賃貸経営に商機は?関東のチャイナタウンランキングTOP5 | 不動産投資を考えるメディア

賃貸経営に商機は?関東のチャイナタウンランキングTOP5

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「賃貸経営で中国人(外国人)を入居させるのはハイリスクなのか?」

不動産投資家でそんな事を考えたことがある方も少なくないのではないでしょうか。

実は、関東地方のあらゆる場所でリトルチャイナタウンとなる地域が拡大しており、それを機に今回はチャイナタウン周辺での賃貸経営に商機はあるのかというテーマにしました。以前は「チャイナタウン」と言えば横浜のイメージでしたが、法務省にて6月29日に更新された在日外国人の統計を見る限り、チャイナタウン横浜のイメージは徐々に薄くなっていきているようです。それらのデータと合わせ、関東のチャイナタウンランキングと不動産投資において商機はあるかを解説させていただきます。

中国人が多く住む関東の都道府県ランキング

日本全国における在留外国人の総数は約318万人。その内、中国人が約90万人以上となっており、全国籍に占める割合は3割近くにもなります。次に多いのが韓国人、フィリピン人と続きますが、2番目に多い韓国人でも約55万人となっているため、日本に在留する外国人は中国人が圧倒的に多いことが分かります。では都道府県別に見た時に、関東地方で中国人が多いエリアはどこなのかを2012年時点のデータと比較しながらランキング形式にてご紹介させていただきます。

(2012年時点の中国人の数)
1位:東京都 15万4460人
2位:神奈川県 5万3112人
3位:埼玉県 4万7271人
4位:千葉県 4万1258人
5位:茨城県 1万4255人
(2017年時点の中国人の数)
1位:東京都 20万5041人(約33%増加)
2位:神奈川県 6万6675人(約26%増加)
3位:埼玉県 6万5607人(約38%増加)
4位:千葉県 4万9585人(約20%増加)
5位:茨城県 1万2827人(約10%減少)

東京が最も多いのは言うまでもありませんが、埼玉県における中国人の増加率が東京都を上回っており、どうやら埼玉への中国人の流入が急増していることが分かります。

■参考データ:政府統計の総合窓口(e-Stat)「在留外国人統計(旧登録外国人統計)」
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00250012&tstat=000001018034&cycle=1&year=20120&month=24101212&tclass1=000001060399

東京周辺のチャイナタウンTOP5

では続いて、東京周辺におけるチャイナタウンランキングです。これは筆者独自の調査などから、話題性や単身向け物件の周辺家賃といった総合的な視点でまとめたものです。

【1位】神奈川県横浜市「横浜中華街」

やはり関東で最も「中華」が浸透している地域、神奈川県横浜市の中華街は観光地としても、中国籍の方にとってもやはり馴染みのある地域と言えるでしょう。1850年代に横浜港が開港したことをきっかけに外国人が増え、1955年に「中華街」と書かれた門が設置された時期から徐々に中華街としての名が広まるようになりました。立地としては、みなとみらい線の元町・中華街駅と日本大通駅があり、JR京浜東北線の石川町駅、関内駅も利用可能な範囲にあり、首都高にも近くなっています。駅近物件であれば築15年経過していても賃料10万円ほどで賃貸している物件も多く、駅から10~15分ほどであっても賃料5万円以上での募集が多い様子。公園や商業施設もさほど遠くない場所にいくつもあるため、観光地としても住環境としても悪くない場所と言えるでしょう。

【2位】埼玉県川口市「西川口」

埼玉の西川口と言えば、未だ「風俗街」というイメージの強い街ですが、実は2000年最初のころに一斉摘発が入ったことから、風俗の色はかなり薄くなりました。風俗店が次々となくなって以降は「寂れた」と言う方も多かったものの、ここ最近で中国籍の方向けの店が非常に多くなっており、徒歩5分圏内に数十店舗の店がひしめき合っています。住環境ですが、西川口といっても風俗街として賑わったのは、駅前のごく一部の地域。少し離れれば住宅街や高級マンションも立ち並ぶため、住環境として極端に悪いわけではありません。強いて言うなら、かつての風俗店などの形跡が少ないため住むなら西口よりも東口。徒歩10~15分で築20年越えの物件でも賃料7万円は確保できそうです。

【3位】東京都新宿区「高田馬場」

同じ新宿区の新大久保と言えばかつて韓流ブームで大いににぎわった街ですが、それも過去の事。今では韓国系の店舗はほとんどなくなったと報道される中、今度はそのまま地続きかのように新宿区高田馬場周辺で中華系の店舗が増え、2012年に新宿区で最も多かった韓国人の数を抜いて中国人の数が多くなっています。住環境、働く環境、学ぶ環境の揃った魅力的な街として中国人だけでなく、世界中の外国人が訪れるのが新宿。新宿から遠くない場所ということで高田馬場が選ばれるのでしょう。さすがに安い賃料の物件がゴロゴロあるというわけにはいきませんが、築年数が15年以上経過したものでも徒歩15分圏内であれば、6万円前後で賃貸している物件が多くあります。都内で15分圏内であれば、借り手需要は十分に見込めると考えてよいでしょう。

