっかけは、自分が考えた間取りであれば、家賃収入を絶対に得られるという確信があったからです。前職が大手ハウスメーカーの市場調査を行う家賃審査部門で5000棟以上の物件の特徴と家賃の相関性を調べてきました。しかし、その根底を探って行くと、私自身、転勤が多く、住みやすい部屋がなぜこんなにも少ないのだろうかと思ったことがきっかけになっていますね。
全国転勤で部屋探しをしては、引越しを繰り返していたので、自分の住みたい部屋と使いにいくい部屋がだんだんわかってきたんですね。そこで、自分が住んでもいいという満足できる部屋を作りたかったというのが大きいと思います。中古物件になると、ある意味、自分が本当に満足できるような部屋で勝負することができません。そこで、一から作って経営をする方が、きちんとした事業計画通りに運営できると考えて実践しました。

住みにくい部屋の定義

編集部:三浦さんがおっしゃる「住みにくい部屋」の定義とはどんなものですか?

三浦:例えば、玄関を開けると家の中全部が見えてしまう間取りですね。これだと、他の人が入ると家族で食事しているのが丸見えになってしまいます。普通はホールドアとか玄関を開けても見えないようになっている工夫があったりするものですが、そう言う設備がない部屋はちょっとダメですね。あとは、細かいことですが、トイレの出入口がDKにある部屋もダメです。あとは、沖縄で言えば、沖縄の人は、シャワーしか浴びない人が多いんです。ですので、部屋の中に浴槽がないという部屋も珍しくありません。

編集部:全国を転勤で回っていて、「これはダメだ」という印象を受けた部屋はどんなものがありますか?

三浦:ソファを置きたいけれどもソファを置けるスペースがない間取りとか、昔の団地みたいな部屋ですね。部屋というのは部屋数ではなくて、広さだということが使ってみるとわかるんです。当時、子供が生まれるから部屋数が多い3DKがいいよねと分からず借りていたのですが、すごく使いづらかったとか、そのようなことも色々と経験でわかってきました。

ファミリータイプは避ける

編集部:そのようなご経験が投資にも役立っているのですか?

三浦:例えば、所有物件の中にファミリータイプの物件はないんです。そこで目をつけたのが、1LDKは一人や二人の方だけでなく小さなお子さんがいる方にも対応できるから、1LDKの間取りは非常に効率がいいと思っていました。
沖縄で物件を建てていく中で理解したのは、駐車場を世帯数分つけないと、入居者の募集活動に支障が出るということ。土地購入から初めた時に、やはりある程度の大きさの土地を買わないと難しいという部分を感じていました。

家賃収入だけでなく、売却益も狙う

編集部:現在4棟を所有されているそうですが、沖縄のどのエリアが中心なのですか?

三浦:私の所有物件は那覇市のみです。以前は沖縄本島に散らばっていたんですが、賃貸需要が高い中心部に集中させるという方針へ変えました。物件を整理した理由は、賃貸需要が悪いからではありません。ずっと入居状況も良かったんですが、沖縄では売り手市場なので中心部に集中させる資金を作るために、希望の売買金額以上で売却することができたのが、とても大きいですね。
調査して出した結論は、需要の高い地域では店舗付き物件で、居住用の駐車場はほとんどなくても問題ないということです。1階部分が店舗で2~4階がアパートなのですが、グレードが高い仕様にして30㎡ぐらいの広めの1Kを建築しました。バルコニーにウッドデッキを敷いた仕様になっているのですが、これは、ちょっと外でパソコンをいじったり、本を読んだり、そういうことができるようなバルコニーの奥行きをとった造りになっています。

編集部:整理された詳しく経緯を教えていただけますか?

