今井絵理子議員もやっている超手堅い『軍用地投資』とは? | 不動産投資を考えるメディア

今井絵理子議員もやっている超手堅い『軍用地投資』とは?

今井絵理子議員もやっている超手堅い「軍用地投資」とは?

沖縄には「軍用地投資」という特殊な不動産投資が存在します。これは沖縄県の基地用地として国が借りている土地に投資するものです。基地が移動しない限り、半永久的に借り手が決まっているだけでなく、超優良な借り手である国が定期的に借用料を払ってくれるため、地元では国債と同等レベルの信用度があります。また、軍用地は一切立ち入りが禁止されている公用地であるため、固定資産税のほとんどを国が支払ってくれるというメリットもあり、相続税対策としても非常に注目されています。今回はそんな軍用地投資についてご紹介したいと思います。

軍用地投資とは、どんな不動産投資?

あるタブロイド紙の報道によると、国会議員の資産公開において今井絵理子参議院議員は、那覇基地に337㎡(資産価値約4800万円)、嘉手納基地に815㎡(資産価値約5000万円)の軍用地を持ち、収入は年間250万円になるとされています。軍用地は今井さんのご両親が賃料収入を目的に購入したそうですが、この報道を見て「基地に土地なんて持てるの?」と思った人も少なくないでしょう。基地に貸している土地を「軍用地」と言いますが、実は自由に売買できるものなのです。

「軍用地」とは、個人所有や法人所有の土地を政府が借地契約を結んで借り上げた土地になります。軍用地の借地料は、毎年国と沖縄県の軍用地主連合会によって、本土と軍用地の借用料の差などが話し合われ、土地1㎡あたりの借地単価の目安と借地面積に応じた借地料が決められています。現在のところ、毎年少しずつ価格が上昇する傾向にあります。なお、借用料は毎月支払う形式ではなく、政府(防衛省)が地主に年1回まとめて支払う仕組みになっています。

軍用地投資は信用力が高く現金化しやすい

軍用地の魅力は、信用力が高いため市場価値も非常に高いということです。国が半永久的に借地料を払ってくれるわけですから、国債と同等の信頼度があるのです。軍用地の市場というのはありませんが、買いたい人がたくさんいるため、すぐに現金化することができます。不動産投資は流動性の低さが難点ですが、軍用地についてはその点も問題ありません。さらに、軍用地を担保にして融資を受けることもできます。

軍用地は基地が移動しない限りずっと国が借り続けてくれますので、借り手がいなくなるというリスクも限りなく低いです。建物があるわけではなく土地を貸しているだけなので、災害等のリスクもありません。維持管理は全て借りている国がやってくれるのでコストもかかりません。

「軍用地ならではの売買ルールがあるのでは?」と考える人も多いのですが、軍用地は普通の土地と同じように自由に売買することができます。ちゃんと公図もついています。ただし、所有している土地に入ることはおろか見ることもできず、国が借り上げている公用地ですので、自由に使うことは一切できない点は通常の土地とは異なります。

軍用地の価格はどのように決められる?

軍用地の価格は、通常の土地とは決め方が異なります。軍用地は坪単価で価格が決められるのではなく、年間借地料に倍率を掛けることで市場価格が決まっているのです。たとえば、年間の借地料が250万円で年間借地料の倍率が40倍だった場合、1億円となります。倍率は軍用地の需要によって変化し、需要があればあるほど倍率が高くなります。倍率の高い土地というのは、返還の見込みが少ない土地のことを言います。今井絵理子参議院議員が所有している軍用地の那覇基地軍用地、嘉手納基地軍用地は最も人気が高い物件の一つです。

軍用地は相続税対策にも優れた効果を発揮

土地の所有者には固定資産税が課税されます。しかし、軍用地は所有者の自由にできない土地です。そのため、軍用地は公用地として評価されます。公用地の地上権の権利の残存期間は、「存続期間の定めのないもの」になるため40%になります。

相続税の資産評価額は公用地として評価しますので、次のように計算されます。

相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 公用地の評価倍率 ×(1-40%)

例えば、固定資産税評価額が2000万円の場合で、公用地の評価倍率が1.8倍だった場合は下記の通りです。

2000万円 × 1.8 × (1-40%)= 2160万円

仮に軍用地の年間借地料収入が250万円で市場取引価格の倍率が40倍である場合、取引価格は1億円です。ところが、その軍用地の相続税評価額が2160万円の場合、差額は7840万円となります。

仮に1億円の資産を持っている人が軍用地を購入した場合、7840万円分資産を圧縮したことになります。課税されるのは軍用地の評価分である2160万円です。資産が1億円あった時の相続税率は30%ですが、軍用地を購入して資産を圧縮すれば相続税率は15%にまで減らすことができるのです。

相続税対策と言えば、土地にアパートやマンションを建てて資産を圧縮する方法が主流ですが、その後に賃貸経営をしなくてはならないリスクがあります。ところが軍用地であれば、そうしたリスクも国が借りてくれるためゼロ、というわけです。

唯一の問題点は品薄であること

軍用地投資の唯一の問題点は、需要に対して供給が少なすぎるということです。人気のある軍用地はなかなか市場に出回りません。入手方法は主に2つあり、1つは軍用地を得意とする不動産会社にアプローチしてみること、もう1つは琉球新報や沖縄タイムスといった地元紙の広告欄を調べていくという地道な作業が必要になります。なお、沖縄県民しか金融機関から融資が受けられないケースがありますので、その点は注意が必要です。

まとめ

国が借り続けてくれる限り確実に収益が上がる軍用地投資。ローリスク・ミドルリターンでぜひ所有したい資産の一つですが、品薄であることが難点です。しかし、誰にでもチャンスはありますので、諦めずに入手できる機会を狙って資産を増やしていきましょう。

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