【4位】東京都豊島区「池袋」

東京のチャイナタウンとして最も有名になったのが豊島区の「池袋」でしょう。池袋の単身者向け物件の家賃相場は8万円前後。池袋駅から徒歩15分ほど歩いた北池袋や首都高中央環状線を超えた要町付近になれば7万円台の物件も見つかるが、徒歩10分以内となると単身者向けの物件でも10万円に近づいてきます。良質な物件を見つけるには一苦労なエリアです。街の雰囲気はどうかというと、一般的に言われる「治安の悪さ」が引っかかるところでしょう。ただ、筆者も何度か周辺の中華系の店舗に訪れたことはありますが、そこら中で喧嘩などがあるわけでもなく、店舗の様子も比較的に落ち着いた感じのものも多い。確かに西口と比べると繁華街色が強いため治安を不安に思われる方も多いのは確かですが、そこまで不安に思われるほどのものではないでしょう。

【5位】千葉県千葉市「銀座通り」

最後にご紹介するのが「千葉の中華街」として知られている千葉県栄町駅の近くにある「千葉銀座通り」。中華街というほど中国色は強くないものの、ここ最近で中華系の店舗が増えいている様子。中でも「生味園」というお店の評判がよく、グルメ系のメディアでも多く取り上げられています。住環境と言うところではどうかというと、治安はさほど悪くはないようですが、一時は「団地が不法滞在の外国人で占領されている」などという過激なブログもありました。しかし、それは千葉駅から離れた稲毛海岸方面のことであり、千葉駅周辺や千葉銀座通りについては比較的に穏やかな雰囲気が漂います。家賃水準も上記までにご紹介した街の中でも最も安く、千葉駅徒歩10?15分圏内、築年数15年ほどのもので5万円前後。物件数も多く利回りの高いものが見つかりそうではありますが、高利回り=高リスクであることを前提にした方が良いでしょう。

チャイナタウン周辺の賃貸経営に商機はあるか

では、実際にチャイナタウン周辺ということでの不動産経営に商機はあるのでしょうか?
各メディア、そして個人のブログなどを見ていると、どうしても「嫌中」の風潮から「住んではいけない」と解説する記事が多い傾向がありますが、実際のところはどうなのだろうという疑問が湧きます。確かに、中国籍の方に限らず、外国人の入居者は文化の違いなどからトラブルを起こすことが多いというのは賃貸経営の常識となっています。ただ、それが逆にチャイナタウン周辺で賃貸経営をするにあたっての商機となるかもしれません。楽待不動産新聞のコラムでインタビューに答えている西川口の不動産会社の担当者は次のように述べています。

「外国人NGでは入居が決まらない。むしろ外国人に入居してもらおうとする大家が増えている」

■引用:楽待不動産投資新聞「リトルチャイナ西川口に中国人が集まったワケ」
https://www.rakumachi.jp/news/column/219843/2

そう、実際のところ賃貸業界では外国人NGとする物件が未だ非常に多く、今回ご紹介したような外国人OKの街に中国人が集まるのは至極当然のことでしょう。しかも、西川口など比較的に賃料が安定していて人の多いエリアであれば、商機は十分にありそうです。また、大宮、浦和、そして川口といった都市と比べて物件が手に入りやすいメリットもあります。今回は西川口をランキング2位としましたが、もしかすると今後、外国人の入居をターゲットにした街として不動産投資家から注目を集める街となるかも知れません。

まとめ

今回はチャイナタウン周辺での賃貸経営における、街の雰囲気や中国人の多さ、家賃水準などを取り上げてきました。本記事を書き終わる頃、まさに本記事でも取り上げた西川口周辺について書かれた別の記事も見つけました。

■NEWS ポストセブン「中国語だけで暮らせる新チャイナタウン・西川口へ行ってみた」
https://www.news-postseven.com/archives/20180716_709780.html

西川口に増えた中華系の店舗のレポートなどが書かれており、特に過去の風俗店経営者と現在の在日中国人の間に特別な繋がりもないとしており、西川口のチャイナタウンを知るには一つの参考になるでしょう。今後、人口減少や高齢化、東京一極集中などで空室率の高くなる賃貸業界で、中国人を始めとした外国人の入居者を見つけることは、賃貸経営の戦略の一つになっていくかもしれません。

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