格安物件はライフラインに要注意なワケ | 不動産投資を考えるメディア

格安物件はライフラインに要注意なワケ

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格安物件はライフラインに注意せよ│画像

格安物件を狙って不動産投資を行う人が増えています。しかし、格安物件で特に注意したいのが下水道やガスなどライフラインの有無。ライフラインが整っていないためにかえって余計な費用がかさむケースもあります。今回は物件にライフラインが整っているかのチェックポイントをご紹介します。

築古物件はライフラインが整っていない場合も多い

木造建築で築30年40年以上の築古物件になると、ガスや下水道などのライフラインが整っていない物件も多いものです。最近では入居者も選ぶ目が厳しくなっていますので、そうしたライフラインが整っていない物件は敬遠されがちです。

表面的な利回りにとらわれず、物件を正しくチェックするには、どのようにライフラインを調査すればいいのでしょうか。

まずは上水道の調査です。現地調査に行ったときに、敷地内に水道メーターがあるかどうかを確認します。水道メーターには青いフタがついているので一目瞭然です。このメーターのフタに書かれている数字が上水道の配管口径になります。

アパートやマンションの場合、物件全体で水道料を計算し、各部屋に割り戻す方法を取っている場合と、口径で一括して計算し、大家さんに請求がくる場合と様々なので正確に把握しておきましょう。一括請求のケースでは水道料金が数十万円もかかったという事例もあります。

上水道が物件の前面道路に引き込まれているかどうかは、物件のある市町村の水道課や水道局に行って調べることができます。ただし、個人情報の関係もあるので所有者でなければ開示するのは難しいかも知れません。

ちなみに、水道管の引き込み料金は公道からの引き込みの距離によって計算されます。数十万円から数百万円かかる場合もあるので注意したいところです。

浄化槽を変える費用はバカにならない

古い物件によくある下水施設が浄化槽です。浄化槽は個別の下水処理場のようなもので、複数回の点検と年に1〜2回の清掃が必要になります。依頼する業者が悪いと年間で10万円近く費用がかかる場合もあります。

物件周辺に下水施設が埋設されると、自治体から「浄化槽から下水道に変えろ」という要請が来ることもあります。しかし、浄化槽の撤去工事と下水道の直結工事で100万円近く費用がかかるケースもあるので注意が必要です。

下水道の埋設状況を調べる場合は、各市町村役場で確認することができます。東京23区では、下水道埋設状況は次のサイトで調べることができます(http://www.gesuijoho.metro.tokyo.jp/semiswebsystem/)。

現地調査で調べるポイントは、前面道路にマンホールがあるかどうかが一つのポイントになります。ただし、実際に下水道が物件に引き込まれているかどうかはそれだけではわかりません。近隣住民に聞いてみたりするとわかる場合もあります。

下水道が引き込まれていない場合、浄化槽を使うことになりますが、維持費用などがかかることを考慮しておきましょう。全国平均では3万〜5万円が相場です。見積もりを取るときには必ず相見積もりを取ることにしましょう。なお、下水道の引き込み費用は一般的に約50万円ほどになります。

ガスが引き込まれているか確認する方法

最後にガスが引き込まれているかどうかを確認します。現地調査ではプロパンガスか、それとも都市ガスかを確認してみましょう。プロパンガスの場合は、敷地内にガスボンベが設置してあるので一目でわかります。都市ガスの場合、前面道路や宅地内の配管、口径などの調査は東京ガスのガス本管埋設状況確認サービス(https://mapinfo.tokyo-gas.co.jp/dokaninfut/k_main.asp)で無料公開されています。都市ガスの引き込み費用は水道管同様、公道からガスを使う施設がどのくらい離れているのかで決まってきます。通常20万円前後かかります。

給湯器の費用は自分で捻出することも可能ですが、ガス会社を変えて新たに契約することで給湯器を無料でリースすることもできます。

まとめ

インフラがきちんと整備されているかどうかは後の物件の維持費用に関わってくる重要な問題です。格安物件を購入する際はライフラインにも注意するということを忘れずにチェックしておきましょう。

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