三浦:沖縄県の名護市(沖縄県北部の市)で2004年に建てたマンションがありました。土地と建物で6800万円の物件でRC造でしたが、12年経って2015年に売却した時には7200万円になりました。続いて2010年に土地と建物の6300万円で建築した物件は2011年に7500万円で売却して、次の物件の頭金に充てました。
もう一つの物件は、豊見城市豊崎という那覇空港の南に広がる場所に建てた物件です。これは土地と建物で1億2500万円で建築しました。これは2億500万円で売却することができました。高く売却できたのは、土地価値と建物の企画力。東京でイメージすると、お台場みたいな感じでしょうか。商業施設もできたり、ビーチも整備されたりして、一気にブランド価値のあるエリアに変貌したという感じです。それがやはり大きいですね。

今後の開発を狙って投資する

編集部:実際に開発はいつ頃から行われたのですか?開発を狙ってそのエリアで勝負をしようとしたのでしょうか?

三浦:開発が本格的にスタートしたのは2008年からですね。それを見越して購入しました。私がその土地を買った一番の決め手は、空港の南エリアは埋立地だったんですが、空港から近いことと、新しいバイパスが開通するのが決定していて既に工事が進んでいたからなんです。
もう一つは、ダイワハウスさんがアウトレットモールを開発して、その周辺がヤマダ電気とかイオンタウンみたいな感じで開発されることが新聞に出ていた。その時点でこの街は変わるなと確信しました。

自分で企画したマンションを建てる

編集部:三浦さんは、どのような不動産投資の方法をモットーとされているのですか?

三浦:私の場合は、自分で企画をした新築マンションに投資をする手法です。土地購入から企画をして建物を建築することを徹底しています。多くの方は、中古の収益物件を購入したり、不動産会社が建築した新築物件に投資をされたりしていますが、他の方と違うところはそこですね。投資しているエリアは、那覇新都心になります。この那覇新都心というエリアは沖縄県全域で一番人気の地域で、東京で言えば、恵比寿や吉祥寺のようなブランド化されている街です。ブランド力がある街ですから、そこに住むことのステータスみたいなものがあるんです。

編集部:那覇新都心は家賃相場も高いと聞きました。

三浦:那覇新都心の最寄り駅は、ゆいレール(モノレール)の古島駅とかおもろまち駅になりますが、1LDK40㎡くらいで7万円を超える位ですね。ちなみに私は家具家電をセットして、だいたい月10~12万円で貸しています。那覇市の家賃相場が6~7万円位なのですが、高額で貸せている理由は、本土から来る人をターゲットにしているからなんです。

編集部:なるほど、そうなんですね。

三浦:沖縄のアパートというのは、「安く建築して安く貸す」という沖縄県民のお財布に優しいお部屋が一般的なんです。しかし、私は大手ハウスメーカーで家賃調査をしていたので、本土の人への潜在的な賃貸需要を知っていました。だから、ニーズに適した物件を建築すれば、必ずお客様を呼び込めると考えたんです。ターゲットを地元の人ではなく、物件に付加価値をつけて高い家賃を支払うことができる本土の人にしたことが大きいですね。本土のお客様を呼び込むためには、人気の地域でないとできないので、那覇新都心で勝負をすることに決めました。土地の値段が高かったのですが、家賃で必ず元を取れるという自信があったので、そういう方法を取ったのです。

家賃相場を調べる方法

編集部:あるエリアの客付状況や物件の反響というのは、どのように調べるのですか?

三浦:前述した通り、私の前職は大手ハウスメーカーの市場調査を行う家賃審査部門です。物件の家賃を決める時には、周辺の物件の間取り、管理会社、バルコニーの向き、設備などをデータ化したデータベースから家賃を客観的に算出していました。家賃審査部門というのは社長直属の部署で、中立的な立場で家賃を算出し、採算が取れるかどうか審査するという部署なんです。なぜそのような部署が必要なのかというと、アパートを販売している営業部門は、地主さんの気分を良くするために相場以上の家賃を設定して、なんとか契約を取ろうとする訳なんですが、それをやると、現状の相場に合っていない家賃ですから空室が出てしまう訳です。そうなると家賃を下げざるを得なくなる。オーナーさんにお願いして家賃を下げる訳ですが、会社の信用を失ってしまう。そういうのを止めようと創業の社長が家賃審査部門を作ったという訳です。
だから会社が一度決めた家賃を10年間は絶対に変えないと決定しました。オーナーも会社も金融機関も納得できる家賃の根拠を示すために、データを取り続けたということです。データを取り続けていた部署にいたので、自分の中でこうしたら更に家賃収入が得られれるのではないかという物件がわかってきたのです。

