儲かる不動産投資物件を探す5つの方法 | 不動産投資を考えるメディア

儲かる不動産投資物件を探す5つの方法

儲かる不動産投資物件を探す5つの方法

不動産投資を始める際、最初のハードルは「物件をどのように選定するか」ということになります。不動産投資は物件次第で9割方は成功するか失敗するかが決まるとも言われます。そのため良い物件の探し方がとても重要になってきます。不動産投資を始めたばかりの初心者投資家は、物件選定が投資のための視点ではなく、「とにかく何でもいいから買いたい」という考えになりがちです。そのような状態に陥らないためにも今回は物件探しのコツや注意点をご紹介したいと思います。

【1】不動産会社と懇意になる

まずは物件情報を調べるために情報収集先を厳選しましょう。物件紹介サイトがいくつかあるので、その中から物件を選んで不動産会社にアプローチをします。ここで重要なのはインターネット上に掲載されている収益物件情報には、「良い物件がない可能性が高い」ということです。掲載されている物件の多くは、なかなか買い手が見つからない物件であったり、価格的に魅力的であっても実は「難アリ物件」であったりします。難アリ物件とは、例えば、一度取り壊したら二度と建てることができない再建築不可の物件だったり、極端に狭すぎたりする狭小住宅・変形などです。インターネット上に掲載されている物件は、投資対象になりにくいものが多いと言われています。重要なのは、物件を掲載している不動産会社といかに繋がるかということです。不動産会社は、インターネットに掲載している物件以外に実は多数の優良物件を抱えています。これらは未公開物件と呼ばれており、不動産会社のお得意様などに優先的に紹介されるケースも少なくないのです。そのため、今後投資予定のエリアや物件タイプに強い不動産会社と懇意になっておけば、目的の物件を紹介される可能性も自ずと高くなります。

【2】悪徳不動産会社に注意!

気をつけなければいけない点として、不動産会社の中には、投資家の無知を利用して騙すような行為をする業者も存在するということです。例えば、「おとり広告」という手法があります。インターネットを見て掲載されている物件に問い合わせをすると、「あの物件は、売れてしまったから違う物件を紹介します」と言って、業者が売りたい物件を勧めてくるという手口です。その紹介された物件が投資対象として本当に素晴らしいものであれば問題はないのですが、そのような形で紹介される物件の多くはロクなものがないというのが実情です。嘘をつくような不動産会社と付き合うのは極力避けましょう。基本は自分と相性の良く信頼できる不動産会社を見つけるということです。相性がいいというのは、例えば問い合わせのレスポンスが早いとか、こちらの状況に合わせて適切に対応してくれるなど、自社の都合ばかりでなく客の立場にもなって親身に対応してくれるかどうかなどもポイントになります。

【3】将来人口が増加が見込める地域を選ぶ

既に人口減社会を迎えている日本ですが、三大都市圏(東京圏・名古屋圏・大阪圏)などは人口が減少するスピードが比較的緩やかで、賃貸需要も急激に減るということはないと言われています。ただし、三大都市圏では、物件の価格自体が高くてなかなか購入できないということもあるでしょう。そこで、三大都市圏の中でも再開発が進んでいる地域を狙って物件を選定していきます。再開発が進んでいる地域では、人口が増えていて、賃貸需要も旺盛な上に、物件も安いという投資の条件が揃っていることがあります。
また、過去に人気のあったエリアを狙うというのもいいでしょう。例えば、10年ほど前は、札幌の物件も人気でしたが、次第に利回りが低くなってきて人気がなくなりました。人気がなくなってから物件の価格が大きく下がり、利回りも高くなりました。新築物件も多くなり、現在では再び人気が出ています。こうしたエリアを狙うというのもいいでしょう。

【4】そのエリアにあった間取りを考える

不動産投資では入居者を誰にするのかターゲットを絞り込むことも重要です。入居者のターゲットが絞り込めていないと、購入する物件の間取りにも影響を与えるからです。例えば、所得が低い単身世帯が中心のエリアに、家賃の高い豪華なファミリータイプの物件を購入してもなかなか入居者を埋めることは難しいでしょう。このようなエリアで不動産投資を行うのであれば、多少築年数が経過していても、旗竿地(はたざおち)のように周囲に建物が立っていて日当たりの悪い場所でも、駅から近くて寝ることができれば問題ないのです。逆にファミリー層が多いエリアや、主な交通手段が車になるエリアでは、間取りも広い物件に需要が高まりますし、入居者の世帯数分、駐車場がある物件の方が喜ばれるのです。

【5】売り急ぎ物件を狙う

不動産会社と懇意になることで、掘り出し物の物件を紹介されることもあります。例えば、相続などの理由で売主がすぐに現金が欲しいというケースでは、値引き交渉次第で市場価格よりも安く物件を入手することができます。その地域の地主に太いパイプを持っている地域密着型の不動産会社などではお得な掘り出し物の物件が入手できる可能性もあるということです。

まとめ

不動産投資は、収益を上げられる物件かどうかの見極めが成功の鍵を握ります。そのためには良い物件情報が得られるような仕組み作りが必要不可欠です。不動産会社と懇意になっておくことも大切ですが、自身が投資をする街の情報や入居者の情報も合わせて調査しておくことが必要になるでしょう。

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