安い物件にはウラがある?任意売却の仕組みとメリットデメリット | 不動産投資を考えるメディア

安い物件にはウラがある?任意売却の仕組みとメリットデメリット

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不動産の物件情報を見ていると、「任意売却物件」と書かれていることがあります。普段生活しているとあまり耳にする機会はありませんが、不動産投資に関わる人なら知っておいて損はありません。自分自身がローンの返済に行きづまった時にも役に立ちます。

任意売却の仕組みを知ろう

任意売却とは、債権者による同意のうえで担保物件を売ることを言います。

多くの住宅ローンは、購入した住宅に担保を設定します。債務者であるローンの名義人に支払能力がないと判断した時に、債権者である金融機関が裁判所に申し立て強制的に担保設定されている住宅を売るのが「不動産競売」です。

その競売にかけられる前に、金融機関の許可を得て住宅を売却するのが任意売却です。買取希望者と交渉の余地があるため、競売よりも高値で取引できる可能性があります。金融機関としては迅速かつ確実にまとまった返済金が入ること、債務者としては売却先を選べることなど双方にとってメリットがあります。

基本的には通常の売買と同じですが、異なるのは「買い取り価格に金融機関が同意する必要がある」「売り主のほとんどがお金に困っている」という2点です。

借り主に買い取ってもらうリースバック

買い主側の主なメリットは、集客と売却の戦略が立てやすいことです。

特に「リースバック」という取引は、家賃と売却益の両方を狙える手法です。売却後もその物件に住み続けたいという売り主に対し、買取価格から算出した家賃で賃貸します。

クリーニング代や管理費などは元・所有者が負担するのが一般的です。その後、借り主となった元・所有者に資金が貯まったり新たなローンが組めるようになったら、買取価格に一定割合の利益を乗せて売却するのです。出口戦略を重視する投資家にとっては悪くない話と言えます。

一般的に挙げられる任意売却のメリットとして価格の安さがありますが、ここでは強調しません。任意売却の物件を中心に探すというケースより、たまたま意中の物件が任意売却だったというケースの方が多いと思われるからです。

相場より明らかに安い物件には何かウラがあることが多いのですが、任意売却がその理由になり得るということを覚えておきましょう。その場合、次のようなデメリットを納得したうえで購入してください。

任意売却は通常売買に比べてスピード感に欠ける

任意売却は仕組み上、買い付け申込から実際の契約までに日数がかかります。全ての担保権者に対して、その価格で売っていいかどうか決裁をもらう必要があるからです。そのため、拒否されるリスクもあります。

通常の売買では、売り主に欠陥の修理などを請求できる瑕疵担保責任がありますが、契約で無くす(免責する)ことができます。任意売却では、売り主に責任を負うだけのお金がないため、免責となるのが一般的です。

現況有姿というのもよくあります。これも売り主に修繕や物品の処分などをする余裕がないためです。任意売却物件を買おうとする際には、これらの点に注意する必要があります。

まとめ

任意売却物件は、一般的にローン返済が苦しくなった人が住宅を売却するというもので、金融機関の同意が必要になります。

売り主に賃貸したり、数年後に売却しやすいといったメリットはありますが、「引き渡しまでに日数がかかる」「瑕疵担保免責になることが多い」というデメリットもありますので、購入の際はメリット・デメリットをよく把握した上で判断するようにしましょう。

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