編集部:家賃を決める時はあまり根拠がないことも多いですからね。

三浦:そうですね。不動産投資というと利回りとか、築年数や銀行が見る積算評価とかそういう数字に目がいってしまう。結局、数字のマジックで満室時の家賃の利回りを出す。表面利回りに踊らされてしまうのですが、実際には間取り図や設備を見たりすれば、本当にその物件がどれだけ魅力的な物件なのかがわかるはずです。

物件選びのポイント

編集部:利回りに惑わされないために、間取りを見てその物件に需要があるかどうか、見るべきポイントを教えてください。

三浦:まず気をつけるのは、やはりワンルームだったらできるだけ7畳以上、8畳は欲しいというところでしょうか。入居者の要望としては少しでも広い方がいい。窮屈なお部屋が敬遠されてきていると思います。
例えば、沖縄の場合であれば、1Kで8畳を確保すれば、入居状況は築年数に関係なく競争力はあると思います。よく設備や家具といった備え付けのものに気を取られる人が多いのですが、部屋自体が6畳とか肝心な部屋が狭い場合が多い。利回りよりも広さに注目すべきだと考えています。
あとは、現地をしっかり調査するということ。例えば、共用施設です。補修が必要なものとか、物件の傷み具合をきちんと見る。そして、敷地内にどんなものがあるか確認しておく。例えば、駐車場で余地スペースが取れるような敷地だったら、自動販売機か何かを置ける余裕があるかどうかを見る。収益アップの工夫ができる土地かどうかを見極めるのは、要素としては大事です。

編集部:自分で調べる以外にさらに物件の潜在的な力を調べるためには、どうすればいいのでしょうか?

三浦:物件を仲介している不動産会社に色々聞くよりは、その地域ごとに根付いた賃貸の仲介専門会社に話を聞くことが大事です。入居者希望者の要望、需要とか、こういう風にしたら入居者を決めやすいとか、そういう声をたくさん拾うことだと思いますね。例えば、その地域で中古の物件が売りに出ていたとします。その物件の間取り図や場所とか、いろんな情報をまず仲介会社何社かに聞いて、「この物件の客付状況をどう思いますか?」などストレートな意見として何社かに聞いて、これだったら大丈夫ということが掴めれば検討材料にはなると思います。

客付専門仲介会社を利用する

編集部:しかし、客付の専門会社というのは、どうやって調べるのでしょうか?

三浦:自分の投資をしたい地域に行けば、たいてい不動産会社がありますのでそこへ飛び込むんです。その地域で長年やっている業者ですから物件のこともよくわかっているし、彼らは手数料で稼いでいるので、いろんな物件の悪いところや良いところを知り尽くしているはずです。そういう中でこの物件は家賃が高すぎるとか、この物件には設備がないのがマイナスだという情報を把握している訳です。そういう客付専門の不動産会社は、常に地域の優良物件を把握していて、「今度、あの物件が空いたら俺たちが決めるぞ」と虎視眈々と狙っている訳です。
ですので、客付専門仲介会社が狙うような物件に蘇らせることができれば、競争力は自ずと高まります。買った後に、ただ何もしないでオーナーチェンジだけで、家賃だけもらおうという大家さんになってしまうと、後で苦しくなって、何をしたらいいのかわからない感じになってしまう。うまくいっている人を知りたいという気持ちを強く持てば、そういう形ができると思います。最初から買う物件が狭いとか、場所が悪いとか、最初の段階でどうしょうもないような物件を買ってしまうことがないようにするのが重要です。

悪質業者には要注意!

編集部:現地調査をしないで購入する人もいますよね?

