【アパート1棟 vs マンション1部屋】最初に投資するならどっち? | 不動産投資を考えるメディア

【アパート1棟 vs マンション1部屋】最初に投資するならどっち?

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不動産投資をはじめる際、まずはマンションの区分所有から始めてみようという人と、最初からアパートの一棟所有しか考えていない人がいると思います。そこでマンション経営・アパート経営にはそれぞれどういったメリット・デメリットがあるのか、特徴を比較してみました。

アパート経営(一棟)

一般的に建物一棟+土地を所有します。表面利回りはマンションと比べて高めで、複数戸の経営となるため管理の手間はかかる分、効率よく家賃収入が得られるのがアパート経営の特徴です。
土地を所有できるのは大きなメリットですが、建物のみにかかる減価償却費を利用した節税効果は得られにくくなります。さらに、木造アパートは老朽化が早く、シロアリ被害のリスクもある他、火災や地震・台風などの災害にも弱いため、マンションと比べて天災リスクや修繕費、また防犯面でのリスクや管理コストは高くなりがちです。
特に中古アパートの場合は、フルリフォームやリノベーションも視野に入れた上での投資判断も必要になります。

メリット デメリット
利回りが高め 老朽化が早い(修繕コストが高い)
アパートローンが組みやすい 自己管理をしない場合、管理会社を探す必要がある
レバレッジを効かせた投資ができる 立地面ではリスク分散しにくい
入居率はトータルで計算できるため、空室リスクは低め 出口戦略が立てにくい(売却しにくい)
多くの部屋を一度に運営できるため効率がいい
土地も所有できる

マンション経営(区分)

1部屋から区分所有ができます。自己資金はある程度必要ですが、管理の手間はかかりにくく節税効果もあるため、初心者やサラリーマンの副業として始めやすいのがマンション経営の特徴です。
入居者次第で収益は0か100になるため、収益物件としてのリスクは高く、金融機関からの融資も当然受けにくくなります。利回りは管理費・共益費・修繕積立金がかかるため低めになります。1部屋のみの所有の場合は空室になると赤字になる場合もあります。そのため、収益目的ではなく税金対策として所有するサラリーマンも多いです。
マンションは既に管理会社と提携しているのが一般的で、手間のかかる業務を管理会社に委託しやすく、さらに設備等の耐久性の面でも価値が落ちにくいため、老朽化が進みやすいアパートと比べて長期的な運営や売却がしやすいというメリットがあります。

メリット デメリット
長期投資ができる 利回りが低め
別の場所で複数所有すればリスク分散できる 融資が受けにくい(担保物件に使えないことが多い)
管理の手間が掛かりにくい 管理費・共益費・修繕積立金などランニングコストが高い
出口戦略が立てやすい(売却しやすい) 募集の際、他の部屋との差別化が難しい

まとめ

不動産投資はよくミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、収益性や各種リスク、管理の手間などから考えると、金持ち大家を目指すならハイリスク・ハイリターンなアパート経営、税金対策目的や手軽さといった面ではローリスク・ローリターンなマンション経営と言えるかも知れません。
昨今、都市部では大手デベロッパーによりアパートが乱立しており、地方都市では少子化が進むなど地域や物件選びは非常に難しくなっています。アパート経営もマンション経営もそれぞれメリット・デメリットがありますので、自分の投資目的に合った最適な物件を探してみてください。

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