「沖縄の不動産投資の魅力」カリスマ不動産投資家インタビューVol.2 | 不動産投資を考えるメディア

「沖縄の不動産投資の魅力」カリスマ不動産投資家インタビューVol.2

⇒前回記事はこちら「沖縄の不動産投資の魅力」カリスマ不動産投資家インタビューVol.1

立地の悪い物件は客付けの優先順位も下がる?!

編集部:2017年7月現在、不動産投資ブームはまだまだ冷めやらない感じです。投資をスタートする際の注意点として集客力のない物件を買わないようにするのは大事ですが、沖縄の不動産投資でも集客力のない物件を購入しようとする人はいるのでしょうか?

三浦:はい、沖縄の場合はリゾート需要を見込んで辺鄙なところにアパートを購入しようとする人がいるんです。そういうエリアは別荘がたくさんあって、一見するととても収益性がとても良さそうに見えるのです。ところがそんな場所では、いくら沖縄と言っても入居者を探すのはとても大変です。
さらに、あまりに遠いところだと物件の内見をしてくれる不動産会社すら無くなってしまいます。不動産会社もビジネスですから、成約するかどうかわからないお客様を連れていく時間もガソリン代ももったいない、そう考える不動産会社も多くて内見をしてもらえないケースもあるという噂もあります。そんなに遠いところに行かなくても、入居者が希望する周辺エリアにはいくらでも条件の良い物件があるので、後回しにされてしまうようですね。

編集部:立地条件の悪い収益物件を掴んでしまうと、客付けの優先順位まで下がってしまう・・・それではますます収益が悪化してしまいそうです。不動産会社を始めとした協力会社にも魅力的な物件を選ぶのがポイントなのですね。

民泊より旅館業で営業するメリット

編集部:住宅宿泊事業法(民泊新法)が成立して、日本の民泊ビジネスも法整備が進み、今後、沖縄で民泊ビジネスが伸びるなんて話もあります。リゾート地である沖縄は、民泊需要も高いですよね。三浦さんも民泊は既にやっていらっしゃるのですよね?

三浦:実は以前、民泊をやっていたのですが、今はやっていません。きちんと「旅館業法」で、旅館として許可をもらって事業をしています。

編集部:旅館業法というのは、どんな内容のものなのですか?

三浦:旅館業を営む人を規制する法律です。旅館業法では宿泊料を受けて、人を宿泊させるのが旅館業で、宿泊をさせる場合、寝具を使用して施設を利用するということが定められています。実は旅館業には色々な形態があります。「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」など大きく分けて4つになります。

編集部:旅館業というと家賃収入を狙う事業とは異なるので難しそうなイメージがありますが…

三浦:私は当時、マンスリーマンション向けのアパートを建築しており、退去が出てから申し込みがあるまでの空室期間をなんとかしたいと考えていました。同時により長く滞在してもらえるお客様を探していたのです。その時にたまたまある方に相談していて、アパートが旅館業の許可をもらっているのであれば、1泊から予約が取れてさらに効率的に経営ができるという話を聞きました。特に魅力的に思えたのは、「楽天トラベル」や「じゃらん」などのブランド力が非常に高い検索サイトに掲載されて予約が取れるということでした。場所がリゾート地の沖縄であるということもあり、敢えて外国人を対象としなくても、日本人向けに旅館業ができると考えたのです。

編集部:物件がアパートでも旅館業はできるのでしょうか?

三浦:はい、外観はアパートで旅館業を営んでいる物件は、実はたくさんあります。私の物件もそうです。アパートの賃貸業と旅館業の双方のビジネスができるマルチな建物にするということです。私の物件で旅館業の許可をもらう場合は土地の用途変更が必要でした。旅館業を営むには、フロントをつけたり、防火管理者を常駐させたりしなくてはいけません。私の場合はアパートの一部屋をフロントに仕立てて、扉にフロントの表札をつけ、そこで精算をしたり、鍵を渡したりしています。また、フロントは交換用のシーツや補充用のアメニティー類などの倉庫も兼用しています。防火管理者は自分で資格を取得していますね。

稼働率は驚異の85%!

編集部:実際の稼働率はどのくらいあるのですか?

三浦:年間で平均すると稼働率は85%ぐらいになります。8割以上の稼働率を維持できるのも、民泊のように宿泊日数に制限がない状態で旅館業をスタートできたからだと考えています。しかも、旅館にすると募集するサイトは実績のある「じゃらん」や「楽天トラベル」のような1日に何百万ページビューもあるサイトです。ほとんど何もせずに黙っていても予約が入ります。ところが、民泊は「Airbnb」はあるけれども、集客のためのサイトはこれから構築することになるので、いきなり収益を上げるのは難しいですよね。

編集部:85%の稼働率というと、普通のホテルなどと変わらない率になるので、管理が大変そうですね?