三浦:はい、売り物件を広告に掲載している会社も、そういう購入者がいることを狙って作戦を立てています。それに引っ掛からないことが大切ですね。現地調査をすることで、大きな駐車場がついたアパートだったとか、将来建て替えた時にこの土地の広さはいいなとか、そういう物件に巡り会えることもありますし、真剣に良い物件を探しにいくことですね。
あと私の専門的な見地から言いますと、不動産会社が提示している募集家賃は、最初から疑いから持った方がいいと思います。怪しい色んな悪い業者もいますからね。身内を住ませて満室にしたりとか。オーナーも高く売りたいですから、自分の所有している法人で一旦借りておき、満室のような状態にして、「現在満室」としている。高く売りたい人は色んなことをやりますから、それに引っかからないことが大切ですね。

編集部:悪質な場合はレントロールで確認できますか?

三浦:レントロールだけを見て、その売却物件の状況を知るだけではわかりません。だから、裏取りではないですけれども、客付専門の不動産会社の意見を聞くことも大事です。

時間がない人は買うべきでない

編集部:そのように不動産会社を回る時間がないという人もいますよね?

三浦:時間がないと思うなら買わない方がいいと私は思います。なぜかというと、管理会社が動いてくれない場合は、最終的には自分の足でお客様を探さなければ行けない。だから、最初から自分の目で確かめて、これだったらという形を取る方が不安が解消されますので、私はそういうことを特にやった方がいいと思います。今は大家さんになりたい、家賃収入が欲しいということばかりが先行しすぎている。今の時期は高く売ろうとする人が多いので、本当に気を付けないといけないことを知ってもらいたいです。それに融資をつけてしまう銀行も悪いとは思いますけどね。

立地の悪い物件は客付けの優先順位も下がる?!

編集部:2017年7月現在、不動産投資ブームはまだまだ冷めやらない感じです。投資をスタートする際の注意点として集客力のない物件を買わないようにするのは大事ですが、沖縄の不動産投資でも集客力のない物件を購入しようとする人はいるのでしょうか?

三浦:はい、沖縄の場合はリゾート需要を見込んで辺鄙なところにアパートを購入しようとする人がいるんです。そういうエリアは別荘がたくさんあって、一見するととても収益性がとても良さそうに見えるのです。ところがそんな場所では、いくら沖縄と言っても入居者を探すのはとても大変です。
さらに、あまりに遠いところだと物件の内見をしてくれる不動産会社すら無くなってしまいます。不動産会社もビジネスですから、成約するかどうかわからないお客様を連れていく時間もガソリン代ももったいない、そう考える不動産会社も多くて内見をしてもらえないケースもあるという噂もあります。そんなに遠いところに行かなくても、入居者が希望する周辺エリアにはいくらでも条件の良い物件があるので、後回しにされてしまうようですね。

編集部:立地条件の悪い収益物件を掴んでしまうと、客付けの優先順位まで下がってしまう・・・それではますます収益が悪化してしまいそうです。不動産会社を始めとした協力会社にも魅力的な物件を選ぶのがポイントなのですね。

民泊より旅館業で営業するメリット

編集部:住宅宿泊事業法(民泊新法)が成立して、日本の民泊ビジネスも法整備が進み、今後、沖縄で民泊ビジネスが伸びるなんて話もあります。リゾート地である沖縄は、民泊需要も高いですよね。三浦さんも民泊は既にやっていらっしゃるのですよね?

三浦:実は以前、民泊をやっていたのですが、今はやっていません。きちんと「旅館業法」で、旅館として許可をもらって事業をしています。

編集部:旅館業法というのは、どんな内容のものなのですか?

三浦:旅館業を営む人を規制する法律です。旅館業法では宿泊料を受けて、人を宿泊させるのが旅館業で、宿泊をさせる場合、寝具を使用して施設を利用するということが定められています。実は旅館業には色々な形態があります。「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」など大きく分けて4つになります。

編集部:旅館業というと家賃収入を狙う事業とは異なるので難しそうなイメージがありますが…

三浦:私は当時、マンスリーマンション向けのアパートを建築しており、退去が出てから申し込みがあるまでの空室期間をなんとかしたいと考えていました。同時により長く滞在してもらえるお客様を探していたのです。その時にたまたまある方に相談していて、アパートが旅館業の許可をもらっているのであれば、1泊から予約が取れてさらに効率的に経営ができるという話を聞きました。特に魅力的に思えたのは、「楽天トラベル」や「じゃらん」などのブランド力が非常に高い検索サイトに掲載されて予約が取れるということでした。場所がリゾート地の沖縄であるということもあり、敢えて外国人を対象としなくても、日本人向けに旅館業ができると考えたのです。

編集部:物件がアパートでも旅館業はできるのでしょうか?

