「埼玉県の再開発事業」賃貸経営への影響は? | 不動産投資を考えるメディア

「埼玉県の再開発事業」賃貸経営への影響は?

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住みたい街ランキングの上位に大宮と浦和が顔を出すようになり、徐々に人気の高まっている埼玉県。県内の各エリアでは再開発が活発に進められており、賃貸経営をするには今がチャンスと言える好材料が多くあります。今回は埼玉県の再開発事業を一覧でご紹介しつつ、賃貸経営への影響などを考えてみたいと思います。

埼玉県の再開発計画一覧

埼玉県の再開発は、道路拡張や延長、市街地の整備なども含めると非常に多くの計画があります。その中でもビル建設がメインとなる大規模な事業は以下の通りです。

  • 浦和駅西口南高砂地区第一種市街地再開発事業
  • 大宮駅東口大門町2丁目中地区市街地再開発事業
  • 大宮駅西口第3-B地区第一種市街地再開発事業
  • 大宮鐘塚C地区第一種市街地再開発事業
  • 大宮鐘塚B地区第一種市街地再開発事業
  • 大宮駅西口第3-A・D地区第一種市街地再開発事業
  • 越谷駅東口第一種市街地再開発事業
  • 川越駅西口市有地利活用事業
  • 蓮田駅西口再開発事業

今回は上記以外でも大きな変貌を遂げた越谷駅東口再開発を含め、蓮田市、さいたま市の再開発事情も合わせてご紹介します。

越谷市の再開発概要

越谷市 再開発 越谷ツインシティ

■出典:越谷市 越谷駅東口第一種市街地再開発事業

埼玉県越谷市と言えば「越谷レイクタウン」。レイクタウンの計画が決定する以前はあまり注目されていませんでしたが、まず2003年に東武伊勢崎線と東京メトロ半蔵門線が直結したことで渋谷まで一本で行けるようになり、その後、国道468号線(中央連絡自動車道)と国道298号線(東京外環自動車道)を結ぶ国道4号線の延線が行われています。これから徐々に盛り上がりを見せるかもしれないのが越谷市です。まず、越谷市の基本データを見てみましょう。

人口 34万3721人
世帯数 15万4501世帯
越谷駅利用者数(日) 50,477人
住みよさランキング 8位(県内40位中)
成長力ランキング 15位(県内40位中)

※成長力ランキングは人口や世帯数、企業数、生産、商業、住宅、所得・税収など消費と産業に関連する11指標の伸び率を指数化したものです。

■参考:越谷市 人口と世帯数(平成31年) / 東武鉄道株式会社 駅情報(乗降人員) / 三菱UFJ不動産販売 自治体別住みよさランキング

再開発の前までの越谷市は老朽化した店舗や住宅、そして未利用地などがあったため平成3年に「越谷駅東口地区市街地再開発準備組合」を設立。20年以上の歳月をかけて越谷駅東口に「越谷ツインシティ」をオープンさせました。

また、「越谷駅西口地区計画」も見逃せません。西口の計画においては何か大きな建物を建設するより、駅前の広場と道路を整備し、商業施設の誘致により賑わいある街の形成を計ろうとしています。具体的にはメインとなる「シンボルロード」という広い道路と、その周辺に網目のように広がる「コミュニティロード」の周辺にある建物への建築制限です。

越谷駅 西口 再開発

■出典:越谷市 越谷駅西口地区計画

既に建物があるため、すぐに完成させることのできない計画ですが、歩行者への安全性と景観の両方に配慮した都市形成を実現することで、快適な歩行者空間の確保と魅力ある市街地形成を計ります。越谷駅東口の開発事業は完了していますので、次なる西口の地区計画でどこまで街並みが整っていくのか、期待が寄せられます。

