不動産投資で失敗した人と成功した人にどんな違いがあるか徹底検証

不動産コラム


不動産投資で失敗する人の事例やパターンは多くのメディアで語られています。その種類は実に様々で、一体何をしてしまうと失敗するのかイマイチ掴めないという方も多いでしょう。

そもそも「不動産投資で失敗する」とは、具体的にどのような状態を指すのでしょうか。この記事では、もっと簡単に「不動産投資で失敗する人」のパターンを解説。成功する人とどんな違いがあるのかも含め、不動産投資初心者にも分かりやすくご説明します。

そもそも「不動産投資で失敗する」とは?

一般的なメディアでは「空室が埋まらず失敗」「修繕費が嵩んで失敗」など、様々な失敗事例が紹介されています。どれも失敗の範疇ですが、不動産投資で失敗するという定義をいくつかの事例から考えてみましょう。

  • 空室が埋まらず失敗(=収入が確保できなかった)
  • 利回りを信じすぎて失敗(=実際の賃貸ニーズを把握していなかった)
  • 購入直後に修繕費がかかって失敗(=修繕履歴を確認しなかった)
  • 売却しようにも購入価格より安くて失敗(=出口戦略を考えなかった)
  • 高い納税額が払えず失敗(=トータルの支出を考慮していなかった)

どれも失敗の原因は違いますが、全てが「お金」に関わることです。不動産投資はあくまでも投資。つまり「得られる収入より支出が大きい」という状態に陥った時、それがどのタイミングであれ「不動産投資に失敗した」という結果であると考えると良いでしょう。

不動産投資で失敗する人に多いパターン

では、もう少し具体的に不動産投資で失敗するパターンを見てみましょう。ここでは「不動産投資で成功している人は絶対にやらない失敗」を紹介します。逆に言えば不動産投資で失敗する人が最もよくやってしまうパターンでもありますので、不動産投資初心者の方はしっかり覚えておきましょう。

1.税金を払えず失敗するパターン

様々なメディアが失敗パターンを述べる中、実は最もよくあるのが「税金関連」での失敗です。不動産投資が順調であれば、それ以上の心配はないと気を抜いてしまいがち。儲かった分のお金をいくらか積み立てはしても、後の税金まで考慮していないというケースが多いのです。

不動産投資で儲かったら、それがそのまま「所得」として計算されます。つまり、儲かった分だけ所得税や住民税、健康保険税も高くなるのです。「修繕費の積み立てや保険加入もしてあるし、いざという時も問題ない」と考えていても、税金だけは自分で何とかしなければいけません。当然、納税できなければ問答無用で財産の差し押さえという結果が待っています。

2.支出を全く考慮していない

失敗事例が多く語られるようになったため最近では少なくなったと見られますが、以前まで「支出を全く考慮せずに不動産投資を始めてしまう」という人が後を絶ちませんでした。本来不動産投資は「家賃収入 - 支出 - 納税額」というシミュレーションを必ず行い、それでもなお余剰金が残るようなら購入を検討するのが本来の流れです。しかし、物件情報に記載された「利回り」だけを見て不動産投資を始めてしまうと、ほぼ間違いなく失敗するでしょう。

不動産投資で考慮すべき費用は、主に以下です。

  • 購入時の初期費用や税金全て
  • ローンで購入するなら毎月の返済額
  • 空室時の損失額
  • 委託管理にするなら管理手数料
  • 入居募集時の仲介手数料や広告費
  • 区分所有なら毎月の管理費や修繕積立金
  • アパートなら将来の大規模修繕用の積立金
  • 損害保険料
  • 入退去時のリフォームや修繕費用
  • 所得税や住民税
  • その他雑費

つまり、上記費用の合計額より家賃収入が少なければ不動産投資は失敗です。よく「節税効果があるから」と理由で不動産投資を赤字にすることは良いことだとする意見を目にします。ただ不動産投資は、投資である前に一つの事業です。事業で赤字を出して良いわけがありません。