三浦:はい、外観はアパートで旅館業を営んでいる物件は、実はたくさんあります。私の物件もそうです。アパートの賃貸業と旅館業の双方のビジネスができるマルチな建物にするということです。私の物件で旅館業の許可をもらう場合は土地の用途変更が必要でした。旅館業を営むには、フロントをつけたり、防火管理者を常駐させたりしなくてはいけません。私の場合はアパートの一部屋をフロントに仕立てて、扉にフロントの表札をつけ、そこで精算をしたり、鍵を渡したりしています。また、フロントは交換用のシーツや補充用のアメニティー類などの倉庫も兼用しています。防火管理者は自分で資格を取得していますね。

稼働率は驚異の85%!

編集部:実際の稼働率はどのくらいあるのですか?

三浦:年間で平均すると稼働率は85%ぐらいになります。8割以上の稼働率を維持できるのも、民泊のように宿泊日数に制限がない状態で旅館業をスタートできたからだと考えています。しかも、旅館にすると募集するサイトは実績のある「じゃらん」や「楽天トラベル」のような1日に何百万ページビューもあるサイトです。ほとんど何もせずに黙っていても予約が入ります。ところが、民泊は「Airbnb」はあるけれども、集客のためのサイトはこれから構築することになるので、いきなり収益を上げるのは難しいですよね。

編集部:85%の稼働率というと、普通のホテルなどと変わらない率になるので、管理が大変そうですね?

三浦:基本的な管理運営はマンションの代行会社に任せています。私が行なっていることは予約確認や宿泊者へのメールの返信などです。ただし、管理会社に丸投げにはせずに、チェックは入れていますね。私の妻がパートをしながら旅館業を行っているマンションに入って管理運営を確認しています。

編集部:何か運営上で問題やトラブルというのはないのですか?

三浦:トラブルはないのですが、一番問題なのは清掃の甘さです。目が届かないので、清掃を任せきりにしてしまうと、当然ホテルとしての評価はどんどん下がってしまいます。一時期、清掃が甘くて評価が悪化してしまった時期がありました。お客様から「部屋はいいのだけれど、清掃が悪い。」と口コミ評価が低くなってしまいました。こうなると、ホテル経営にも支障が出てきてしまいます。ですので、今は週二回はチェックを入れて清掃の点検はしっかりしていますね。

儲けるコツは賃貸業と旅館業の併用?!

編集部:実際のところ、普通の賃貸業と旅館業はどちらがビジネス的に面白いと思いますか?

三浦:ビジネス的に一番面白いのは、マンスリーマンションだと考えています。マンスリーマンションだと、私の場合は通常の賃貸の倍近くの家賃を得ています。それでいて手間もかからないのです。ただ、マンスリーマンションは、どうしても次に入居する方を一日のロスもなく埋めるというのが現実的に難しいんです。数日のロスが出てしまうこともあります。
それを旅館業だと隙間なく埋めることができるので、マンスリーと旅館業を併用して運用するのが一番いい方法だと考えます。ただし、前述した通り、旅館業はシーツ交換したり、清掃してサービスの品質を一定化させるために人件費が必要です。旅館業の収入は家賃の3~4倍の設定をしても、光熱費や人件費などで消えていく部分もあるのです。ですので、経営はそこをうまくミックスしてやることができたらすごくいいですね。

マンスリーマンションと旅館業、需要が多いのは?

編集部:マンスリーマンションと旅館業、沖縄の場合はどちらの方が需要があるのでしょうか?