JR蓮田駅西口の再開発概要

蓮田市 西口-再開発ビル

■出典:蓮田市 再開発事業の現在の状況

JR上野東京ラインや湘南新宿ラインに直結するJR宇都宮線沿線にある「蓮田駅」。蓮田駅周辺の再開発事業は、日本のバブル崩壊やリーマンショックなどで幾度も計画が白紙になっては改めて再開発計画が持ち上がるのを繰り返してきました。そして長い期間を経てようやく着工したのです。蓮田市の基本データを見てみましょう。

人口 6万1758人
世帯数 2万7026世帯
蓮田駅利用者数(日) 20,912人
住みよさランキング 13位(県内40位中)
成長力ランキング 2位(県内40位中)

※成長力ランキングは人口や世帯数、企業数、生産、商業、住宅、所得・税収など消費と産業に関連する11指標の伸び率を指数化したものです。

■参考:蓮田市 人口統計 / JR東日本各駅の乗車人員 / 三菱UFJ不動産販売 自治体別住みよさランキング

2つ隣の街である久喜市の人口は15万人。蓮田市の人口は決して多いと言えませんが、だからこその再開発。特にJR蓮田駅西口の再開発は新聞社でも取り上げられるほど注目を集めています。

【再開発の方針(抜粋)】
  • 商業、業務、文化などの交流機能の集積を誘導する
  • 駅東口とは機能分担し、中心市街地や生活文化拠点の形成
  • 住宅地は緑豊かなうるおいのある住宅地を形成する
  • 老朽化した家屋の建替えや不燃化促進による防災性の向上を進める

■参考:埼玉県 県内の都市再開発方針

R蓮田駅西口 再開発図

■出典:蓮田市 蓮田駅西口第一種市街地再開発事業の概要

【蓮田駅前公共施設の再開発】
①蓮田駅西口通線 幅員:16m
延長:約220m
②蓮田駅西口駅前広場 幅員:113m
延長:約30m
面積:約4,300㎡
③区画街路1号線 幅員:14m
延長:約120m
④区画街路2号線 幅員:12m
延長:約60m
⑤緑地 面積:約150㎡
⑥通路 幅員:4.5m
延長:約27m
【蓮田駅西口再開発ビル概要】
敷地面積 6,821.11㎡
建築面積 4,177.94㎡
延床面積 21,741.49㎡
用途 店舗・診療所・住宅・子育て支援施設・行政窓口・市民ギャラリー・調理室・会議室・駐車施設・他
構造 RC造(一部SRC造)
階数/高さ 地上14階/高さ43.54m
駐車台数 223台(住宅以外も含む)
住宅戸数 168戸
工期 2018年11月1日~2020年10月31日

■出典:蓮田市 蓮田駅西口第一種市街地再開発事業の概要

蓮田駅西口の再開発は上図のエリアだけではなく、16haにも及ぶ広い範囲で今後も再開発が続けられる予定です。蓮田駅東口の区画整理も終え、これからの人口増加や街の発展に期待が寄せられます。

さいたま市の再開発概要

埼玉県で最も再開発が活発に行われているのが「さいたま市」。さいたま市はもともと「大宮」「浦和」「与野」「岩槻」の4市が合併した街です。その中でも大宮と浦和の再開発はメディアでも多く取り上げられるほど注目されています。では、大宮駅と浦和駅周辺の再開発事業を一覧で見てみましょう。

【浦和駅西口南高砂地区再開発】
浦和駅西口南高砂地区 再開発 事業

浦和駅西口南高砂地区 再開発 エリア

■出典:さいたま市 浦和駅西口南高砂地区

敷地面積 10,560㎡
建築面積 8,410㎡
延床面積 99,731㎡
用途 商業、業務、住宅、駐車場
構造 SRC・RC・鉄骨造
階数/高さ 地上27階/高さ99m
住宅戸数 521戸
工期 2013年~2020年

【大宮駅東口大門町2丁目中地区市街地再開発】
大宮駅東口大門町2丁目中地区市街地再開発 事業

大宮駅東口大門町2丁目中地区市街地再開発 エリア

■出典:さいたま市 大宮駅東口大門町2丁目中地区市街地再開発事業について

敷地面積 8,600㎡
建築面積 6,800㎡
延床面積 81,600㎡
用途 商業、業務、公共公益、駐車場
構造 鉄骨造
階数/高さ 地上18階/高さ95m
住宅戸数
工期 2015年~2021年

