アパート経営の初期費用はどのくらい?構成や諸経費の内訳を解説 | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営の初期費用はどのくらい?構成や諸経費の内訳を解説

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これからアパート経営を始める方にとって、アパート経営は初期費用にどのくらいお金がかかるのか不安に感じている方も多いでしょう。アパートは必要な初期費用が大きくなることから、事前にどのような費用がかかり、トータルで必要な金額がどのくらいになるのか把握しておくことが大切です。本記事では、アパート経営の初期費用について新築・中古の費用の構成や大まかな相場、必要となる諸経費の内訳などお伝えしていきます。

アパート経営の初期費用の構成

まずはアパート経営を始めるのに必要な初期費用の構成から見てみたいと思います。アパート経営は物件価格以外にローンの手数料や不動産会社へ支払う仲介手数料、火災保険料などの諸経費がかかります。

なお、アパートを中古で購入する場合は、土地と建物をセットで購入しますが、新築する場合には土地代とアパートの建築費用が必要になります。つまり、初期費用の構成は新築を購入するのと中古を購入するのとで異なり、それぞれ以下のようになります。

新築アパートの初期費用の構成:
土地価格 + アパート建築費用 + 諸経費
中古アパートの初期費用:
物件価格 + 諸経費

アパート経営の初期費用の相場

アパートの初期費用は基本的に物件価格(新築の場合は土地価格+建築費用)によって決まります。新築については、土地価格はエリアごとに大まかな坪単価が決まっているため、坪単価に延床面積を掛け合わせた額を想定しておくとよいでしょう。

アパートの建築費用は、大まかではありますが構造ごとに以下のように考えられます。

  • 木造の場合:坪単価40~60万円程度
  • 鉄骨造の場合:坪単価50~80万円程度

例えば、坪単価20万円のエリアで200坪の土地を購入し、その土地の上に100万円/坪で50坪の木造アパートを建てる場合、(土地価格:20万円/坪 × 200坪) + (建物価格:100万円/坪 × 50万円/坪) = 9,000万円となります。なお、中古についてはエリアごとに利回りの相場があり、収益価格によって価格が決まるのが一般的です。

利回り8%程度が一般的なエリアであれば、平均家賃6万円/10戸の物件であれば、(7万円/戸 × 12ヶ月 × 10戸) ÷ 8% = 9,000万円といった形です。また、諸経費については、どのようなローンを遣うか、またどのような物件かによっても大きく変わりますが、新築アパートであれば物件価格の7~8%程度、中古アパートなら物件価格の10%程度が相場と考えておきましょう。

新築、中古について先ほど計算した物件を想定するのであれば、アパートの初期費用は以下のように計算できます。

新築アパートの初期費用:
4,000万円(土地) + 5,000万円(アパート建築費用) + 630万円~720万円(諸経費)
= 9,630~9,720万円
中古アパートの初期費用:
9,000万円(物件価格) + 900万円(初期費用)
= 9,900万円

アパート経営の諸経費とは

アパートの初期費用について大まかな相場をお伝えしましたが、その内訳としては、以下のようなものがあります。

  • 仲介手数柳雄
  • 登記費用
  • 税金
  • 火災保険料
  • ローン手数料

それぞれについて詳しく見てみましょう。

仲介手数料

まず、アパートの取得にあたって不動産会社を利用する場合、売買契約時に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、以下のように上限額が定められています。

仲介手数料 = 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税(売買価格400万円以上の場合)

なお、新築の場合は土地価格のみに仲介手数料がかかることになります。

登記費用

次に、アパートを購入すると所有権移転登記や、ローンを組むための抵当権設定登記が必要になります。登記費用とは具体的には登録免許税のことですが、登録免許税は以下のように決められています。

  • (新築・中古)土地の所有権移転登記費用:固定資産税評価額 × 1.5%
  • (中古)建物の所有権移転登記費用:固定資産税評価額 × 0.3%
  • (新築)所有権保存登記費用:法務局の認定価格 × 1.5%
  • 抵当権の設定登記費用:債権金額 × 0.1%

また、司法書士に登記代行してもらうための手数料(司法書士報酬)も支払わなければなりません。

税金

アパートを購入すると、取得時に1回だけ不動産取得税を納める必要があります。不動産取得税の税率は以下の通りです。

土地・建物の不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3%

アパートなどの居住用建物の場合、土地・建物の双方について一定額の軽減を受けることができます。

火災保険料

アパート購入時に火災保険を掛ける場合は火災保険料を納める必要があります。火災保険料については、築年数や物件価格、エリアによって大きく異なります。負担額も大きいためできるだけ早い段階で保険会社に見積もりを取っておくようにしましょう。

ローン手数料

物件を購入するにあたり、アパートローンを利用する場合は手数料を支払う必要があります。アパートロ―ンの手数料は、利用する金融機関によって異なりますが、例えば三井住友信託銀行であれば1件につき75,600円の手数料がかかります。

まとめ

アパート経営の初期費用について構成や諸経費の内訳等お伝えしました。アパートの取得費用は金額が大きいため、本記事でご紹介した内容を事前に調べておき、購入前にしっかり準備を進めていけるようにしましょう。

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