初めてのマンション経営。初心者でもうまく運用するコツとは? | 不動産投資を考えるメディア

初めてのマンション経営。初心者でもうまく運用するコツとは?

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初心者トレードのイメージ

一般の会社員でなじみのある不動産投資といえばマンション経営ではないでしょうか。
特に新築のマンションは事前の修繕や改装の必要がないため、初心者でもスムーズに入っていける投資商品だと言えます。マンション経営というと節税効果、生命保険効果、年金効果などが思い浮かびますが、それはあくまでメリットであり、運用の手助けにはなっても、直接改善できるものではありません。逆にリスクとうまく向かい合うことが運用をうまく行うヒントになるのではないでしょうか。
これからマンション経営を始めようとする人が、どうすれば効率的に運用できるのか見てみましょう。

キャッシュフローを良くする

マンション経営のリスクは空室、家賃下落、金利上昇などですが、それらのリスクはキャッシュフローを改善することで軽減できます。実はキャッシュフローの改善は投資する前から始まっています。

マンション経営を始める時、たいていインターネットで資料を取り寄せたり、セミナーに参加したりすると思いますが、資料を入手する際はその時販売されている物件のパンフレットをなるべく多くもらいましょう。業者によっては2〜3棟くらいの物件を同時に販売しているところもあります。

物件の仕様やデザイン、価格帯のおおよその感覚をつかむ、ということもありますが、「より良い立地の物件を探すこと」が大きな目的になります。極力立地の良い物件を選ぶことで空室リスクを軽減するためです。

空室リスクは軽減できても回避することはできません。賃借人が退去したあと一般的には次の入居者が決まるまでに3ヶ月位はかかるからです。ただ、ずっと入らないという状況は避けたいことですので、なるべく空室率を下げることを考えます。空室率がキャッシュフローの良し悪しに大きく影響してくるからです。そのためにはできるだけ多くの物件の中から、住みたくなる物件を探すことが大切です。

住みたくなる物件を見つける

では、住みたくなる物件とはどういうものなのでしょうか。ポイントは、デザインなどではなく建てられている場所を見るということです。デザインや内装は変えられますが、場所は変えられないからです。

新築マンションであれば設備などはほとんど変わりませんので、立地だけを見ます。最寄り駅から徒歩で7分以内であれば問題ないでしょう。その距離の物件がどうしてもない場合は10分位までは広げてもいいと思います。ただ、15分になると避けたほうが無難です。周りにアパートや一戸建てが多くなりますので、家賃競争になった時にどうしてもアパートに負けてしまうからです。例外として、近くに大きな大学があるなど、明らかに単身者のニーズがある場合は駅からの距離はあまり考えなくて良いでしょう。

家賃設定を厳しく見る

次に考えたいのは適切な家賃設定かどうか、ということです。最初はうまく運用できていても最初の入居者の退去と同時に、次は家賃を下げなければ入居者が決まらない、あるいは家賃保証で契約をしても、途中で家賃を大幅に下げなければならない、といった事例はよくある話です。

また、そのようなことがなくても家賃は下がっていくものですから、厳しい目でシミュレーションすることが大切です。家賃下落も踏まえてシミュレーションを考えることで、必然的にキャッシュフロー改善の糸口が見えてくるはずです。

まとめ

マンンション経営でうまくいかなかった、あるいはうまくいっていないと思っている人の事例の多くはキャッシュフローの悪化が多く、その原因となっているのが、家賃の大幅な下落や空室からくるものです。まずはキャッシュフローの改善を念頭に置いてマンション経営を始めることで、いざという時の備えになってくるはずです。

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