不動産投資を始める前に!買っていい物件、買ってはいけない物件 | 不動産投資を考えるメディア

不動産投資を始める前に!買っていい物件、買ってはいけない物件

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20190304
不動産投資の初心者の方にとって、明確に「買って良い物件」「買ってはいけない物件」が分かれているのをご存知でしょうか。

不動産投資では「マンション」「アパート」「戸建て」「土地」が主な投資対象となる物件ですが、最初の物件選びはその後の成功と失敗の分かれ道となります。不動産投資の初心者が最初につまずきがちなのが、この物件選びです。

しかし、不動産投資の初心者の場合、上記物件のどれを選べばいいかなんて全く分からないという方もいらっしゃるかと思います。

そこでこの記事では、初心者の方が不動産投資を始める前に知っておくべき「買って良い物件」「買ってはいけない物件」をご紹介します。

特定の会社が販売する物件を勧めるような話ではなく、不動産業界を知る筆者だからこそお伝えできる不動産投資の基本や真実に触れる内容ですので、ぜひ最後までお読みいただけると幸いです。

初めての不動産投資でオススメの買って良い物件

一口に不動産といってもその種類は様々なものがありますが、不動産投資が初めての方にオススメできる物件を絞り込むのは実は簡単です。

不動産投資が初めての方で買って良い物件は、「都内の中古ワンルームマンション」一択と言っても過言ではありません。ポイントは、「都内」「中古ワンルームマンション」の2点です。

では、なぜ都内の中古ワンルームマンションを不動産投資の初心者にオススメするのか、まずは投資物件として中古ワンルームマンションを購入するメリットをご覧ください。

〈中古ワンルームマンションにするメリット〉
  • 安く購入できるため、初期投資額を抑えられる
  • ローンで購入しても十分に返済できる額である
  • ローン返済額が低いため、空室や滞納が起きてもローンが未払いになりにくい
  • 部屋自体がコンパクトなため、修繕費などが安く済む
  • 鉄筋コンクリートなので長期投資が可能
  • 所有物件数を増やしやすい
  • 物件を複数持つことで分散投資になる

ただ、単なる中古ワンルーム物件ならどこにでもありますので、もう一つのポイントとして「都内」に物件を持つことのメリットも見ておきましょう。

〈都内で物件を持つメリット〉
  • 人口密集エリアのため、空室リスクが極めて低い
  • 賃貸需要が高いため、郊外より高い賃料設定が可能
  • 都内の物件だから資産価値が高い

この「中古ワンルーム」と「都内」という条件が満たされることで、初めての人でも安定した不動産投資が可能になります。

ただ、絶対に注意していただきたいのが「新築」を買ってはいけないということです。理由は次の章で解説します。

不動産投資家は見向きもしない買ってはいけない物件

結論から申し上げると、不動産投資で成功している投資家がよく口にする買ってはいけない物件は以下の通りです。

【新築ワンルームマンション】
【新築アパート】
【新築戸建て】

新築の物件を投資用物件として考える不動産投資家はほとんどおらず、買ってはいけない物件と理解しているため見向きもしません。なぜなら、全く採算が合わないからです。

ではなぜ、採算が合わないのでしょうか。

理由はただ一つ「物件価格が高すぎる」からです。
人が不動産を購入する目的は「住まい」「投資」という2つに分けられます。

つまり、不動産の価値を見出すには「住まいとしての価値」「収益用不動産としての価値」ということで分けて考える必要があるのです。

結論として、新築物件は「住まいとしての価値」が高く、「収益用不動産として価値」は低いものです。

そもそも、新築物件を住まいとして購入することにどんなメリットがあるのか考えてみましょう。

〈新築物件を住まいとして購入するメリット〉
  • 賃料のかからない住まいを確保できる
  • 不動産を所有している自信とステータスが得られる
  • ライフスタイルの変化にもリノベーションで対応可能
  • 設備が最新であるため不自由のない生活が可能
  • 駅近も選べる
  • いざとなれば人に貸せる
  • 建物や設備の劣化や不具合など中古物件特有のリスクが無い

中古ワンルームマンションを投資物件として購入するメリットも先ほど述べましたが、それと比べて住まいとして新築物件を購入するメリットは心理面やライフスタイルに関わるものがメインです。収益性に関連するメリットはほとんどありません。

