賃貸オーナーになって家賃収入生活を成功させる物件選び5つのポイント | 不動産投資を考えるメディア

賃貸オーナーになって家賃収入生活を成功させる物件選び5つのポイント

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賃貸オーナーになって家賃収入で生計を立てられるようになりたい、もしくは今の給料にあと5万円、10万円を家賃収入でプラスして生活を豊かにしたい…そんな方々が最初にしなければならないのが「物件選び」です。
賃貸経営が成功するかどうかのほとんどは物件選びにかかっていると言っても過言ではないので、物件選びを間違うと高い確率で不動産投資に失敗してしまいます。
不動産投資の初心者やこれから投資を考えている方にとって、この物件選びは何を基準にすれば良いのか分からない部分も多いと思います。不動産会社に丸め込まれて買った物件で失敗した、という話を聞くと余計に不安を感じる方も多く、誰でもすぐに理解できる物差しは必要です。
そこで不動産投資の初心者の方であっても失敗しない物件選びのポイントを5つにポイントにまとめました。時代が変わっても通用する保存版として、読んで損のない内容だと確信していますので、ぜひ最後までご一読ください。

不動産のすべてを決める、立地条件

動かない資産と書いて、不動産。その言葉通り、不動産は動かすことができないので「どこにある物件か」というのは非常に重要な要素です。立地条件が良ければ築年数の古いマンションやアパートであっても高い入居率を維持していることは珍しくありませんが、その逆もしかりです。
一般的に立地条件の良い物件とは「都心から近い」「駅から近い」など、交通アクセスを重視した考え方になりがちですが、この立地条件を考える際にはペルソナ(マーケティング用語で誰をターゲットにするのかという人物像を描くこと)を考える必要があります。
例えば、単身者向けのワンルームマンション投資であれば、ペルソナは独身サラリーマンやOL、学生などです。これらの人は職場や学校、そして遊びに行ける利便性を重視するはずなので、「都心から近い」「駅から近い」ことの優先順位が高くなります。
その一方でファミリー世帯向けの物件であれば、「教育環境が良い」「公園など緑が多い」といったように目指す方向性がまるで異なります。
どのペルソナに向けた不動産投資なのかという設定から立地条件を落とし込み、ペルソナの立場になってみて「自分なら住みたいか」を考えるのが最も確実です。

利回りはあくまでも現実に即した数値で判断

収益物件には必ず、利回りの表示があります。年間の家賃収入を投資額で割って求められる数値で、この数値が高いほど収益性が高いと判断できます。
しかしこの利回りには表面利回りと実質利回り、さらに想定利回りといったように名前は似ていますが意味の違う数値があります。
家賃収入という売り上げから何を差し引くかによって利回り計算の結果が変わってくるので、表面利回りではなく実質利回りで判断することをおすすめします。表面利回りの方が表示される数値が高くなるので、不動産会社が物件の利回り表示に用いることが多いのですが、興味を持った物件があった場合には必ず実質利回りも提示してもらいましょう。実際に賃貸オーナーとなった時の手残り(キャッシュフローといいます)は実質利回りに近い数字になるので、賃貸経営の収支をイメージするのには欠かせない指標です。
なお、想定利回りは現在入居者がいないなどの理由で利回り表示が想定の数値であることを示すものです。想定利回りで表示されている場合は、その数値の妥当性、根拠についても不動産会社に尋ねてみてください。

セキュリティ、防災

アパートやマンションの賃貸物件ではセキュリティや防災(耐震性能)に入居者が高い関心を持っているという傾向があります。女性の一人暮らしやファミリー層であればなおさらで、オートロックやモニターホン、さらに警備会社によるセキュリティシステムなども検討材料になります。
この傾向は今後もさらに強まると見られているので、投資物件のセキュリティや防災の性能も重要なチェックポイントです。

集客力のある住宅設備

上記のセキュリティについても住宅設備の一種ですが、それ以外にも賃貸物件として集客力の高い住宅設備がいくつかあります。
代表的なものは浴室暖房(乾燥)や温水便座で、最近の賃貸住宅では多くの物件に備わっています。
もうひとつ、今後の需要が高くなると見込まれているのが宅配便の再配達問題でクローズアップされている「宅配ボックス」です。ネット通販を利用する人は年々増えているので、賃貸物件の設備として十分検討する価値があるでしょう。
築の浅い物件であれば当たり前のように備わっている設備かも知れませんが、値ごろ感から築10年以上経過している収益物件を狙う際には意識しておきたいポイントです。

中古物件は共用部分のチェックをお忘れなく

既存のアパートやマンションなど中古物件を購入する際には、現地調査が欠かせません。物件の外観や周辺環境、交通アクセスなどに注目する人は多いのですが、ここでもうひとつ注目したいのが「共用部分」です。
廊下やエントランス、エレベーター、非常階段などのスペースには、その賃貸物件のカラーが如実に表れます。エントランスに投げ込みチラシが散乱しているということからは管理会社の巡回頻度が低いことや、入居者のマナーが良くないことが窺えます。廊下や非常階段などに私物が置かれているのが常態化しているということは、入居者同士のトラブルが起こりやすいことも想像できます。
中古物件投資をお考えの場合は、ぜひ現地調査で物件の共用部分にも注目してください。

まとめ

この記事で解説した物件選び5つのポイントには、順序にも意味があります。重要度が高い順に並べましたので、立地条件や利回りはその中でも特に重要なポイントであると理解してください。
一見すると難しそうに見える賃貸物件の選び方ですが、この5つのポイントをクリアしている物件であれば家賃収入の高低に差が生じることはあっても失敗する確率はぐんと低くなります。物件選びを間違えなければ不動産投資は決して難しいものではないので、このポイントを押さえつつ夢の家賃収入生活を実現させてください。

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