アパート経営のメリット・デメリット一覧まとめ | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営のメリット・デメリット一覧まとめ

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アパート経営とマンション経営は、いわゆる「サラリーマン大家さん」が増えている人気の投資方法といえます。今回はその中でも「アパート経営」にクローズアップしてメリットやデメリットをまとめて紹介いたします。

アパート経営をするメリット

アパート経営をするメリット

アパート経営の主なメリットは4つあります。

  • スタートが低コストである
  • 資産が資産を生む
  • 成功までの道のりが明確
  • 万一の際の安心材料がある

株やFXでは、上記のようなメリットは享受できません。つまりスタートからゴールまでが分かりやすく、比較的にローリスクなのがアパート経営の醍醐味なのです。

マンションより利益を確保しやすい

区分所有マンションの場合、その1戸だけが収益元です。アパートの場合は複数戸あるのが通常ですから、退去が発生しても他の入居者から家賃収入が得られます。

言い換えれば、リスク分散ができるとも言えるでしょう。区分所有は退去すれば利益はゼロですが、アパート経営なら利益ゼロなんてリスクを回避できるのです。

低コストで始められる

サラリーマンの安定した収入がある方なら、数千万円もするアパートの購入費を全額用意する必要がありません。最低でも物件価格の1~2割程度の現金を見せ金として用意して、銀行から融資を受けることでアパート経営を始めることができるからです。

アパート経営の実績を積んでいけば、銀行側から融資を打診されることもあります。まずは1棟のアパートを低コストで始めて、順風満帆なアパート経営を実現させることから始めてみましょう。

資産として活用できる

資産として活用しやすいのも長所です。ある程度経営が軌道に乗れば、アパートを担保にお金を借りるなど選択肢が広がります。経営が黒字であれば銀行から融資を受けやすくなり、次の大規模投資などに役立てることができるのです。

成功への難易度が低め

複数のアパート経営を軌道に乗せてからマンションの一棟経営にステップアップする事業主も珍しくなく、不動産投資の中でも比較的難易度が低いのがアパート経営の魅力となっています。

アパート経営で不動産投資を始めた成功者で多いのが、以下のパターンです。

  1. アパートを1棟購入して不動産投資開始
  2. 所有アパートを担保に融資を受けて2棟目、3棟目と買い進める
  3. キャッシュフローが大幅に増え、さらに現金でアパート購入
  4. 最終的にマンション1棟や太陽光発電に挑戦

簡単に成功できるとは言いませんが、上記を見てそう難しい事ではないのがお分かりいただけると思います。成功までの道筋が分かりやすいというのはアパート経営の醍醐味なのです。

万一の際は損失を保険でペイできる

保険の充実も大きなメリットです。ローンを組み立てるときに団体信用生命保険に加入することで、ローンの支払い中に事故や怪我などで就労が難しくなった場合に保険が支払われるようになります。

自分に万が一のことがあった時を考えて住宅ローンを組めない人多いため、リスクを軽減する制度があることも覚えておきたいポイントです。

建物の地震保険や火災保険の加入はほぼ必須となっていますが、費用は経費として計上できるため、全てが損になるわけではないのも特徴です。

アパート経営のデメリット

アパート経営のデメリット

一方で、アパート経営の主なデメリットは以下のようになります。

空き室のリスク

アパート経営の最も大きなリスクが、空き室リスクです。空き室が多ければ安定した収益が上がらないだけでなく赤字経営の原因となります。利回りは安定して人が入居した際の数字が基準になるため、どれだけ人を呼び込めるかが焦点になります。

土地柄や人口の変化などをしっかり把握しなければ経営自体がデメリットになる可能性があり、黒字を見込めるかどうかある程度確認することも大切なのです。入居者を増やそうと賃料を下げ過ぎると利回りの低下を招き、さらに黒字化が遠のく場合もあります。

経年劣化で支出が増える

アパートを経営していても、年月が経てば建物が劣化していきます。維持費や修繕費を想定しなければ赤字リスクはさらに高まります。

経年劣化は修繕費が増えるに留まらず、見た目の悪 さから入居希望者を遠ざけます。つまり、前述の空室リスクにも繋がる厄介なデメリットでもあるのです。

天災・災害リスク

地震や火事などの災害リスクも見逃せないポイントです。 昨今は特に豪雨や洪水、地震など自然災害による建物の損壊をよく目にするようになりました。

アパートの多くは木造ですから強風で何か物が飛んでくれば破損する事もあります。「火災保険に入っていればOK」と安易に考えるのではなく、場合によっては人の生死に関わるアパートを経営しているのだと心得なければいけません。

売却に時間がかかる

アパートに限らず不動産は売却に時間が掛かることも覚えて置く必要があります。特に駅から遠い場所や、地方で人口が減少傾向の地域では買い手が少なくなります。

希望額で売れないだけでなく、大幅なマイナスになってしまう場合もあります。急いでお金に換える場合はそれなりのマイナスを覚悟する必要があります。

メリットにもデメリットにもなる部分

メリットにもデメリットにもなる部分

アパート経営の中にはメリットとデメリットが混在する部分があります。特に話題になりやすいのが税金の問題ですが、具体的にどういうことか解説します。

【税金のメリット・デメリット】
  • 更地よりもアパートを建てたほうが固定資産税の軽減措置を受けられる(メリット)
  • 同じく相続税も安くすることができる(メリット)
  • 経営が順調で黒字経営になっている場合は所得税が高くなる(デメリット)
  • 【社会情勢によるメリット・デメリット】
  • 不動産はインフレに強いため物価が上がれば不動産価値も高まる(メリット)
  • 人口減少や流出により過疎化が進む場合、資産価値は著しく下がる(デメリット)
  • 【地域情勢の変化によるメリット・デメリット】
  • 大型商業施設の誘致や都市計画の変更があれば資産価値が高まる(メリット)
  • 近所に競合のアパートが増えれば入居率や家賃の低下を招く(デメリット)
  • 大学や工場など施設が閉鎖や移転してしまうと入居率が極端に下がる(デメリット)
  • アパート経営は自分で把握できないメリットやデメリットが多くあります。タイミングに合わせて賃料を見直すことや、売却を視野に入れてより利益を高める工夫は常に必要です。経営者として自分で判断しなければねらないため、不安があればコンサルタントに相談するなど知識を補うことも大切です。

    まとめ

    アパート経営は物件選びが大切です。その基準とすべきは「誰が借りるか」と言ったニーズの見極めです。株など他の投資でも、基本的にはニーズがあるものとそうでないものの見極めが重要です。アパート経営で物件を探す場合は上記の点に注意することを頭に入れておくようにしましょう。

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