学生アパートが危ない!?今から考えておきたい2018年問題 | 不動産投資を考えるメディア

学生アパートが危ない!?今から考えておきたい2018年問題

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学生寮イメージ

2017年の不動産業界を振り返ると、不動産バブルの活気は市場を賑わせ、同時に業界全体のIT化が進んだ年でもあり、他にも民法改正による消費者保護が話題になったりと、比較的明るい話題が多かった年だったと言えるでしょう。

さて、2018年もそんな明るい話題で迎えたいところですが、今年からは人口減少問題に向けて本格的に戦略を考える必要が出てきそうです。
これまでにもY2Kと呼ばれた「2000年問題」を始めとして、日本は様々な社会的リスクを乗り越えてきましたが、今回は2018年というまさに今年から始まる問題について考えてみたいと思います。

2018年問題とは?

2000年問題以降の日本は、人口減少が始まった2007年問題や2008年の大量の国債償還問題、2011年の地上デジタル放送への切り替えによる問題など、過去のツケが一気に降りかかったかのようなリスクを何とか乗り越えてきました。そのせいか、いつの間にか問題が解決していたという感覚の方も少なくないのではないでしょうか。
しかしながら、今年2018年以降は人口減少問題と改めて向き合っていかなければなりません。

そもそも、2018年問題という言葉を聞いたことはありますでしょうか。
簡単に申し上げると、「2018年以降から18歳人口が減り始める」という問題なのですが、特に懸念されているのは「大学の閉鎖が加速するかもしれない」ということです。
これが何を意味するのかと言えば、巡り巡って一部の不動産オーナーへの打撃となる可能性があるかもしれないのです。

日本私立学校振興・共済事業団が定期的に発表している「私立大学・短期大学等入学志願動向」では、平成29年度までの入学定員充足率を確認することができますが、地方都市、特に四国の私立大学の充足率は平成28年度で88.48%となっており、平成29年に91.89%と多少の回復は見られるものの、全国でも非常に深刻な状況です。
また、文部科学省の廃止大学一覧では平成22年以降に廃校となった大学を公表していますが、毎年10校以上の大学が廃校となっており、2018年以降も更に廃校となる大学が増えるのではないかと言われています。
更に、総務省統計局や国立社会保障・人口問題研究所が公表しているデータによると、平成32年以降の0~14歳までの人口推移予測が発表されていますが、恐ろしいことに5年毎に約100万人ずつ減少するというデータとなっており、平成27年は約1600万人いた14歳までの人口が、平成47年には約1100万人になっているのです。
日本の総人口も今より1000万人以上少ない1億1千万人ほどです。

こういった、確実に襲い掛かる日本の人口減少問題の中でも、特に若い世代の減少によって毎年定員割れを起こしている大学の閉鎖が、これまで以上に加速する事を懸念しているのが「2018年問題」なのです。

参考:
日本私立学校振興・共済事業団「月報私学9月号」

文部科学省「新設大学等の情報」

総務省統計局「人口の推移と将来人口」

学生用アパートが危ない!?

先ほど地方の大学の定員割れが顕著であるとお話しましたが、では都市部は大丈夫なのかと言うと実はそうではありません。
比較的都心に近い地域であっても、充足率100%ギリギリの大学が多くなっているのです。
仮にこのまま定員割れによる大学の閉鎖が増加していったとしたら、これまで大学の近くに単身用の格安アパートやマンションを所有していた不動産オーナーにとっては大きな痛手になる可能性があります。

参考資料として、株式会社インサイトインターナショナルが運営するナレッジステーションが掲載する、文科省発表の学校基本調査をまとめた平成28年度の都道府県別大学数があります。
それを大学の多い順に10位まで並び替えてみると、以下のようになります。

平成28年度 都道府県別大学数ランキング(多い順)
東京都 137校
大阪府 55校
愛知県 50校
北海道 37校
兵庫県 37校
京都府 34校
福岡県 34校
神奈川県 31校
埼玉県 28校
千葉県 27校

では逆に、大学数が少ない順に並び替えてみるとどうでしょうか。

平成28年度 都道府県別大学数ランキング(少ない順)
島根県 2校
佐賀県 2校
和歌山県 3校
鳥取県 3校
高知県 3校
徳島県 4校
香川県 4校
岩手県 5校
富山県 5校
福井県 5校

