公務員でも不動産投資は出来る。メリットデメリットと法人化の方法 | 不動産投資を考えるメディア

公務員でも不動産投資は出来る。メリットデメリットと法人化の方法

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不動産投資に興味を持ちつつも「公務員だから不動産投資ができない」と諦めている方は多いと思います。しかし、本当に公務員は不動産投資をしてはいけないのでしょうか。この記事では、公務員でも不動産投資を行う方法について考えていきます。

公務員でも不動産投資はできるのか。

公務員でも不動産投資はできるのか。

そもそも公務員の方が不動産投資をしても大丈夫なのでしょうか。公務員には「副業禁止規定」があります。これは、公務員は公に奉仕するという建前があるので、それにかまけて職務が疎かになってはいけないということと、自分の副業のために公務員としての立場を利用してはいけないからなどといった観点から設けられた規定と言われています。

しかし、不動産投資は「副業」にあたるのでしょうか。実際には、不動産投資はあくまで「投資」であり、届出が必要な場合が多いものの「副業ではない」とされています。例えば、転勤の多い公務員の場合、転勤中に持ち家を誰かに貸して家賃収入を得ることも可能ではあります。

持ち家でなかったとしても、例えば親のマンションを相続したものの、賃借人をいきなり追い出すわけにもいかず、マンションを運営せざるを得ない公務員もいるはずです。その度に「副業禁止規定に違反した」といちいち公務員を免職してしまっては、人員が足りなくなり、行政サービスの低下を招きます。

公務員が不動産投資をするための要件として「事業的規模にならない」「管理会社に委託する」「家賃収入を500万以上にしない」などの要件があります。
事業的規模とは、運営している不動産の数が独立した家屋なら5棟アパート等の集合住宅なら10室を超えることです。これ以下であれば、事業的規模とはなりません。また、物件の管理を自分で行っていると、専業の大家さんとみなされるので、管理会社に委託する必要があります。さらに、家賃収入が年間500万を超えると副業とみなされてしまうので違反となります。
逆に言えば、上記3つの点に注意すれば、公務員でも不動産投資を行えるのです。

公務員が不動産投資するメリット・デメリット

公務員が不動産投資するメリット・デメリット

実のところ、公務員はアパート運営等の不動産投資をするのに有利な職種であるといえます。まず、不動産から得られる賃貸収入はいわゆる「不労所得」です。自分が役所で働いている時にお金が入ってきます。これが株やFXなら大変です。仕事中も頭の中は相場のことばかりで仕事になりません。もちろん空室などのリスクはありますが、店子の募集は不動産屋さんに、物件の管理は管理会社に委託するので、何かのトラブルに対して自分の手間ヒマを掛ける必要が無いのです。

また、公務員は収入に対する信頼性が高いので、銀行からの融資も受けやすいのもメリットの1つです。アパート経営などに代表される不動産投資には、ある程度のお金が必要で、開業にあたって融資を受ける人も多いでしょう。そういった場合にも、公務員であれば他の業種より有利な条件で融資を受けられるケースが多いのです。

反対に、公務員であるデメリットもあります。副業禁止規定があるので、5棟10室を超える物件を扱うことはできず、家賃収入も500万円で頭打ちにしなければなりません。管理会社に委託していれば、その委託費だってかかります。「だからといって公務員を辞めてまで不動産投資に専念するのは怖い」というのが実情でしょう。

しかし、これらの問題を解決する方法があります。それは、「法人化」です。と言っても、自分で自分の不動産を管理する会社を作るのではありません。自分で自分の資産(この場合は不動産)を管理する、「資産管理法人」を設立するのです。こうすれば、不動産投資をしているのは、公務員個人ではなく「法人」に切り替わるので、副業禁止規定に引っかからなくなります。

公務員でも不動産投資を法人化できる

公務員でも不動産投資を法人化できる

法人化すれば、5棟10室を超える不動産投資が可能となり、経費の対象も増えて節税が可能というメリットがあります。しかし、そもそも公務員が自分の資産管理法人を設立してもいいのでしょうか。法人の設立こそ副業禁止規定に反するのでは?と思う人もいるでしょう。実は、いくつかの注意点を守れば、法人化が可能なのです。

まず、公務員自身を設立する法人の代表取締役や役員としてはいけません。公務員法に違反する可能性があります。そこで、奥さんや旦那さんを代表取締役とする必要があります。しかし、そうすると銀行から融資を受ける時に不利になります。銀行は、あくまで「公務員の収入の安定性」を信頼して融資するからです。

そこで、代表取締役を妻(または夫)にしつつも、公務員自身が100%の株式を持つようにしましょう。株式があるということは、必然的に「株式会社」を設立することになります。株式会社の設立にかかる費用は概ね20万円以下です。

次に、本店の所在地を「自宅以外」にしてください。もし税務署等の行政の調査があった場合、公務員の自宅に税務署の職員が調査に入ることになり、あらぬ誤解を招きかねません。レンタルオフィスや、登記可能なバーチャルオフィス等も検討してみましょう。

最後の注意点は「役員報酬」です。公務員自身が役員報酬を受け取ってしまうと、やはり法律に抵触する可能性が発生します。公務員である以上役員報酬を受け取ることはできません。そこで、妻(または夫)の代表取締役に、月々の給与と言う体裁でお金を渡すといいでしょう。大まかですが、上記のような点を守ることで、公務員でも合法的に不動産投資を法人化することが可能なのです。

まとめ

公務員であっても、一定の要件をクリアしたり方法を工夫したりすることで不動産投資が可能です。公務員だからこそのメリットもありますので、興味のある人は諦めずに一度本格的に考えてみてはいかがでしょうか。

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