儲かるアパート経営と損するアパート経営。8つの決定的な違いとは?


巷では「儲かるアパート経営の方法!」「失敗する大家の特徴!」といった記事や書籍を数多く見かけます。確かにどれも的を射た解説がされていますが、成功したいなら失敗パターンの逆をやる、成功者の真似をすると頭で分かっていても、なかなか具体的な方法は理解できないものです。

アパート経営には多くのコツがありますが、今回は特に重要なポイントに絞って「儲かるアパート経営と損するアパート経営の違い」についてまとめて解説いたします。

立地

アパート経営に限らず、不動産投資は立地に始まり立地に終わると言っても過言ではありません。立地は駅までの距離や住環境、自然災害に強い地域かなど様々な要素がありますが、総合的に「資産価値の高い立地であるか」が損得を分けます。立地面における儲かるアパート経営と損するアパート経営の違いを見てみましょう。

儲かるアパート経営
交通利便や住環境が良く、賃貸需要も見込める立地
損するアパート経営
駅やお店まで歩いて15分以上かかったり、治安が悪い、低地であるなど

個人差はありますが、基本的には「この土地に住みたい!」と思えるかどうかがポイント。新駅開業などで何もなかったエリアが急激に資産価値を上げることもありますので、立地だけは最初にじっくり検討しなければいけません。

物件価格

物件価格は物件の取得費用だけの問題ではなく、投資したお金の回収期間にも影響します。物件価格が高すぎると利回りが低くなるのです。特にアパートの場合は、積算価格(土地と建物の価値の合計)が土地値に近いほど良いと言われています。つまり建物の価値をゼロと見て、土地価格で売られているアパートなら成功しやすいということです。

儲かるアパート経営
取得費用が安く投資資金も早く回収できる
損するアパート経営
大して収益が見込めないのに物件価格が高い

この後解説しますが、物件価格に対してどれだけ収益を見込めるかが儲かるアパート経営と損するアパート経営を分けます。いくら気に入った物件でも、収支シミュレーションを忘れてはいけません。

計画性や税金知識

儲かるアパート経営と損するアパート経営を分けるのは、物件そのものの問題だけではありません。物件の所有者の心構えも運命を決める一要因です。非常に多いのが、どんぶり勘定でアパート経営を始めて失敗するパターン。本来は物件価格と諸費用、運用後のランニングコストなどに対し、そのアパート経営が十分な収入を得られるかシミュレーションします。ただこの収支シミュレーションをしないまま、アパートを購入する人が後を絶ちません。

儲かるアパート経営
アパート経営を事業と考えて長期的な計画を立て、税金を安くする方法を知っている
損するアパート経営
ローンの返済ができれば良い程度にしか考えておらず急な出費に対応できない

損するアパート経営のほとんどは、修繕費や税金、その他費用を自分の財布から出しているパターンです。ローン返済分くらいしか儲けていないので、急に大きな出費があると限りなく破綻に近づきます。

賃貸需要

そしてもう一つ勘違いされがちなのが「不労所得」という言葉。確かに満室が続いている順風満帆なアパート経営が実現できるなら、それは不労所得です。ただアパートを購入すれば、家賃収入を必ず得られるわけではありません。事前に賃貸需要を調べておらず、空室に悩まされるサラリーマン大家は多くいます。

儲かるアパート経営
賃貸需要を見極め、運用後も空室対策を欠かさない
損するアパート経営
アパートには常に入居者がいるという前提で考えている

賃貸需要は「駅距離」「築年数」「立地」「設備」など、多くの視点で考えなければいけません。駅から多少遠くても、新築なら需要は見込めます。逆に新築でも治安の悪さや利便の悪い立地では賃貸需要は見込めません。物件の所在からあらゆる情報を収集して賃貸需要を見極めれば、最終的な資産価値も見えてきます。

