物件を高く売るには専任媒介と専属専任媒介がオススメ。その理由とは? | 不動産投資を考えるメディア

物件を高く売るには専任媒介と専属専任媒介がオススメ。その理由とは?

シェアする

物件の査定イメージ

不動産投資の醍醐味はインカムゲインをいかに追求できるかといったところに焦点が当たりがちですが、タイミングによってはキャピタルゲインを得ることも自身の資産を増やしていく手段になります。
もし、駅近、格安、築浅なんて条件の良い物件をたまたま見つけ、不動産業界も活況という事であれば売却を検討してみても良いかもしれません。
ただ、いくら不動産業界が盛り上がっていたとしても高く売れるに越したことはなく、すぐに取引の相手方が見つかるようであれば、それは買い手の考える相場観より安いという事かもしれません。
そこで、数ある物件をなるべく高く売るための方法の中でも、「媒介契約をどうするか」というところにスポットを当てて考えてみたいと思います。

媒介契約3種の基本と違いをおさらい

言うまでもなく、不動産取引においては媒介契約というものが存在します。売買とその相手方を探すことを不動産会社が代わりに行うための契約です。

一般的に、売主が交わす契約のように思われている節がありますが、本来は買主でも媒介契約は可能です。
これは、買主側が不動産情報を入手するにはポータルサイトや不動産会社へ訪れることなどで足り、逆に売主側は購入を検討している人の情報が閲覧できる市場というものがないため、「媒介契約は売主がするもの」という意識が先行しているのです。

そんな媒介契約ですが、種類は3つに分かれています。
それぞれに違いや注意点がありますので、おさらいを兼ねて確認しておきましょう。

専属専任媒介契約

媒介契約の中でも、売主にとって最も拘束力の強い契約です。
専属は特定の会社に属する事、専任は一つの業務を任せる事ですので、契約の相手方を見つけて売買契約を進めることを特定の不動産会社に委託する契約という事になります。
当然、他の会社と媒介契約を結ぶことは禁止されていますし、家族や親せきが自己所有の物件を買いたいと言い出しても必ず媒介契約を行った不動産会社を通す必要があります。
但し、拘束力の強い契約だからこそ、売主へは1週間に1度の業務報告を行う義務があり、契約自体も有効期限は3ヶ月までという上限があります。

専任媒介契約

「専属」という言葉が抜けた契約ですが、多少は拘束力の弱くなる契約です。
基本的には不動産会社に取引の相手方を見つけてもらうように交わす契約ですが、自身で見つけた契約の相手方と個人売買など行うことは禁じられていません。
とはいえ、他の不動産会社へ媒介の依頼ができないことは同じであるため、2週間に1度の業務報告が義務付けられており、契約の有効期限も同じく3カ月までと決められています。

一般媒介契約

上記2つの媒介契約と比べると、かなり自由度の高い契約となります。
極論、「物件を売りたいから広告して」と複数社に依頼すれば、瞬く間に新規物件として業者間に情報が行き渡り、契約の相手方もその日のうちに見つかるかもしれません。
つまり、複数の業者への依頼や自身で見つけた契約の相手方という制限は一切なく、契約期間の上限や下限も厳しく定められていません。不動産会社の業務報告ですら任意となっています。

高く売るために最も避けるべき媒介契約とは

上記3つの媒介契約の違いをご覧いただいて、果たして高く売るためにはどの契約が良さそうかお分かりになったでしょうか。
もしピンとこないようであれば、消去法で「高く売れない可能性があるもの」を除外してみましょう。

売主という立場に限らず、人は行動に制限がかかることを嫌がります。つまり、拘束されることは苦痛でしかありませんから、一見「一般媒介」が最も魅力的に感じるでしょう。
しかし、不動産会社の立場になって考えてみると、自社の利益とするためには自社だけで契約を進めていきたいと思うのが性です。
この時点で売主と不動産会社の間でのジレンマが存在することが分かります。
つまり、一般媒介のような自由度の高い契約の場合、不動産会社側にしてみれば、良いところ「ウチで広告出して買主が見つかればラッキー」という風にしか考えませんので、積極的に買主を探すことはしません。広告を出して他社で決まってしまえば広告費と労力が無駄に消えますので当然の心理だと言えます。

そう考えると、他の2つと比べるまでもなく物件を高く売るために最も避けるべき媒介契約は、一般媒介契約という事になります。
しかしここで、「専任か専属専任であれば、不動産会社が積極的に動くと言い切れるのか」という疑問が湧きます。

不動産売買には必ず人が関わりますので、専任で任されたことで業者が手を抜く可能性もあり得ます。最悪の場合、広告費をケチって自社の入り口に物件チラシを1枚張られるだけなんてこともあるかもしれません。
これらは「専任だから他の業者が手を出すことはできない」という安心感からくるものであると考えると、十分に考えられることなのです。
そこで助けになってくれるのが、「宅地建物取引業法34条」の法令です。

(専属)専任媒介業者は必ず物件を広く知らせる義務がある

「せっかく専任で任せたのに、業者の努力が全く見えない!」なんてトラブルを防ぐために、宅地建物取引業法の34条7項5号では以下のような定めがあります。

「宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、「指定流通機構」に登録しなければならない。」

参考:e-Gov「宅地建物取引業法」
http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=327AC1000000176&openerCode=1#416

法令では、専任媒介とありますが専属専任媒介も含みます。
また、ここで登場する「指定流通機構」は、これは不動産業界の方にも一般の方にも広く知られている「REINS」の事を指します。REINSとは、主に不動産会社が登録して物件情報を探索するシステムであり、個人で閲覧することはできません。専任、若しくは専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、このREINSに登録する義務と、それを売主に報告する義務があるのです。
これを怠ると、罰せられる上に業務改善命令などの行政処分にすらなり得ますので、不動産業者は必ず登録を行います。
また、登録にも期限があり、専任媒介の場合は契約の翌日から7日間以内、専属専任媒介の場合は契約の翌日から5日間以内と定められています。

これで売主側としても、高く買ってくれる買主を広く探すことができ安心できます。
一般媒介では、REINSの登録すら任意ですので雲泥の差と言えるでしょう。
後は、専任と専属専任のどちらにすべきか悩むところかもしれませんが、自身で相手方を見つけられる伝手があるのかどうかで判断すれば良いと言えます。
もし不動産の個人売買に不慣れであれば、どちらにせよ不動産会社に契約事務を依頼することになるでしょうから、無理をせずに最初から専属専任を選ぶという考え方もできますし、「もし不動産会社が怠慢だったら」というリスク回避として専任媒介にしておくのも手です。
どちらにせよ、売り出し価格は最初に常識の範囲内で高めに設定し、専任、若しくは専属専任媒介契約を結んだ不動産会社と二人三脚で買主を見つけるよう努力することが最善の方法だと言えるでしょう。

まとめ

数多くある不動産メディアを見る中で、「専任媒介は不動産業者が必死になるためオススメ」と端的に伝えるものが多くありますが、逆に業者への依存度が高くなる上、拘束力による自由度が下がることについて言及するものはあまりありません。
つまり、不動産会社が怠慢になる可能性について触れるものが少ないのです。
不動産を売却においては、よほどの事情が無い限り高く売れるに越したことはなく、媒介の約束を取り交わす限り、しっかりと業務をまっとうしてもらう必要があります。
「不動産屋に任せればいいや」ではなく、その委任の仕方や不動産会社の良し悪しの判断、どう物件をアピールしていくかといったことは、結局のところ売主側の努力次第と言えるのかもしれません。

各種お問い合わせやご相談はこちら