参考:ナレッジステーション「都道府県別大学数 平成28年度」
https://data.gakkou.net/daigaku_h2801/

このように、都心部に近い都市ほど大学数が多く、地方都市には数校しかないことはデータを見ても明らかです。
人口減少と増え続ける大学の廃校を踏まえて今後の事を考えると、学生向けアパートのオーナーは2018年以降の賃貸経営について戦略を練り直す必要があるのは確かだと言えるでしょう。
2018年問題と言うからには今年中に対策を講じる必要があるようにも聞こえますが、今すぐ何かを実行に移さなければ致命的なダメージになるといったものではなく、「今年からじっくりと不動産経営について考え直してみる」程度の感覚で考えると良いのかもしれません。

学生が減ったらどう対処するか?

ここまで大学数の減少がアパート経営に影を落とすかもしれないという話をしてきましたが、ピンチはチャンスという言葉のとおり、ポジティブな思考に切り替えて考えてみましょう。
18歳未満の人口が増えているのなら、逆に増えている年齢層はないのでしょうか。
思い出してみると、日本に滞在する外国人は年々増えており、少子高齢化と言われるとおり、高齢者の数は増える一方です。
つまり、現在所有している物件の借り手のターゲットを外国人や高齢者にシフトできないか、また、他に対策方法はないかを考えてみることです。

外国人や高齢者向けの賃貸となると、一般的にデメリットが目立って語られがちなのですが、メリットもあることを忘れてはいけません。
そこで、外国人と高齢者の別で賃貸に伴うメリット・デメリットをまとめてみましょう。

高齢者向け賃貸のメリット

  • 高齢者向け物件が少ないため需要が見込める
  • 高齢者の入居が増えると入居者間のトラブルは少なくなる可能性がある
  • 通勤通学が不要な高齢者であれば、好立地でなくても借り手が見つかりやすい
  • 住宅セーフティネット制度よって、リフォーム費用や家賃補助等を受けられる可能性がある

高齢者向け賃貸のデメリット

  • 高齢者であるが故に、コミュニケーションや意思確認がとりにくい場合がある
  • 孤独死等により事故物件扱いをされる可能性がある
  • 火災や事故などの安全面で不安が残る
  • 設備等のバリアフリー化で費用が掛かる可能性がある

外国人向け賃貸のメリット

  • 外国人可の物件が少ないため需要が見込める
  • 外国人同士の繋がりがあるため、他の空室に入居者を紹介してくれる可能性がある
  • 帰国まで日数が長ければ中途解約の可能性が低くなる
  • 異文化に触れられる

外国人向け賃貸のデメリット

  • 文化や生活習慣の違いから日本の常識に納得してもらえない可能性がある
  • 騒音やごみ出しルールを守らないなどの可能性がある
  • 言葉が通じない可能性がある
  • 保証人が付けられない可能性がある

主に以上のようなことが挙げられますが、デメリットの部分がどうしても許容できないという場合は、ペット可としたり、リノベーションによりファミリータイプの物件にするのも手かもしれません。
どちらにせよ多少の費用は掛かりますが、先々起こりそうな変化への対策として新たな投資を今から検討してみてもよいのではないでしょうか。

まとめ

先日、少々面白い記事を読みました。
端的に言うと「課題が多いチャレンジこそ、大きなチャンスである」という事だったのですが、つまり課題が多いと誰も手を出そうとしないため、その課題を乗り越えられれば、そのジャンルではもはや独壇場であるという内容でした。
少なくともこれは、今後の日本に差し迫っている人口減少問題の中で、誰も行っていない賃貸経営術を自ら実践する事も同じだと言えるのではないでしょうか。
とはいえ、どうしてもお金の絡む話だとなかなか冒険するには勇気が出ないという方もいらっしゃるかもしれません。
それでも学生ではなく、高齢者や外国人という今後賃貸需要が見込める人々をターゲットにしようと検討するのであれば、自分なりのリスクヘッジを持って臨むべきなのは言うまでもないでしょう。
ただ、課題を乗り越えた時に残るのは、確固たる収益と新たな賃貸経営術を確立した自身の経験と知識なのかもしれません。

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