3点セットはここを見よ!競売物件選びで失敗しないコツ | 不動産投資を考えるメディア

3点セットはここを見よ!競売物件選びで失敗しないコツ

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書類イメージ

安い価格で不動産が手に入る可能性があるということから、不動産投資を既に行っている方を始めとして、多くの方に人気があるのが競売物件です。
以前ほど安くなくなったとも言われてはいますが、割安で物件が手に入る可能性が高いことに変わりなく、インターネット社会となった今では競売物件を推奨するサイトも多くなっています。
とはいえ、通常の不動産取引とは違って特殊性のあるものですので、何度か競売入札に参加したことがあっても、未だ慣れないなんて方もいらっしゃるかもしれません。
今回は、そんな競売物件における、「3点セットの見るべきポイント」について解説させていただきます。

3点セットとは?

まず、既にご存知の方も多いかもしれない、「3点セット」について簡単にご説明させていただきます。
3点セットとは、競売物件における募集チラシでもあり、重要事項説明書にもあたる非常に重要なものです。つまり、それ以外に物件の詳細が確認できる書類は特にないため、3点セットから物件に関するあらゆる情報を読み解いていかなければなりません。
世の中便利になったもので、裁判所から依頼を受けて運営されている、競売物件や3点セットを確認できるサイトもあり、不動産会社だけでなく個人で取引を行う方にとっても競売は身近な存在になったと言えるでしょう。
さて、その3点セットの中身ですが、「公告書」「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の4つがまとまったものです。実際には4種の書類がありますので4点セットが正しいように思えますが、公告書は物件の大まかな概要と目録がメインであり、その物件に関する重要な情報が記載されている物件明細書、現況調査報告書、評価書の3つを主に見ていくことになるため3点セットと呼ばれています。

物件明細書はここを見よ!

さて、上記までは競売物件のキホンのキですが、3点セットのうち「物件明細書」で見るべきポイントを解説させていただきます。

物件明細書には、物件住所や地籍、地目、その他権利関係が記載されています。物件の住所や買受可能価格については公告書に記載されているとおりですが、重要になるのは以下の4つです。

  1. 売却により成立する法定地上権の概要
  2. 買受人が負担することに成る他人の権利
  3. 物件の占有状態等に関する特記事項
  4. その他買受人の参考となる事項

読んで字の如くと言えるかもしれませんが、これらは買受人にとって、権利上の不利な条件があるかどうかといったことが書かれている書類と考えていただいて差し支えないでしょう。

「1.売却により成立する法定地上権の概要」についてですが、競売物件が土地であった場合で、そこにある建物を使用させる義務があるかどうかという事が記載されます。つまり建物付きの物件の土地だけが競売になっている場合で、建物を使用する権利を有した人がいるという事になれば、せっかく落札した土地を自由に使用できないという事になりますので特に注意が必要な項目であると言えるでしょう。
その他の「2.買受人が負担することに成る他人の権利」「3.物件の占有状態等に関する特記事項」「4.その他買受人の参考となる事項」に関しても同様に、その物件に関わる権利や占有者が存在するかどうか、また、その物件に関して訴訟などが行われているかといった重要事項が記載される場所ですので、「なし」という言葉以外が記載されている場合には、やはり注意が必要です。
こういった何らかの権利が発生している物件については、占有者との交渉に慣れていなかったり、計画的や入札を行うのでないならば、手を出さないという判断が懸命かもしれません。

現況調査報告書はここを見よ!

続いては、「現況調査報告書」です。
現況調査報告書は裁判所の執行官により調査、作成されたものであり、土地であれば地目や形状、建物であれば床面積や他の建物の有無、管理費などについての詳細が記載されています。更に、執行官により確認された事実や関係者の陳述、それに対する執行官の意見、公図や地積測量図など、その物件に関するかなり細かい内容が記載されていますので、3点セットの中で最も注意深く確認すべき書類と言えるでしょう。
この現況調査報告書で見るべきポイントは以下の5つです。

  1. 管理費等の状況(マンション)
  2. その他の事項
  3. 関係人の陳述と執行官の意見
  4. 公図
  5. 物件写真

現況調査報告書のほぼ全てが大事だと言えるのかもしれません。権利関係については物件明細書でも確認をすることができましたが、隣地の所有者との争いごとや、マンション管理費の滞納などで落札後に支払いが必要になるものが存在する等の場合には、その他の事項にその旨が記載されますので必ず確認すべきでしょう。

また、「3.関係人の陳述と執行官の意見」についてもまた、落札後の占有者との話し合いが必要になりそうか、事件性の有無はどうかといった、瑕疵や懸念材料がないかを補足してくれている場合もありますので、見落とすことがないようにすべきです。
「4.公図」を重要とするのは意外かもしれませんが、土地というのは一区画の中で細かく分筆されている場合があるため、対象の物件がどれにあたるのか、そしてその形状を確認することで、物件を勘違いしたまま入札してしまうことを防ぐことができます。
最後の「5.物件写真」も重要です。
競売物件は、やはりそれなりの理由があって売りに出されるものですので、場合によってはごみ屋敷であったり、室内の汚損破損といった、見るも無残な状況である事も珍しくはありません。占有者や室内に残留物がある場合においては落札後の対応に苦慮する場合があるため、物件写真も一つの参考として重要な書類となります。

評価書はここを見よ!

3点セットの最後となるのが「評価書」です。
評価書に記載されている内容は、不動産鑑定士による更に細かな物件情報と、どのような判断で売却価格の評価を決定したのかが詳細に記載されている書面となります。つまり、評価を下した材料と理由、根拠といった多角的な視点から見た結果を記載しているものなのです。

よって、ここでそれら全てを解説して、どの点がポイントかとお伝えするのは難しいところですが、少なくとも、「物件の位置や用途等の制限」「周辺環境」「設備」「建物の状況」「公示地や最寄り駅までの地図」といったことが書かれていますので、落札して新たに建物を建てる、または現状の建物を収益物件として賃貸するなどの場合は、その不動産の価値や賃料の目安を決定するための参考資料として一通り目を通したほうが良いでしょう。

まとめ

競売物件の3点セットで特に重要となるポイントを解説させていただきました。
そもそも3点セットは、3~4か月前の状況を書面にしたものですので3点セットだけで判断せずに、現状確認といった意味でも、現地へ足を運ぶことも重要と言えるでしょう。
普通に流通している不動産とは違い、誰かが仲介役となって最新情報を逐一更新してくれているものではありませんので、安く手に入る可能性がある反面、安全な取引を行うためには自分自身の行動力も求められるものと認識されたほうが良いのかもしれません。

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