【大宮駅西口第3-B地区第一種市街地再開発】
大宮駅西口第3-B地区 事業

大宮駅西口第3-B地区 エリア

■出典:さいたま市 大宮駅西口第3-B地区第一種市街地再開発事業

敷地面積 A棟:609㎡
B棟:7,593㎡
建築面積 A棟:318㎡
B棟:4,461㎡
延床面積 A棟:3,823㎡
B棟:66,234㎡
用途 A棟:商業業務・住宅
B棟:商業業務・住宅・駐車場
構造 RC造
階数/高さ A棟:地上14階/高さ46.85m
B棟:地上28階/高さ99.45m
住宅戸数 A棟:65戸
B棟:511戸
工期 2016年~2022年

【大宮鐘塚C地区第一種市街地再開発事業】
大宮鐘塚C地区第一種市街地再開発 事業

大宮鐘塚C地区第一種市街地再開発 エリア

■出典:さいたま市 大宮駅西口第3-B地区第一種市街地再開発事業

敷地面積 3,400㎡
建築面積 2,040㎡
延床面積 30,240㎡
用途 銀行店舗・事務所・駐車場
構造 鉄骨・RC造(一部SRC造)
階数/高さ 地上13階/高さ95m
住宅戸数
工期 2017年~2021年

【大宮鐘塚B地区第一種市街地再開発事業】

敷地面積 16,100㎡
建築面積 9,600㎡
延床面積 149,800㎡
用途 事務所・店舗・公共公益施設・駐車場

【大宮駅西口第3-A・D地区第一種市街地再開発事業】

敷地面積 9,500㎡
建築面積 6,200㎡
延床面積 83,000㎡
用途 商業業務施設・住宅施設・駐車場
住宅戸数 250戸(予定)

大宮駅周辺は現在施行中の事業も含め、なんと70ha(70万8200㎡)にも及ぶ広さの再開発が予定されています。実に東京ドーム15個分の広さで再開発が進められているのです。

特に「市営桜木駐車場用地」を今後5~10年、10~20億円かけてMICE施設を誘致する方向で検討が進められていました。しかし、周辺環境の整備や財政関係において困難を極めるとの見解から、別の活用方法はないか模索しています。

市営桜木駐車場用地を含めた「大宮駅西口第五地区再開発」は18ha(18万㎡)という広大さですので、今後の事業方針によっては、高い経済効果が見込める事業になることが予想されます。

埼玉県の再開発における賃貸経営への影響

積極的に再開発が行われている様子が窺える埼玉県ですが、実はここ数年で人口も世帯数も着実に増加しているのをご存知でしょうか。

埼玉県 人口 世帯 推移

■出典:埼玉県推計人口

この10年ほどの間に人口は3%増、世帯数は11%増になっています。更に埼玉県で人口や世帯数が増加している理由の1つとして、東京が近いのに家賃相場が安いことが挙げられます。以下、東京と埼玉の1㎡当たりの家賃相場の比較をご覧ください。

【埼玉県の家賃相場】
さいたま 6,242円
熊谷 4,429円
川口 6,567円
所沢 6,052円
【東京都の家賃相場】
東京都区部 8,566円
八王子 6,733円
立川 7,291円
府中 6,695円

■出典:e-Stat 小売物価統計調査

立川から新宿まで行くには1時間かかりますが、大宮から新宿までは40分程度で到着します。そう考えた時、家賃の割安感は比較にならない程さいたま市の方がお得なのです。この家賃相場の割安感は今後も埼玉県の人口増加に寄与するでしょう。

各エリアでの再開発によりますます盛り上がりが期待される埼玉県。不動産投資を考える上で魅力のある街なのは間違いないでしょう。

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