賃貸経営で物件を選ぶ際のチェックポイント(アパート・マンション・戸建) | 不動産投資を考えるメディア

賃貸経営で物件を選ぶ際のチェックポイント(アパート・マンション・戸建)

賃貸経営で物件を選ぶチェックポイント

不動産投資を成功させるには、投資向けの物件を探すことがポイントです。自分が住みたい部屋だからといって投資にいい物件とは限りません。今回はアパート・マンション・一戸建て賃貸経営で物件を選ぶチェックポイントをご紹介します。

アパート経営で物件を選ぶチェックポイント

アパート経営で物件を選ぶチェックポイントは主に以下の通りです。

  • 見た目のキレイさ
  • 最寄り駅からの距離
  • 繁華街からの距離
  • 大学や専門学校からの距離
  • コンビニ・コインランドリーなど一人暮らしに便利な商業施設の充実度
  • 病院、銀行など生活施設の充実度
  • 間取り
  • 内装
  • 騒音や悪臭などの不快環境

同じ住人が長く住み続けることが少ないアパートでは、築年数の古さよりも実質的な見た目のキレイさのほうが優先されます。築年数が古くても見た目がキレイで住むのに支障がなければ高い利回りが見込めます。

駅や各種施設との距離はどのような賃貸物件でも重要ポイントですが、賃料が安く想定される入居者の年齢層が低いアパートの場合、学校までの距離も大きなポイントです。学校の近くのアパートであれば、「学生専用アパート」にして4年サイクルを前提に投資計画を立てるという方法もあります。

周辺施設は単身者を想定して検討しましょう。深夜も利用できるコンビニや飲食店、カラオケなどの娯楽施設は大きなポイントです。コインランドリーが近くにあれば、洗濯機を持っていない単身者を集めやすくなります。間取りや内装は修繕の必要性を中心にチェックしましょう。

設備が古く修繕が必要なアパートは、追加支出で利回りが低下します。騒音や悪臭などの不快環境はない方が良いのは当然ですが、対策可能なレベルであれば大きなマイナスにはなりません。価格が割安ならお買い得物件になる可能性もあります。

マンション経営で物件を選ぶチェックポイント

マンション経営で物件を選ぶチェックポイントは主に以下の通りです。

  • 築年数
  • 耐震性
  • 安全性
  • セキュリティ(オートロック等)
  • 最寄り駅からの距離
  • 保育園、幼稚園までの距離
  • スーパーなど買い物ができる商業施設の充実度
  • 病院、銀行など生活施設の充実度
  • 床面積や間取り
  • 内装と住宅設備
  • 窓から見える景色、日当たり
  • エレベーター

マンション経営では、どのような入居者を想定するのかによってポイントが大きく変わります。単身者とファミリー層では求めるものが異なるので、どのような人に貸し出すのかをしっかり想定して物件を選びましょう。

築年数の古いマンションほど価格は下がりますが、耐震性や安全性の面でリスクが発生します。適切な耐震・安全工事が行われていれば問題ありませんが、工事記録が確認できない物件は注意が必要です。ファミリー向けを想定したマンションの場合、通勤の利便性に関わる最寄りまでの距離や子育てで重要な保育園、幼稚園までの距離は大きなポイントです。

最寄り駅までバスが必要なマンションだと徒歩圏内のマンションより大きく価格は下がります。商業施設は日常の買い物ができるスーパーやドラッグストアが近くにある物件が人気です。ファミリー向けなら小児科が近くにあると評価は高まります。

床面積や間取りは、同じ広さでも広いワンルームと細かく仕切られた部屋では入居者が大きく異なります。内装や住宅設備も想定する入居者にふさわしいものが必要です。高層マンションでは窓から見える景色、日当たりも大きなポイントです。見落としがちですが、エレベーターが少ない物件は利便性が低く人気がないので注意してください。

一戸建て賃貸経営で物件を選ぶチェックポイント

ファミリー向けが基本となる一戸建て賃貸経営で物件を選ぶチェックポイントは主に以下の通りです。

  • ターミナル駅までの交通利便性
  • 幼稚園、学校までの距離
  • スーパーやクリーニング店など生活に必要な商業施設の充実度
  • 病院、銀行など生活施設の充実度
  • 図書館、体育館など公共施設の充実度
  • 延べ床面積
  • 部屋数と間取り
  • 庭の有無
  • 駐車スペースの有無

ファミリー向けが基本となる一戸建て投資の場合、通勤時間やターミナル駅までの交通利便性は重要なポイントです。駅までの距離が近くても急行が止まらなかったり乗り換えを何度もしなければいけない路線だと人気が低く、投資用物件としての魅力にかけてしまいます。

子育てを考えるなら、保育園・幼稚園や学校までの距離も重要なポイントです。魅力的な物件であっても子供の足で学校まで通うには遠い場合、入居はためらわれます。反対に学校まで近すぎると騒音などの問題もあるため、適度な距離が求められます。

また、スーパーやクリーニング店など日常生活に必要な商業施設は欠かせません。週に一度、車でまとめ買いするようなライフスタイルであっても、近所に買い物できる店が一つもない物件は人気が下がります。病院や銀行、図書館や体育館なども長くその土地で生活することを考えれば充実している方が望ましいでしょう。

床面積が十分に広く、家族全員でゆとりを持って暮らせる一戸建ては入居希望者を集めやすい良物件です。子供部屋など家族での生活を想定した間取りであれば長く住み続けてもらえる可能性が高く、安定した賃料収入が見込めます。庭や駐車スペースなどエクステリアは一戸建てならではのポイントです。あればプラス評価ですがそのような設備はなくても問題ありません。

各種お問い合わせやご相談はこちら