三浦:沖縄は両方需要がありますね。マンスリーマンンションは、短ければ2週間ぐらいから、長くて2~3ヶ月というのもあります。会社の研修で来られたりするお客様もいらっしゃいますね。沖縄県は離島が多いものですから、石垣島や宮古島などの離島から、那覇で仕事をこなして、また戻るといった方などもいらっしゃいます。あとは、病院の看病や出産で那覇に来られる方もいらっしゃいます。色々な賃貸需要がある。そういうのがホテル暮らしだと割高になるので、マンスリーだとコストが抑えられる。客付けを担当している管理会社が総合病院と提携して、入院をする人の看病や出産時の部屋を借りたりしているというのもやっています。そうした隠れた需要を不動産会社が見つけてくれるのは大きいです。

編集部:沖縄でも色々な方がいらっしゃるんですね。

三浦:はい、色々な用途で一定期間だけ滞在したい方は意外と多くて、ホテルよりも割安な宿泊施設がないかと探す方も多いので、そういった需要の受け皿として、マンスリーマンションはぴったりなんです。一方でホテルのように1日単位で貸すことができるという柔軟性も持つことができれば、同業他社さんと差別化もできます。

編集部:なるほど、そうなんですね。

三浦:設備はマンスリーマンションなので、電子レンジとキッチンがあって洗濯機も置いてあります。このような設備はホテルにはないので、競争力がある。部屋の広さも十分あるし、競合にならない。ですので、一度使ってくれた方がまた使ってくれるというリピーターの方も多いのです。

沖縄特有の交通事情で意外な需要も?!

編集部:沖縄県の中部から那覇の中心地に来て仕事をされる方も多いと聞きます。その方々が那覇で働くという時に、車がなかったりすると家を借りるという需要というのもあるのですか?

三浦:はい、若い人もライフスタイルが変わってきて、会社のそばで生活しながら、週末だけ帰るという人もいるんですよ。レンタカーも沖縄は激戦区なのですごく安いんですよね。

編集部:そうなんですか?

三浦:あるレンタカー会社は、1日2000円台でガソリン代込というところもあります。タクシーを使うより安いです。1ヶ月借りても4万円しない会社もあります。こうなると駐車場代を支払わなくてもいいですし、その都度、借りるというのもあります。

編集部:なるほど、そうなんですね。

三浦:沖縄の主要交通手段は車ですので、那覇へ通勤する時の渋滞がひどいのです。読谷村という中部の村から、那覇まで2時間ぐらいかかる。東京で例えたら浦安や行徳あたりから新宿まで通勤するのに、2時間かかる感覚です。家賃を安くするために田舎に行ったら通勤でひどい目に遭う。みんな早起きして出勤の1時間前に着くとか、ずらして通勤していますよね。

編集部:沖縄ならではの交通事情があるんですね。

客付けに強みを持つ不動産管理会社と付き合う

編集部:三浦さんは自主管理はしないのですか?

三浦:しません。管理費は節約できるかも知れませんが、私は自由な方がいいです。新しい需要も管理会社によって引き出してもらっているので、そういった意味でも管理会社の存在は大きいですね。沖縄は皆で成長するような、ゆいまーる(相互扶助)精神ではないですが、そういう考えでお付き合いをしております。

編集部:三浦さんが管理会社を選ぶ時のポリシーのようなものがありましたら、教えていただけますか?

三浦:沖縄の場合は、社宅需要、法人の出張や研修、社員旅行などの賃貸需要が大きいと思いますので、いかに東京を始め全国の人事や総務のような管理会社とパイプを持っているような不動産会社と付き合うかということだと思います。
私は前職の大手ハウスメーカーの経験から、沖縄で得意な会社とそうでない会社をよく見極めてきました。こう言うと、多くの不動産投資家は、そういう不動産会社の見極めは私にしかできないのではないか?と言われるのですが、そうではないんです。

編集部:そういう人もいますよね。

三浦:そういう時は、大手ハウスメーカーで客付けを担当している不動産会社を当たるべきだと考えます。大手ハウスメーカーで客付けを行なっている不動産会社というのは、社宅需要を開拓しています。だから、どこにどのような社宅需要があるか知り尽くしている会社が多いのです。

