単身向けの賃貸需要のピークは2025年!人口減少問題から見るターゲット

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人口減少・少子高齢化が騒がれるようになってから久しいですが、不動産投資においても避けては通れない問題です。

不動産投資における人口減少問題は、実は地域によってターゲットを変えることで、影響を最小限にできるということをご存知でしょうか。

つまり、人口減少問題は地域差があり、その事実を投資戦略に組み込んで考えると、不動産もまだまだ有力な投資候補になるのです。

今回は、人口減少問題を改めて分析しつつ、不動産投資への影響や投資戦略をどう考えるべきかを解説します。

日本の人口と世帯数の推移

日本の人口が減り続けるのは今に始まった話ではありませんが、メディアで紹介されているデータが少し古いこともあるため、まず直近で公表されたデータを確認してみましょう。

【日本の総人口の推移】
2015年1億2709人
2020年1億2532人
2025年1億2254人
2030年1億1913人
2035年1億1522人
2040年1億1092人
2045年1億0642人
2050年1億0192人
2055年9744人

■参考:『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2018(平成30)年推計)
http://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/t-page.asp

多くのWebメディア等で2050年に日本の人口は1億人を下回ると書かれていますが、現在公表されている最新のデータでは2053年に1億人を切ると予測されており、人口減少は少し緩やかになると修正されたようです。

ただ、いずれにしても現在すでに日本では空き家問題が毎年大きく取り上げられており、今後より一層進むとみられる人口減少は不動産業界において由々しき事態と言えるでしょう。

人口減少が不動産投資に与える5つの影響

最初に日本の人口推移をご覧いただきましたが、この事実だけを切り取って考えても、以下のような不動産投資への影響が推測できます。

  1. 賃貸住宅における空室率の増加
  2. 入居者の高齢化に伴う事故リスクの増加
  3. 空き家増加による事件や事故、災害リスクの増加
  4. 衛生問題や景観など周辺環境の悪化
  5. これらを要因とした資産価値の低下

人口減少が賃貸住戸の空室率に影響することは容易に想像できますが、それだけでなく事故や災害などによる不動産の資産価値低下も懸念されます。

空室率の増加と住宅の新築着工数の関係

では、賃貸住戸の空室という点をもう少し詳しく見てみましょう。

不動産投資における空室率について述べられる際、総務省の「住宅・土地統計調査」の空き家数のデータが有名ですが、野村総合研究所ではもう少し踏み込んだデータを公表しています。

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■出典:野村総合研究所

上図は総務省の住宅・土地統計調査のデータを基に野村総合研究所が予測した総住宅数と空き家数の将来推移です。

2013年に発表された住宅・土地統計調査では、日本の空き家数は819万戸と発表されましたが、野村総合研究所の予測では2018年の時点で1000万戸を超えるとしています。

加えて、住宅の新築着工数もいずれ減少すると見込まれつつ、それを上回るスピードで世帯数が落ち込むだろうとも分析してします。

その様子は上図のグラフでも見て取れますが、総住宅数の増加率は比較的にコンスタントである反面、空き家率は2013年を境に急激に増えていることが分かります。

このように人口減少が日本の不動産業界に与える影響は大きく、特に不動産投資における空室率の増加は確実なものと言えるでしょう。

東京でも人口減少問題は避けられない?!

一部では以下のように推測する記事も見受けられます。

  • 人口が減少しても東京の人口は維持されるため、東京で不動産投資するのがベスト
  • 人口減少の影響はマクロな視点では問題だが、ミクロの視点で見ると勝算はある

つまり、地域性や空室対策によっては不動産はまだまだ有力な投資候補にできるということです。

ではその根拠となるデータも欲しいところですが、ここで東京の人口と世帯数の推移、そして空き家数の推移を見てみましょう。

【東京の人口の推移】
2045年1360万6683人
2040年1375万8624人
2035年1385万1782人
2030年1388万2538人
2025年1384万5936人
2020年1373万2951人
2015年1351万5271人
【東京の世帯数の推移】
2035年661 万世帯
2030年675 万世帯
2025年681 万世帯
2020年679 万世帯
2015年666 万世帯
2010年638 万世帯
【東京の空き家数の推移】
2013年81万7100戸
2008年75万0300戸
2003年66万5400戸
1998年62万4400戸

■参考:国立社会保障・人口問題研究所 『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2018(平成30)年推計)
■参考:総務省統計局 平成25年住宅・土地統計調査

上記のデータから空き家は一方的に増加を続けているものの、世帯数と人口は2030年までは増えることが読み取れます。さらに東京以外にも、神奈川、愛知、滋賀、沖縄も世帯数は増加すると予測されています。

各メディアで報じている人口減少による空室増加の懸念は地域によって異なる事や、東京なら不動産投資も安泰という予測も必ずしも間違った見解ではないと言えるでしょう。

世帯別推移を見ると分かるターゲット

では、東京で不動産投資をするにしても、ターゲットをどうするかが問題です。

よほど資金的な余裕がなければ、東京のファミリー向け住宅で不動産投資をするのは現実的ではありません。

また、子供を持たない夫婦共働きのDINKs世帯が増えていることも考えると、東京での不動産投資は単身者や夫婦、カップルといった世帯がターゲットになります。

そこで、求められる間取りが比較的コンパクトである夫婦のみの世帯と単身者世帯にスポットを当て、東京のそれぞれの世帯数がどのように変化するのか見てみましょう。

【東京の単身者世帯の推移】
2035年304万戸
2030年309万戸
2025年310万戸
2020年308万戸
2015年303万戸
2010年292万戸
【東京の夫婦のみ世帯の推移】
2035年124万戸
2030年123万戸
2025年123万戸
2020年122万戸
2015年118万戸
2010年109万戸

■参考:国立社会保障・人口問題研究所 『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2018(平成30)年推計)

上記は四捨五入している数値ですが、単身世帯は2025年まで増加し、夫婦のみの世帯は2025年以降も増加と見込まれていることが分かります。

また国立社会保障・人口問題研究所の分析では、東京に限らず単身世帯は2025年までは秋田、高知、鹿児島を除いた全ての都道府県で増え、2030年以降から人口が減少する都道府県が一気に増えるとされています。

これらのデータから以下のような需要予測が立てられます。

  • 不動産投資のターゲットは単身者や夫婦向けのコンパクトな間取りにする
  • 2025年までは限られた地域において賃貸需要が見込める
  • 2025年以降は夫婦のみ世帯向けの物件に需要が見込める

上記のデータを踏まえると、東京では今後も夫婦のみ世帯と単身者向けの賃貸需要が高まることが予想されます。対して東京以外の地域では、人口や世帯数の減少による土地余りや空き家の増加が予想されます。

つまり、「東京の物件は高くなる」「東京以外の物件は安くなる」という可能性を秘めていることになりますので、東京なら夫婦や単身向けの間取り、東京以外ならファミリータイプの間取りを今後の不動産投資戦略として考えてみるのも一つの選択肢と言えるでしょう。

まとめ

不動産投資における空室対策は手段は様々です。

主な方法としては「ターゲット決める」「リフォームする」「家賃を下げる」などが挙げられますが、今回ご紹介した人口推移を見ると、やはりターゲットを絞って戦略を考える重要性を改めて認識させられます。

夫婦や単身世帯の間取りが今後の不動産投資で有効になると解説しましたが、そのターゲットが求めている設備や家賃設定、立地などを正確に見極めることで、今後の不動産投資を更に有利に進めることができるでしょう。

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