実際にあった!賃貸経営トラブル10選(入居者募集編) | 不動産投資を考えるメディア

実際にあった!賃貸経営トラブル10選(入居者募集編)

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賃貸物件を保有して晴れて大家さんに!しかし、ここから地道な賃貸経営が始まります。賃貸経営は、実際に人に住んでもらわなければ1円も入りません。住んでもらうためには、仲介・管理不動産会社や入居者さんとのやり取りが必要になってきます。人間対人間なので、時にはトラブルが生まれることもあります。今回は、大家さんが入居者募集をした時に、実際にあったトラブルをご紹介します。

不動産会社とのトラブル

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不動産ポータルサイトに間違った設備情報が載っている

空き室対策でエアコンとガスコンロを設置したことを専任の不動産会社に伝えたのに、大手不動産ポータルサイトの紹介ページには反映されておらず、ずっと設備欄にはエアコン・ガスコンロ無しのままになっている。

エアコンとガスコンロ、どちらも入居者目線で考えるとあって欲しい重要な設備です。大手不動産ポータルサイトの情報は、専任の不動産会社の情報を元に掲載されます。日々多くの物件を扱っているので、情報の変更に気づかず修正されないというケースも出てきます。この場合は、専任の不動産会社にポータルサイト名と反映されていない設備を伝えて、対応をお願いするのがスムーズです。

不動産会社が大家への確認もなく家賃を下げて入居者を決めてしまった

不動産会社が、連絡が取れなかったという理由で、勝手に家賃を3,000円下げて入居者を決めてしまった。

通常は、大家さんへの確認無しに、不動産会社が勝手に家賃の減額、賃貸借契約を結ぶことはできません。不動産会社に、契約自体を白紙に戻す、もしくは入居で進めるなら減額分の家賃保証など、大家側の損失補填を要求することができます。

仲介手数料とは別に事務手数料を請求された

入居者が決まると、仲介手数料とは別に事務手数料として家賃1カ月分を請求された。

最近は大手不動産ポータルサイト経由で入居が決まることが多く、不動産会社も複数のポータルサイトに掲載します。すると、それだけ広告コストも膨らみ、家賃1カ月分が上限の仲介手数料だけでは不動産会社もやっていけないのが現状です。そこで、上限のないAD(広告料)や事務手数料として、大家に請求するというわけです。これらの費用やスタンスは、不動産会社によって変わってきます。

空き室の家賃値下げを伝えたら既存入居者の値下げも要求された

築10年が経過し周辺にライバル物件も増えてきたので、不動産会社に家賃を下げて入居者募集をお願いしたら、「既存の入居者の家賃も合わせて下げなければならない」と言われた。

既存入居者も契約時の家賃に同意をして住んでいるので、わざわざ新規募集の家賃と合わせて下げる必要はありませんが、既存入居者がネットで値下げされた家賃を見て、値下げ交渉をしてくる可能性もあります。その場合は、値下げを検討してみることも頭に入れておいた方が良さそうです。

空き室が2年以上埋まらない

自宅と離れたエリアにある賃貸物件。自分では中々現地に行けないので、管理から客付けまですべてを1つの不動産会社にお願いしているが、空き室がもう2年以上埋まらない。

賃貸物件は現在供給過剰と言われていますが、2年以上の空き室となると大きな損失となります。この間に、不動産会社から具体的な提案や進捗がなかったとすれば、上手く連携が取れていないことが大きな原因です。遠方にある物件だからといって、不動産会社に丸投げにせず、定期的に現地に足を運んだり、不動産会社に決まらない原因を聞き出すなど、大家側でも対策を考える必要があります。

入居希望者とのトラブル

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入居を断ったら拒否理由を求められた

入居させるには難ありと思い入居を断ったところ、入居希望者から拒否理由を求められた。

入居者審査では、家賃の滞納リスクや近隣住民・大家とのトラブルを回避するため、職業・収入・人柄・連帯保証人などから判断します。拒否理由を求められたからといって、素直に具体的な理由を説明すると、ますますトラブルが大きくなってしまう恐れもあります。「様々な事情により通らなかった。」と明言を避けて返しましょう。

入居希望者が現在住んでいる土地に消費者金融の根抵当権がついていた

入居希望者が建築関係の自営業だったため、念のため現住所の登記簿を確認したところ、別人名義で消費者金融の根抵当権がついていた。

大きな債務を繰り返し抱える可能性が高い根抵当権。これがもし、入居希望者名義で設定されていたらハイリスクとなりますが、別人名義になっており、入居希望者が借りて住んでいる土地なら問題ありません。どうしても不安なら、保証会社をつけてもらう方法もあります。

入居3日前なのに入居希望者が契約してくれない!

入居の申込から3週間たち入居3日前にも関わらず、入居希望者が契約をしてくれず、手付金ももらっていない。契約や入居費用前に鍵を渡すのに不安を感じている。

このまま契約されずにキャンセルとなった場合、申込書があれば違約金を入居希望者に請求することができます。また、一般的には、入居希望者が契約と敷金などの支払いをすべて済ませてから、鍵を渡すことになっています。

入居希望者からの要望が多くて困惑

長い間、空き室になっている部屋に入居希望者が現れたが、家賃の値下げの他、保証会社には加入したくない、数か月間取り置きしといて欲しい、など要求が多すぎて困惑している。

やっと現れた入居希望者ですが、入居前にあれこれ要望が多すぎると、入居後や退去時のトラブルも心配です。後々のトラブル回避のためにも、保証会社は必須となりそうですが、大家側が譲れる要望と無理な要望をはっきりと示し、毅然とした態度を取ることも大切です。

10年前に入居者が自殺した部屋!いつまで募集時の告知はすべき?

10年前に入居者が自殺し、その後、一回入居者が入ったが再び空き室になり募集をすることになった。自殺(心理的瑕疵)の告知はいつまでするべきか悩んでいる。

告知をするべきかどうかは、「10年以上経過しているか、その後に入居者はいたか」等を基準に判断している不動産会社も多いようです。ただ、最近は事故物件サイトもあり事故が風化しにくく、入居者が後で知ってトラブルになる可能性もあります。10年前の事故を知っている入居者や近隣住民が多い場合は、告知をした方が良さそうです。

まとめ

賃貸物件の入居者募集は、仲介をお願いした不動産会社によって、費用や客付けなど対応が大きく違ってきます。一昔前までは、客付けから管理までをすべて地元の不動産会社に任せきりにしていた大家さんも多かったとおもいますが、現在は不動産会社もライバル物件も増えています。大家側もある程度、不動産に関する知識や相場感を身に着けて、賃貸経営に挑まなくてはならない時代になりました。

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