3.明らかに売却損が出るのに購入してしまう

続いて未だに多いのが「明らかに売却損が出る高い物件を買ってしまう」というパターン。上記までは手持ち資金のやりくりや運営費の節約でカバーできる部分が少なからずあります。ただ「市場価格」はどうやっても変えられません。最初に、その物件が市場価格と比較して高いのか安いのかも調べずに不動産投資を始めれば高確率で失敗するでしょう。また、市場価格程度か少し安く買えたとしても安心してはいけません。

  • 経済情勢が変わった(ローン金利が上がったりする)
  • 不動産市場の動向が変わった(買った時より価値が下がる)
  • 周辺地域の環境が変わった(立地面での資産価値が下がる)
  • 賃貸需要が他地域に流れてしまった(空室率が上がる)

他にも色々と想定できるネガティヴ事案はありますが、不動産投資は運用中に十分な利益を得て、更に購入時より高く売れて初めて成功と言えます。せっかく運用中に利益が出ても、売却額が購入額より安ければトータルでマイナスだからです。

不動産投資で失敗した人の実例

では実際に起きた、税金で失敗した実例を見てみましょう。

【出典】僕と不動産と樹海の日々

不動産投資失敗事例としては有名なブログ「僕と投資と樹海の日々」。マンガ家である「まりお」氏が描く、不動産投資で失敗した自身の経験談が話題になりました。当ブログで紹介されている「失敗」と言えるポイントはいくつかあります。

  • 不動産収入を得たことによる市営住宅の家賃値上げ
  • 不動産投資により所得が上がり国民健康保険料が値上げ
  • 管理費や修繕費が思いのほか高くついた

最終的に物件を売却し、運よく借金返済に漕ぎつけました。ただ不動産投資と売却益による所得額が大きかったため、消費税の納税もしなければいけません。分納という形で難を逃れていますが、とにかく支出ばかりが大きくなって失敗した典型的な事例と言えるでしょう。

買うタイミングと賃貸需要の見極めが成功と失敗を分ける!

ここまで失敗事例ばかりを見てきましたが、失敗した人と成功した人にはどんな違いがあるのでしょうか。簡単に言ってしまえば、失敗した人の逆のことをしている人が成功者とも言えますが、具体的に考えてみましょう。

失敗する人成功する人
物件購入時に収支シミュレーションをしない投資金額が何年で回収できるか細かく計算する
物件の賃貸需要や将来的な修繕費を考慮していない運営後にかかる費用を全て考慮して空室リスクを把握している
税金知識が無さすぎる税金も含めた全ての支出を想定している
購入した不動産を将来どうするか決めていない物件を長く所有するのか最終的に売却するのか出口戦略を決めている
とにかく物件を買えるならローン返済額を気にせず借り入れする自分の身の丈に合った借入額を理解している

上記以外にも「買うタイミング」も大事と言えるでしょう。買うタイミングは2つに分けられます。

  • 不動産市場全体としての物件価格
  • 売り物件が値下げをするタイミング

例えば、現在の不動産市場は、東京オリンピックの需要を見込んで全国的に土地価格が高くなっています。特に東京の土地は2013年以降から値上がりを続け、3割ほど高い状態が続いているのです。これを高いと見るかまだ値上がりすると見るかは人により違いますが、少なくとも安易に物件購入して良い時期とは言えないでしょう。

また売り物件も買うタイミングの見極めが重要です。当然、良い物件ほど早く売れてしまいますから「今すぐにでも!」という気持ちになりがちです。良い物件であるほど割高なのは言うまでもありません。ポイントは以下の2点です。

  • すぐに買い付けを申し込んだ上で指値を入れ、指値が通らなければキッパリ諦める
  • または数か月売れてない物件から、指値を入れれば利益が出そうな物件を吟味する

目ぼしい物件を見つけても焦らずに、その物件を購入したあとの収支シミュレーションすること。これこそ不動産投資で失敗する人と成功する人の違いと言えるでしょう。

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