前面道路で物件の価値が決まる⁈注意すべき4つのポイント | 不動産投資を考えるメディア

前面道路で物件の価値が決まる⁈注意すべき4つのポイント

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前面道路で注意すべき4つのポイント│画像

物件の調査で注目すべきは、建物の前面道路です。特に歴史のある町や下町などで注意が必要になります。狭い道路が入り組んでいたり、所有権のわからない私道があったり、旗竿のように道路がL字型になっていたり、道路一つで資産価値が大きく変化します。今回は建物の前面道路についてご紹介します。

POINT.1 道路が不動産の資産価値に影響を与える

不動産と道路は切っても切れない関係にあります。なぜなら道路の種類や土地の接道状況によって、その不動産の価値が大きく左右されるからです。建築基準法では、幅4mの道路に2m以上、土地が接していない場合は再建築不可物件になるとされています。これを接道義務といいます。

こうした規制がある理由は、建物と道路のスムーズな出入りを行うことによって消防車などの緊急車両が通りやすいようにするため。建物の前面道路を規制することによって建物の防災体制を確保しているのです。

ちなみに、この接道義務は、都市計画区域や準都市計画区域のみで生じる義務です。これらの区域以外では、土地が道路に2m以上接していなくても再建築不可にはなりませんが、賃貸経営向きの土地かどうかは難しいところです。なお、再建築不可物件とは、一度取り壊したら、接道義務の要件が満たされない限り、その土地に新たに建物は建てられない物件を指します。

気をつけなければいけないのは、通称「42条2項道路」(建築基準法第42条2項より)、「みなし道路」と言われる、建築基準法が施行されたときにすでにあった幅員が4m未満の道路のことです。現状では道路として認められていますが、古い街並みが残っているところに多い道路ですが、敷地のセットバックにより、将来的に4mの幅員を確保することが前提になっています。このような物件は価値が低いとされています。

POINT.2 不整形地にある道路には要注意

不整形地とは、文字通り整形されていない土地のこと。具体的には、正方形や長方形ではない旗竿地や三角形などの土地になります。不整形地の通路部分は道路に接している間口が2m以下になっていることが多いので、物件を調べるときには、きちんと接道義務が果たされているのか調べておく必要があるでしょう。

こんな事例があります。旗竿地にL字型の通路がある収益物件でした。物件への入口の通路は2mの幅が確保されていて、40mの道路にきちんと接していました。一見すると問題のないような物件に見えますが、実は問題がありました。というのも、接道している道路の先が細くなっていて、接道している地面が2m未満になっている箇所があったのです。接道義務が果たされていない物件なので、勿論このような物件は価値が低くなります。

また、接道している部分はきちんと条件を満たしていても、途中で幅員が狭くなったりするケースでも接道義務を果たしていないとされます。現地調査で、きちんと接道義務を果たしているかどうかをメジャーで調べるというのは当然ですが、見た目だけでは判断することが難しいところもあるので、重要事項説明書に書かれている敷地と道路の関係の項目は確実にチェックしましょう。

POINT.3 位置指定道路にも注意が必要

分譲地のような広大な土地を分割して造った物件の道路にも要注意です。このような土地には、既存の道路だけでは建築基準法の接道義務を満たすことは難しいとされています。そこで、行政庁に道路として指定してもらう道路のことを位置指定道路と言います。通常は、行政庁に指定した通りに道路が造られています。

しかし、1965年以前に造られた位置指定道路の場合、申請内容と実際に造られた道路が異なっていたり、建て替えなどで道路の境界が異なっていたりするケースがあります。このようなケースでは、物件の資産価値が落ちることがあるので注意が必要です。

POINT.4 登記簿を閲覧しておこう

物件は販売図面を見ただけでは、問題は見えてきません。専門家に依頼するのも一つの手ですが、法務局に訪れて登記簿謄本を見るというのも問題を回避する方法の一つでしょう。

なお、登記簿は誰でも閲覧することができます。ただし、登記簿を閲覧するためには、土地の配置番号である地番と建物の配置番号である家屋番号が必要になります。住所だけでは調べたい物件を検索することができないのです。

地番を調べるためには予め所有者に聞くのが手っ取り早いのですが、購入検討段階ではなかなか難しいもの。Googleマップなどで購入予定の物件の配置を覚えて、公図と呼ばれる地番が振られた地図を見て、地番を検索しましょう。公図を調査すれば、土地の形状もわかりますし、道路と土地がどのような状態で接しているのか、接道義務が果たされているのかを調べることも可能です。

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