三浦:基本的な管理運営はマンションの代行会社に任せています。私が行なっていることは予約確認や宿泊者へのメールの返信などです。ただし、管理会社に丸投げにはせずに、チェックは入れていますね。私の妻がパートをしながら旅館業を行っているマンションに入って管理運営を確認しています。

編集部:何か運営上で問題やトラブルというのはないのですか?

三浦:トラブルはないのですが、一番問題なのは清掃の甘さです。目が届かないので、清掃を任せきりにしてしまうと、当然ホテルとしての評価はどんどん下がってしまいます。一時期、清掃が甘くて評価が悪化してしまった時期がありました。お客様から「部屋はいいのだけれど、清掃が悪い。」と口コミ評価が低くなってしまいました。こうなると、ホテル経営にも支障が出てきてしまいます。ですので、今は週二回はチェックを入れて清掃の点検はしっかりしていますね。

儲けるコツは賃貸業と旅館業の併用?!

編集部:実際のところ、普通の賃貸業と旅館業はどちらがビジネス的に面白いと思いますか?

三浦:ビジネス的に一番面白いのは、マンスリーマンションだと考えています。マンスリーマンションだと、私の場合は通常の賃貸の倍近くの家賃を得ています。それでいて手間もかからないのです。ただ、マンスリーマンションは、どうしても次に入居する方を一日のロスもなく埋めるというのが現実的に難しいんです。数日のロスが出てしまうこともあります。
それを旅館業だと隙間なく埋めることができるので、マンスリーと旅館業を併用して運用するのが一番いい方法だと考えます。ただし、前述した通り、旅館業はシーツ交換したり、清掃してサービスの品質を一定化させるために人件費が必要です。旅館業の収入は家賃の3~4倍の設定をしても、光熱費や人件費などで消えていく部分もあるのです。ですので、経営はそこをうまくミックスしてやることができたらすごくいいですね。

マンスリーマンションと旅館業、需要が多いのは?

編集部:マンスリーマンションと旅館業、沖縄の場合はどちらの方が需要があるのでしょうか?

三浦:沖縄は両方需要がありますね。マンスリーマンンションは、短ければ2週間ぐらいから、長くて2~3ヶ月というのもあります。会社の研修で来られたりするお客様もいらっしゃいますね。沖縄県は離島が多いものですから、石垣島や宮古島などの離島から、那覇で仕事をこなして、また戻るといった方などもいらっしゃいます。あとは、病院の看病や出産で那覇に来られる方もいらっしゃいます。色々な賃貸需要がある。そういうのがホテル暮らしだと割高になるので、マンスリーだとコストが抑えられる。客付けを担当している管理会社が総合病院と提携して、入院をする人の看病や出産時の部屋を借りたりしているというのもやっています。そうした隠れた需要を不動産会社が見つけてくれるのは大きいです。

編集部:沖縄でも色々な方がいらっしゃるんですね。

三浦:はい、色々な用途で一定期間だけ滞在したい方は意外と多くて、ホテルよりも割安な宿泊施設がないかと探す方も多いので、そういった需要の受け皿として、マンスリーマンションはぴったりなんです。一方でホテルのように1日単位で貸すことができるという柔軟性も持つことができれば、同業他社さんと差別化もできます。

編集部:なるほど、そうなんですね。

三浦:設備はマンスリーマンションなので、電子レンジとキッチンがあって洗濯機も置いてあります。このような設備はホテルにはないので、競争力がある。部屋の広さも十分あるし、競合にならない。ですので、一度使ってくれた方がまた使ってくれるというリピーターの方も多いのです。

沖縄特有の交通事情で意外な需要も?!

編集部:沖縄県の中部から那覇の中心地に来て仕事をされる方も多いと聞きます。その方々が那覇で働くという時に、車がなかったりすると家を借りるという需要というのもあるのですか?

三浦:はい、若い人もライフスタイルが変わってきて、会社のそばで生活しながら、週末だけ帰るという人もいるんですよ。レンタカーも沖縄は激戦区なのですごく安いんですよね。

編集部:そうなんですか?

三浦:あるレンタカー会社は、1日2000円台でガソリン代込というところもあります。タクシーを使うより安いです。1ヶ月借りても4万円しない会社もあります。こうなると駐車場代を支払わなくてもいいですし、その都度、借りるというのもあります。

編集部:なるほど、そうなんですね。

三浦:沖縄の主要交通手段は車ですので、那覇へ通勤する時の渋滞がひどいのです。読谷村という中部の村から、那覇まで2時間ぐらいかかる。東京で例えたら浦安や行徳あたりから新宿まで通勤するのに、2時間かかる感覚です。家賃を安くするために田舎に行ったら通勤でひどい目に遭う。みんな早起きして出勤の1時間前に着くとか、ずらして通勤していますよね。

編集部:沖縄ならではの交通事情があるんですね。

「沖縄の不動産投資の魅力」カリスマ不動産投資家インタビューVol.3へ続く…

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