人気上昇中!仙台市内のマンション投資がおすすめな理由 | 不動産投資を考えるメディア

人気上昇中!仙台市内のマンション投資がおすすめな理由

東北地方最大の都市でもある宮城県仙台市は、東日本大震災で大きな被害を受けましたが、復興に伴って徐々に景気も回復してきており、不動産投資先としての人気も上昇中です。そんな仙台市で不動産投資を行う前に、宮城県の魅力や特徴をご紹介いたします。

仙台市内のマンション価格は上昇中!

仙台市内のマンション価格は上昇中!

宮城県内で不動産投資をする場合、仙台市内のマンションへの投資をまず考えるべきでしょう。理由としては仙台市内の不動産価格は、景気循環に連動して上昇トレンドとなったり、下落トレンドなることが挙げられます。

仙台市内の公示地価の推移をチェックすると、1990年のバブル崩壊以降はずっと地価が下落し続けていましたが2003年頃に底を打っています。それから、いわゆる小泉景気とよばれる景気上昇トレンドに沿って、2007年頃までは地価が上昇しているのです。

そして2008年に発生したリーマンショックによって地価が下落に転じましたが、2012年の年末に発足した第二次安倍政権によるアベノミクス景気に沿って、仙台市の地価は再び上昇トレンドに転じています。2016年に発表された公示地価においても、仙台市の地価は高値水準を保っています。

仙台市の地価が景気循環に連動して上昇していく理由としては、仙台市が東北地方の中核と位置付けられているためだと思われます。大企業が東北地方に進出する際はほとんどの場合、仙台市に拠点を設けます。このため景気が良くなると仙台市内のオフィスビルは入居率が高まりますし、仙台市内のマンションも転勤族の流入により入居率が高まるのです。景気が悪くなると、これとは逆の現象が発生します。

このように他の地方都市の地価とは異なり、仙台市の地価は景気循環のサイクルに沿ってトレンドを描きます。つまり、景気循環の底値でマンションに投資し景気循環の頂点でマンションを売却すれば、投資差益を得ることが可能なのです。

仙台市内のマンション投資で安定した家賃収入を得る

仙台市内のマンション投資で安定した家賃収入を得る

宮城県のなかでも仙台市は東北地方における人口集積地です。民間企業だけでなく、大学や専門学校も仙台市に集積しています。このため仙台市内にあるワンルームマンションに投資すれば、安定的に賃料収入を得ることが可能です。

立地としては例えば東北大学から徒歩10分程度の場所にある、分譲マンションは最適です。管理人が常駐していてエントランスにオートロックが設置されており、防犯カメラも設置されていれば安定的に入居者を確保できるものと思われます。

特に防犯面での措置がなされているマンションであれば、女子大学生の一人暮らしには最適ですから、空室状態となっても壁紙(クロス)の貼り替えやハウスクリーニングの措置をとったあと入居者募集を行えば、すぐに次の入居者が決まる確率が高いです。

また、例えば宮城県庁や仙台市役所から徒歩10分圏内の場所の立地でも良質の入居者を確保しやすいと思われます。ワンルームマンションならば独身の入居者を確保しやすく、法人契約ならば家賃の支払いについて滞納をする確率はきわめて低いと思われます。また生活騒音などのトラブルを起こす確率や、入居中に室内の壁にひどい傷をつけられたり煙草を吸いすぎて煙草の匂いが室内にしみついてしまう被害を受ける可能性も低いです。

良質な入居者を確保しようと思ったら仙台市内にある県庁や市役所のそば、あるいは名門国立大学の東北大学のそばにあるマンションを購入することが望ましいですし、安定的に賃料収入を得られます。

仙台市内のマンションに投資するREITも

仙台市内のマンションに投資するREITも

東京証券取引所に上場している不動産投資信託(REIT)のなかには、宮城県の仙台市内に立地しているマンションに投資している銘柄もあります。もちろん、この不動産投資信託(REIT)は仙台市内のマンション物件だけで組成されているわけではありません。福岡市や札幌市など、他の政令指定都市に立地しているマンションにも投資しています。

この不動産投資信託(REIT)の資産内訳のうち、仙台市内に立地しているマンションの入居率は低くても90%程度の水準を維持しており、入居率の高い物件ですと95%程度に達しています。また、この不動産投資信託(REIT)の分配金利回りは2017年1月時点でも約6%を維持しており、高い利回りとなっています。v

このため宮城県のマンションに投資するという意味では、この不動産投資信託(REIT)を購入するのも良い方法と思われます。分配金利回りが約6%ということは、税金を差し引いても実質利回りは約4.8%となります。つまり賃料収入に変動がなければ、10年間の実質利回りは約48%に達し20年間で約96%に達するのです。20年間で投資した資金をほぼ全額回収できるのです。

しかも現物のマンションに投資をするのと異なり、入居者が退居したあとの室内チェックやリフォーム、ハウスクリーニングの手配、新たな入居者募集や賃貸借契約の手続きをする必要はありません。もちろん、毎月マンションの管理組合に管理費や修繕積立金を支払う手間などもありません。何も実務をする必要がなく、毎年の実質利回りが約4.8%となるのですからメリットが大きいです。

まとめ

景気に連動するような地価の変動や、学生需要による賃貸収入、エリアを絞ることによる分譲やワンルームマンションの需要などを考えれば、仙台市内での不動産投資戦略はむしろ立てやすいかもしれません。この機会に検討してみてはいかがでしょうか。

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