もちろん新築物件に資産価値は無いわけではありませんし、不動産市場が高騰すれば資産価値が高くなることもあります。

ただ上記の通り、新築物件は主に住まいとして利用価値の高さを見出すものであり、収益用不動産として捉えると価格面や収支面でのメリットがないないため、真っ先に買ってはいけない物件として見られるのです。

新築物件が嫌厭される理由

さて、「新築物件は高い」「新築物件は投資に向かない」とは申し上げましたが、これらはあくまで「投資として見たとき」の話です。

住まいとして購入するのなら、仮に物件価格が高くても、立地や設備、デザイン、周辺環境などが気に入って購入するのですから、その人にとっての物件価値は高いものとも言えます。

では、投資として見たときになぜ「物件価格が高い」「投資に向かない」と嫌厭されてしまうのでしょうか。

それは「マージン」という存在です。

そもそも中古物件と新築物件では、その価格の決まり方が違います。

中古物件
市場価格を参考にして売却できる価格を設定する
新築物件
建築費用に一定の儲けを乗せて市場価格から乖離しない価格に設定する

つまり、新築物件は建築費に広告費や人件費、利益などを乗せた価格となっており、中古物件は余計な費用などが削がれた価格で売りに出されているということです。

こういった事実を知らない人は意外と多く、そのため「不動産投資で失敗した」という人が後を絶ちません。

明確なデータがあるわけではありませんが、一般的に新築物件は市場価格の3~5割増しと言われています。

仮に安い新築物件が出回っていたとしても、そこには必ず販売会社の儲けとなるマージンが乗っている、もしくは販売に失敗して投げ売っている質の悪い物件という可能性があります。

どちらにしても、新築物件を投資対象として見るべきではありません。

不動産投資の初心者なら安くて負担の軽い物件から始めよう

もしかすると、身近に新築ワンルームマンションで不動産投資を始めた人がいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、その物件の収支計算をすれば、おそらく不動産投資とはほど遠い状態である可能性が高いのではないでしょうか。

その根拠として、以下の記事では「新築物件で不動産投資を始めた場合の詳細なシミュレーション」を解説しています。なぜ新築物件で不動産投資を始めるべきではないか、よく分かるシミュレーションとなっています。

新築ワンルームでも成功する?不動産投資30年シミュレーション
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不動産投資初心者の方は「シミュレーションが大事!」という言葉を何度か耳にされたことがあるのではないでしょうか。しかし「シミュレーションって何を...

ここまで新築物件で不動産投資をオススメできない理由を中心に、買ってはいけない物件を解説してきました。

ただ、不動産投資が初めての方が買ってはいけない物件は、他にも「地方のアパート」「競売物件」「トランクルーム投資」などがあります。

どの不動産で投資を始めたとしても共通して言えることですが、そもそも不動産投資は「収支」「法律」「税金」「その他人為的リスク」など様々な知識を身に付けなければなりません。

よって、不動産投資に関する知識がまだ浅い初心者であるうちは、リスクの低い中古ワンルームから始めるのが最もオススメの方法です。

投資の初心者がいきなり知らない国の株を買おうと思わないのと同じで、価格が安く、管理やリスクといった負担が軽い物件から始めるのが、失敗せずに確実な不動産投資を始めるためのステップになるのです。

まとめ

今回は不動産投資の初心者の方にとって、買って良い物件と買ってはいけない物件を解説しました。

念のためご理解いただきたいのは、「全くの無知」なら不動産投資自体を始めるべきではありませんし、不動産投資にも様々な手法があるため、本来は何が正解と一つに絞れるものでもありません。

とはいえ、ある程度不動産投資について勉強し、いざ不動産投資デビューするのであれば、やはり都内の中古ワンルームマンションがおすすめです。

ご注意いただきたいのは、都内の中古ワンルームマンションは需要が高いため、物件があまり多くありません。そのため、つい収益性の低い物件の購入を検討してしまいがちですが、株などと違い、不動産は簡単に売り買いできないことは覚えておきましょう。

都内と言っても全く物件がないわけではなく、探し続ければ必ず優良物件を見つけられます。焦らずに収益性の高い物件が出てくるのを待つようにするのも不動産投資で成功するための大事な要素と言えるのではないでしょうか。

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