2020年に変わる3つの巨大都市「池袋」「新宿」「渋谷」の再開発事情 | 不動産投資を考えるメディア

2020年に変わる3つの巨大都市「池袋」「新宿」「渋谷」の再開発事情

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20190202
ここ数年の間に、山手線に沿ったエリアのあちこちで再開発が進められてきました。記憶に新しいところでは、品川新駅となる「高輪ゲートウェイ駅」がありますが、これまで話題になってきた東京の再開発はほとんどが山手線東側です。

「新宿や池袋はどうなっているのか…」と疑問をお持ちの方もいるかもしれませんが、実はしっかり再開発のプロジェクトは進められています。今回はそんな山手線西側となる「池袋」「新宿」「渋谷」の順に、現在進められている再開発プロジェクトをご紹介いたします。

【池袋再開発】旧本庁舎が8つの劇場に生まれ変わる!

最初にご紹介する池袋の再開発事情は、西と東で分かれます。まず東口ですが、最も世間に認知されているのが「Hareza池袋」です。その再開発概要を簡単に見てみましょう。

建設場所:池袋旧庁舎跡地
建物規模:32階建てビル1棟、ホール棟、豊島区民センター
特徴:ドワンゴが運営するスタジオも入り、ニコニコ動画との連携などが予定されている。また、1700席という規模のシネマコンプレックスやポニーキャニオンが運営する劇場という東口ならではの施設を目指している

建設されるのは、東口を出て明治通りを北東に3~4分歩いたところにあった池袋旧庁舎の跡地です。メインとなる高層ビルは「ハレザタワー」との名がつけられており、その隣に並ぶ建物とデッキで繋がって一つの多目的ビルとしての使用が可能となります。

32階建てのハレザタワーは、8階から32階までがオフィス、その下に映画館や劇場などが設けられます。ホール棟はそのままライブやコンサートに使える芸術文化劇場となる予定です。

下記にHareza池袋の公式ホームページをご紹介しますので、一度ご覧になってみてください。

■Hareza池袋
http://hareza-ikebukuro.com/office/

そして池袋駅西口ですが、再開発のプロジェクトはあるものの実は遅れが出ています。特に池袋西口駅前公園の再開発にあたっての入札が不調に終わり、目指していた2020年の完成に不安が残る状況です。

とはいえ、もし西口公園の再開発が行われたとすれば、巨大な「劇場公園」となる予定です。三菱地所設計で予定されていた再開発プロジェクトの概要が見られますので、こちらもご覧になってみてください。

■池袋西口公園プロジェクト
https://www.mj-sekkei.com/project/641

【新宿再開発】新宿駅に巨大デッキができる!?「東西自由通路」

新宿駅を利用したことのある方は、東西南北の出口で迷った経験もあるのではないでしょうか。

新宿は世界一のビッグターミナルでありながら、駅の存在のために東西が分断されており、各出口までの駅構内のルートが複雑なため「新宿ダンジョン」と呼ばれていたりもします。

そんな新宿駅周辺でも再開発が進められており、特に目玉となるのが「東西自由通路」と呼ばれるものです。

まず新宿西口は高層ビル群、その先に中央公園を始めとした居住エリアがあります。そして東口には歌舞伎町、商業施設街、新宿御苑というエリアになっています。実はこの東西のエリアをデッキで結べないかというプロジェクトが進められているのです。

新宿駅周辺の再開発は「東西自由通路等新宿駅周辺整備促進同盟」が2018年3月に発行した分かりやすい資料がありますのでご紹介します。

■東西自由通路等新宿駅周辺整備促進同盟「新しい出会い」第31号(平成30年3月発行)
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000235280.pdf

イメージとしては、新宿駅の北側に東西自由通路ができる予定です。歩行者が自由に行き来できるようにデッキ型になり、最終的には新宿中央公園から新宿御苑付近まで繋がる可能性があります。

一旦の完成はやはりオリンピックの開催年である2020年。その後も「居住エリアと商業エリアを結ぶ」ということを前提に再開発が進められていくようです。

【渋谷再開発】壮観すぎる渋谷の巨大ビル「渋谷スクランブルスクエア」

最後にご紹介する渋谷駅ですが、新宿ダンジョンと並んで「渋谷ダンジョン」と名もある通り、やはり出口までの動線が難しく、現在はそれを解消するための改修工事が行われています。

2012年には渋谷ヒカリエの完成が話題となりましたが、今度は「渋谷スクランブルスクエア」という巨大ビルが話題になりそうです。主な再開発概要を見てみましょう。

建設場所:渋谷駅の直上
建物規模:地下7階、地上47階、高さ230m
特徴:最上階は展望施設となり、再開発を担っている東急東急グループによると「日本最大級の展望施設」とのこと

渋谷スクランブルスクエアは、それ1棟だけでなく中央棟、西棟も建設予定となっており、オフィス、商業、文化、防災などを備えた一体型施設になる予定です。参考となる資料が公開されていますので、ご覧になってみてください。

■東急電鉄 渋谷再開発情報サイト「渋谷スクランブルスクエア」
http://www.tokyu.co.jp/shibuya-redevelopment/ekigaiku.pdf

渋谷スクランブルスクエアの他にも、桜丘口地区の再開発や道玄坂一丁目駅前地区の再開発などもあり、ご存知の方も多いかと思いますが駅の出入り口の動線も現在改修が進められています。

なぜ続く?東京の再開発プロジェクト

以上、3つの大都市の再開発事情をご紹介させていただきましたが、これらを含めて、なぜ東京は再開発が進められているのでしょうか。

これには諸説ありますが、いずれも外国資本や外国人観光客、外国人労働者などを呼び込むためとする見方が多いようです。

もちろん、オリンピックに向けて再開発を行っているという大義名分もあるでしょう。しかし人口減少が避けられない日本としては、海外資本を呼び込むための海外企業の誘致が必要となります。

事実、多くの再開発プロジェクトでカンファレンス施設やMICEと呼ばれる国際会議場を建設するプロジェクトが多く見られます。更にその多くが2020年までの完成を目指しており、表向きは単なる再開発に見えても、やはり2020東京オリンピックに向けた海外資本の取り込みが前提にあるのだろうと考えるのが自然です。

どちらにしても、人の流れを変える再開発は不動産業界にも良い刺激を与えるはずです。今回ご紹介した3つの都市を含め、今後の再開発の動向に注目です。

まとめ

今回は、池袋、新宿、渋谷の再開発についてご紹介しました。先日、2025年に開催される大阪万博について解説した記事にもある通り、やはり現在の日本は外国資本が大事になっています。

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オリンピックが終われば不動産価格も下落するという向きもありますが、東京の場合、現在の再開発が一段落した後に内需がどう変わるかが重要となるでしょう。

続く国際イベントが単なるカンフル剤になるのか、内需の拡大になるのか。そもそも再開発によって経済の流れが変わるのかは、神のみぞ知るといったところなのかもしれません。

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