管理状態

きちんと管理された物件と清掃もロクにしてない物件では、入居希望者は間違いなく管理された物件を選びます。また管理が杜撰だと資産価値に影響するため、売るにも売れないアパート経営になりかねません。また修繕履歴の有無も資産価値に影響します。

儲かるアパート経営
小まめなメンテナンスと清潔感が保たれている物件
損するアパート経営
管理が杜撰で空室が目立つ物件

アパートだけでなく、不動産というのは「収益性」「立地面」「管理状態」の3つが資産価値を決めます。「住みたい」と思える物件か、「買いたい」と思える物件かという点は常に意識したほうが良いでしょう。

物件種別

アパート経営で成功している人々は、実に様々な物件で成功を成し遂げています。築古アパートや競売の戸建て、中には倒壊寸前のボロアパートを専門にしている人もいます。ただ失敗の可能性が最も高いのが「新築サブリース」の物件です。いわゆるアパート建築を専門にしている会社が提供するアパートです。

儲かるアパート経営
賃貸や転売などで確実に利益が出る物件かを自分の目で確認している
損するアパート経営
新築でサブリースなら損することはないと勘違いしている

新築サブリースで失敗する理由も様々ですが、大抵は「アパートを建ててサブリースに出せば自動的に収入が得られる」という幻想を鵜呑みにしているケース。サブリースは一定割合の家賃収入を保証するという仕組みです。ただ昨今のサブリース問題を見れば分かるように、実際は家賃を無理やり下げられたりロクにメンテナンスをしてもらえなかったりというトラブルが相次いでいます。

そもそも新築サブリースを専門にしている建築会社の物件は、物件価格が高すぎます。利回りも数%にしかなりませんので、できれば手を出さないのが無難です。

リスクヘッジ

多角的に儲かるアパート経営と損するアパート経営を見てきましたが、収支シミュレーションと同時に考えなければいけないのが「万一のリスクヘッジ」です。分かりやすいところだと、火災や事故に関するリスク。隣家の火災で火が燃え移ったとか入居者の死亡事故などの可能性はゼロではありません。

儲かるアパート経営
リスクに備えて保険に加入したり、将来の修繕などに備えた積立をしたりしている
損するアパート経営
何も備えていないため、いざという時に破綻する

火災や事故だけでなく、アパートは特に老朽化による修繕を行う日がいつか必ず訪れます。アパートオーナーには、安全に住んでもらうための義務が定められていますので、修繕を行わなかったことが原因で住人にケガをさせるなんてことがあれば多額の損害賠償をしなければいけません。リスクヘッジのための保険加入や積立は必ずしておきましょう。

アイディア

最後にご紹介するのは心得のようなものですが、アパートオーナーが常に「儲けるためのアイディア」を持っているかどうかも儲かるアパート経営と損するアパート経営を分けます。具体的な例の一つとして、アパートのデッドスペースや使わないスペースを有効活用するアイディアがあるかどうかは意外と重要です。

昨今は軒下ビジネスといって、ちょっとしたスペースを第三者に一時利用してもらうビジネスがあります。それこそ自動販売機を設置するだけでも、いくらかの収入は得られます。

儲かるアパート経営
アパート経営以外でも儲けられるアイディアを常に考えている
損するアパート経営
アパート経営だけに集中しすぎて視野が狭くなっている

アパート経営のついでに始めた太陽光ビジネスが大成功して、アパート経営から太陽光発電事業に切り替えたという人もいるほど。「アパート経営だから家賃収入で儲ける」とだけ考えるのではなく、どうすればプラスアルファの収入が得られるか考え巡らせることが損得を分けると言っても過言ではありません。

人によっては「アパート経営はあくまで儲けるための一つのキッカケ。常にビジネスアイディアを考えよ!」という成功者もいます。計画性を持って購入から運営、将来の売却に至るまでをしっかりシミュレーションする。アイディアを考えたところで何も思いつかなかったとしても、今回解説したポイントを押さえられていれば、アパート経営も自然と成功に近づくと言えるでしょう。

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