タワマンは住まいではなく、投資対象である5つの理由


不動産関連の掲示板やSNSを見ていると、度々「タワマンってどう?」なんて言葉を目にします。強烈な高級感が目を引くタワーマンションは、多くの人が憧れや夢を見ても不思議ではありません。しかし現実で考えると、タワーマンションにはデメリットや懸念が多くあります。住まいとしてではなく、投資対象として見なければ将来的に取り返しのつかない状況になる可能性があるのです。この記事ではタワマンを住まいとすべきではない理由を5つ解説します。投資対象に限定すべき理由は、タワマンのデメリットやリスクを知れば自ずと見えてくるでしょう。

【理由1】普通の家とは違う生活のしづらさ

まずタワーマンションが住まいとして適さない理由の一つとして「生活のしづらさ」が挙げられます。生活のしづらさは個別に事情が違うものの、主には以下が挙げられます。

  • 階層によるカーストの存在
  • 窓が開けられない
  • 洗濯物が干せない
  • エレベーターを待つ時間が長すぎる
  • 電車の音がうるさくて暑すぎる
  • 高層階ほど揺れるため船酔い状態になる
  • など……

タワマンの最大のメリットは、立地の良さや高級感といったところ。実はそれ以外にあまりメリットはないと言われています。例えば駅に近いのは明らかにメリットですが、逆に言えば「電車の音が常に聞こえている」という状態。タワマンの構造は「軽量化」が前提であるため遮音性が低いのです。

また、部屋の向きが良いのも悪いことでありませんが、「夏はずっと陽が当たっている状態」なのは想像に難しくありません。陽を遮る建物や木が無いため、昼間でもカーテンを閉めっきりというケースが多いのです。生活のしづらさが多いタワマンは、一生モノの住まいではなく投資の範囲で考えるべきと言えるでしょう。

【理由2】管理費が高い

生活のしづらさとも言えますが、タワマンは余分な施設が多いため「管理費」や「維持費」が普通の住戸より高くつきます。実際にLIFULL HOME‘Sで掲載されている物件を確認したところ、同じ地域、同じ規模のタワーマンションと一般的な中低層マンションでは以下の違いがありました。

【タワーマンション】
 所在地専有面積管理費等修繕積立金
タワーマンションA東京都中央区44.15㎡13,880円5,300円
タワーマンションB東京都葛飾区66.32㎡15,727円5,900円
タワーマンションC東京都豊島区76.3㎡17,000円6,460円
【一般的な中低層マンション】
 所在地専有面積管理費等修繕積立金
マンションA東京都中央区40㎡9,500円6,700円
マンションB東京都葛飾区68.63㎡8,324円4,460円
マンションC東京都豊島区71.15㎡10,100円9,470円

上記は恣意的に物件をピックアップしたものではなく、同じ地域、同じ規模での比較です。建物のグレードにより、タワマンも中低層マンションも管理費などが同じ水準ということもあります。ただタワマンはラウンジやゲストルーム、時にはプールやスポーツジム、保育所といった施設が併設されているケースが多いのは事実。それを維持するのは住人の管理費や維持費なのです。

将来的な建物の修繕を考えると、修繕積立金も安易に安くできません。後述しますが、建設業界の人手不足を原因として今後はむしろ修繕積立金は高くなっていく可能性が高いとも言われています。高級であるほど毎月の出費が嵩むタワマンは、もはや賃貸なのか持ち家なのか分からないのが現実なのです。

【理由3】身体に異常が出る可能性

にわかには信じがたいという声もありますが、タワマンは身体への悪影響が懸念されています。しかも高層階であるほど、健康を害されると言います。先日、デイリー新潮が以下のような記事を掲載しました。

“最近、月島にタワマンが次々にできていますが、月島にある小児科医院の先生によると、タワマンに住んでいる子どもは、耳系の病気が多いということです。33階だと高さは100メートルになりますが、毎日地上と100メートルの高さを何回か往復していると、気圧の変動から三半規管に影響がでてきます。弱い子は、乗り物酔いのような症状がでるとよく聞きます。それで体調不良になる。”

■引用:デイリー新潮

また同記事では、タワマンは外に出るのが億劫になり自然に触れる機会が少なくなるため、想像力に乏しくなり近視にもなりやすいと伝えています。さらに少々怖い研究結果もあります。東海大学の講師である逢坂文夫氏が発表した研究結果によると、なんと6階以上に住む人の流・死産の割合が急激に上がるのです。

■出典:「厚生省心身障害研究報告書」 平成5年度

逢坂氏は別の論文で、10階以上33歳という分類では流産の割合が7割と発表したこともあり、一時話題となりました。タワマンに住むことによる健康被害は各国でも報告されており、中には「タワーマンションは法律で規制すべき」と声を上げる人も多くいます。やはりタワマンは、一時的に住む賃貸物件として購入しても永住の住まいとしては向いていないと言えるのではないでしょうか。

【理由4】災害時における避難の遅れ

タワマンは耐震性に優れると言われています。確かにタワマンは、「耐震」「制震」「免震」といった様々な技術が採用されている建物です。ただ全てではありませんが、タワーマンションの多くは埋め立て地に建てられます。周辺住民の反対や用地の仕入れというハードルが高いことから、内陸側よりベイエリアなどの埋め立て地で建設したほうがスムーズなのです。ご存知の通り、埋め立て地や元々湿地だった土地は大きな地震に見舞われると「液状化」が深刻な問題を引き起こします。地中の水分が表面化することで建物直下の地盤が極端に緩くなり、建物が大きく傾くのです。

もし縦に長いタワーマンションが大きく傾くことになったら……。これほど恐ろしいことはありません。また万一の災害で逃げ遅れる可能性があるのもタワマンの抱えるリスクです。タワマンは非常用エレベーターの設置が義務。ただ日ごろからエレベーター渋滞を起こしがちなタワマンで、非常用エレベーターの設置が逃げ遅れを解消できるとは限りません。

【理由5】大規模修繕への懸念

そして最も現実的なのが「大規模修繕への懸念」です。大規模修繕ができない可能性を考えると、やはり住まいとしてタワマンは向かないと言えるでしょう。大規模修繕ができない可能性の一つは、建設業界の人手不足。まずはグラフをご覧ください。

上図は総務省がまとめている労働力調査から、建設業界の就業者数推移をまとめたグラフです。ここ数年は就業者数の減少に歯止めがかかっていますが、かといって増えたということもありません。

タワマンは普通の大規模修繕とは違う技術や工夫が必要になるため、ただでさえ修繕費は高くなりがち。そこに建設業界の人手不足が加われば、間違いなく費用は高騰するでしょう。またタワマン自体の大規模修繕事例は多くなく、実際に修繕費にどのくらいかかるかやってみなければ分からないという向きもあります。

人が住む建物である限り、大規模修繕が出来なければ部屋を手放す人も出てくるでしょう。空き住戸が増えれば修繕費も足りなくなるという負のループが発生します。だからといってタワマンを投資用に購入せよとも言えません。投資したお金を回収してマンションを売るにしても、将来が明るいとは言えないタワマンを購入する人がいるかどうかも怪しいためです。

住まいとしてタワマンが向かないのは、ここまでに解説した通り。購入するなら、確実に投資資金の回収できる物件として投資用に買うというのが、今後のタワマンにおけるスタンダードな考え方になるのかもしれません。

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