アパート経営の基本知識~節税と収益があがるコツを知ろう~ | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営の基本知識~節税と収益があがるコツを知ろう~

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集合住宅のイメージ

アパート経営のメリットでよく知られているのは節税です。居住用の住宅ではなく賃貸住宅を建てることで税金が軽減されるからです。ただ、節税できたとしても長期的に収益が上がらなければ意味がありません。せっかく入ってきた家賃が管理費などで消えていくというのはよくある話です。どうすれば上手く収益を上げ続けることができるのでしょうか。

アパート経営で節税できる仕組み

アパート経営をして減税される税金として、所得税、都市計画税、固定資産税、相続税があります。それぞれどのような仕組みで節税できるのか見てみましょう。

所得税が減税される仕組み

サラリーマンの方であれば、一般的には源泉徴収されて源泉徴収票を会社から受け取っていると思います。徴収されている税金の額は収入に基づく計算で引かれています。所得税の減税の考え方としてはアパート経営で発生した損益を本来の収入と合算して税金を減額できるというものです。「アパート経営では損していますから、その分収入が減りますよ」という意味の申告をするのです。しかし、実際に現金を使ってできた損金ばかりでは本当に損してしまいます。アパート経営やマンション経営では、現金を使わない減価償却費やローン返済金の金利を損失として計上できるメリットがあります。

都市計画税、固定資産税が減税される仕組み

土地に賃貸住宅を建てると更地の時と比較して都市計画税と固定資産税が減額になります。都市計画税課税標準額が1/6、固定資産税課税標準額額が1/3になる仕組みがあり、そのメリットを享受することができるのです。

相続税が減税されるしくみ

居住専用ではなくアパートで賃貸経営をすることによって相続税が減額されます。建物だけではなく土地も賃貸物件としてみなされますので、その分も相続税評価額から引くことができます。建物(借家権割合といいます)で30%、土地(借地権割合)で70%減額することができます。計算上はそれを掛け合いますので、更地で相続する時と比べて21%減額される計算になります。

アパート経営で収益を上げるために

節税になる仕組みはわかりましたが、それは税金が減額される、というメリットですから、実際の収支とは違います。収支にについてはしっかり考慮しなければなりません。収支は家賃収入から管理費や修繕費用を引いたものになります。収支がマイナスであれば、せっかく所得税が還付されても意味がありません。最初のうちはいくらか残ったとしても、所得税の減額メリットは年数が経つとなくなってしまいますから、いつかは赤字になります。そこでポイントとなるのが家賃収入です。

収支を良くするために欠かせない市場調査

管理費や修繕費用はそうそう変わるものではありません。そこで収支を良くするために考えなければならないいのは家賃設定です。家賃設定といっても、周辺のワンルームマンションがこれくらいだから、うちはこれくらいかな、という適当なものだと長期的にプラス収支で運用するのは難しいでしょう。この場合まずすべきことは「果たしてワンルームでもいいのだろうか」というところからになります。

立地、間取り、家賃から始める市場調査

市場調査というと難しく感じるかもしれませんが、それほど難しいことではありません。大きく分けて立地、間取り、家賃の3つの観点から考えるといいでしょう。多くのワンルームマンションが主要駅から徒歩5分圏内に建築されるのに対し、アパートは7〜15分、あるいは20分かかるところに建築されます。それくらい離れると周りには一戸建てが多い地域もあるでしょう。そうなると、駅近くの賃貸事情とは全く異なった間取りと家賃設定が必要だということがわかります。そういう地域だとワンルームではなく2DKや3DKを取り入れた方が空室はできない可能性はありますよね。大学が近くにあるからワンルームもニーズがあるなど、そういったところから考えていきます。ただ、初めてアパート経営をする人にとってはなかなか決められないでしょうから、そんなとき力になってくれるのが地域の不動産屋さんなのです。1社だけでなく2、3社聞いてみて判断するのがコツです。

不動産会社が力強い味方になる

間取りを決めるのに地域の不動産屋さんが強い味方になってくれることがわかりました。立地、間取りが決まれば、あとは家賃設定です。家賃の相場はネットなどで調べることができるので、おおよその家賃はわかるでしょう。すでにいくつかアパートを持っているから大丈夫という方であれば問題ないとは思いますが、もし初めて所有するのであればそこで地域の不動産屋さんの登場です。家賃設定のタイミングは間取りのラフ案(手書きの図面)が決まった時期がベストです。間取りを見せれば手書きだったとしても不動産会社は家賃設定ができます。それに後々管理させてもらえる可能性があるわけですから、喜んで協力しくれます。この際も2、3件の不動産屋会社に依頼するのがコツです。同じ立地と間取りでも不動産会社によって月に2000円から3000円違う、なんてことはよくあるからです。

まとめ

アパート経営の節税効果が年々薄れていくことを考えた場合、収支を良くするということはとても重要なポイントです。そのためには、きちんと市場調査をするということが大切なのですが、初めてのアパート経営だとなかなか難しい作業になります。そういった時に力強い味方となってくれるのが地域の不動産会社なのです。地域に根付いている不動産会社と連携してアパート経営をより良いものにしていきましょう。

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