編集部:なるほど、そうなんですね。

三浦:たとえば、沖縄である大手ハウスメーカーが手がけている、あるアパートブランドがあります。そのアパートブランドは、きちんと需要の予測が行われていて、社宅需要を取り込むように計算されています。つまり、そのエリアでそのブランドよりもう少しいい物件を作れば、必ず収益が上がるというわけです。
賃貸需要を計算し尽くして、実際に実績がある物件よりも少しいいものを建築する。「もうちょっと、いいところがないの?」と聞いてくる人たちの満足度を満たす物件をいかに用意するかだと思います。

編集部:ところで、会社とパイプを持っている管理会社というのはどのような管理会社なのでしょうか?

三浦:東京ではよくわからないのですが、沖縄では社宅需要専門の不動産会社があるのです。私もそのような社宅需要専門の不動産会社お付き合いがある会社があります。その会社は年に何回か、大手の会社の人事部門の人たちと常にコミュニケーションをとっていて営業活動を欠かさないのです。こういう不動産会社とお付き合いしておくと、入居者も決まりやすいということです。
会社の経費でお部屋を決める人たちというのは、しっかりした会社の人たちが多いんですね。だから、少しぐらい良い部屋だったら会社から家賃補助として10万円出るけれども、あと2万円ぐらい自分で手出ししてでもこの部屋に住みたいという人もいます。特に生命保険会社だとか、沖縄だとリース会社や大手のグループ会社などはそういったお部屋を探す方が多いですね。

沖縄ならではの投資、軍用地投資とは?

編集部:賃貸経営とは違うのですが、珍しい不動産投資があると聞きました。

三浦:軍用地投資ですね。沖縄には米軍の基地があります。現在、その米軍基地として使われている土地は「軍用地」として、個人の所有や法人の所有の土地を政府が借地契約を結んで借り上げているのです。歴史としては、軍用地はもともと家があったところを強制的に米軍が占拠して追い出されてしまっている土地なんですね。土地自体は相続で代々受け継がれてきているわけです。

編集部:なるほど、そういう経緯があるのですね。

三浦:防衛省は、軍用地の地主に年に1回、借地料を支払っています。土地1㎡あたりの借地単価の目安が決められ、借地面積に乗じて借地料が計算されるのです。借地料は防衛省が借り上げているので、延滞もない。確実に入ってくる借地料金です。
ただし、軍用地には、住居を建てることもできませんし、入ることもできません。見ることすらできないのです。軍用地は半永久的に国から返還されない可能性が高いのですが、逆を言えば、半永久的に借り手が決まっている土地とも言えるでしょう。国が借地料を半永久的に保証している土地なので、国債同様に非常に信用度が高く、市場価値も高いのです。

編集部:投資先としてはとても魅力的ですね。

三浦:軍用地は公用地として評価され、固定資産税評価額の4割は借り手である国が負担してくれるので、税金がかなり低く抑えられます。実は相続税対策では、タワーマンションよりも軍用地を買った方がよっぽどいいんです。
物件の価格は常に一定ですし、すぐに売れます。東京でタワーマンションを購入すれば、管理費や修繕積立金がバカになりません。

編集部:取引価格はどのように決められるのですか?

三浦:軍用地の価格は、年間借地料に倍率を掛けることで決まります。坪単価は関係ありません。
たとえば、年間借地料が300万円、倍率が40倍だった場合、1億2000万円となります。倍率は需要によって変化し、需要が高ければ高いほど倍率は高くなる仕組みです。需要が高い軍用地とは、返還の見込みがない場所のこと。倍率の低い場所は返還の可能性がある場所と言われています。現在は倍率が高めの傾向があります。

編集部:軍用地はどこで買えばいいのでしょうか?

三浦:軍用地の情報は意外と出ているのですが、基本的に地元の不動産業者に当たるしかありません。常にネットで検索するか新聞広告ですね。沖縄の不動産会社は、ホームページを持っていない不動産会社もよくありますから。そういう会社は新聞に広告を出しています。ですので、沖縄タイムスや琉球新報の新聞広告をよくチェックして、安く買うことが重要ですね。

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