アパート経営で利回りの計算にかかせない経費の種類  | 不動産投資を考えるメディア

アパート経営で利回りの計算にかかせない経費の種類 

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アパート経営で「毎月」計上する経費

アパート経営で「毎月」計上する経費
アパート経営にかかる費用は毎月、毎年といったスパンの違いがあります。これらを把握することで収支のバランスを考えやすくなります。まず、アパート経営で毎月計上する経費には共用部分の電気代や水道代を「水道光熱費」、管理会社と契約するなら「管理委託費用」、ローンの支払いのうち利子分は「ローン関連費用」、オーナーがアパート経営に関する連絡を行う際の電話代は「通信費」として計上します。
管理会社に託せずオーナーと生計を共にする家族がアパート経営の業務を手伝い、それに対して報酬を支払うなら「青色事業専従者給与」の勘定科目が増えます。ただし専従者に該当するのは、年齢が15歳以上の方のみとなります。弁護士や税理士に業務の委託をしているなら、報酬も費用として計上します。
修繕積立金の計上を年1回とする方もいますが、金額が大きくなるのでオーナーによっては毎月の経費として管理するケースが目立ちます。主な項目は以上で、経費の勘定科目一覧を作成して毎月どの程度の経費計上があるのかを管理します。初めに事業計画を作成したら、その経費枠に対しての増減も確認するとロスを最小限に抑えた経費管理ができるでしょう。
青色申告では最終的に決算をして税務申告をしますので、毎月の経費を総勘定元帳で管理すると1年分の決算作業が煩雑にならずスムーズです。アパート経営の収入源は家賃であり、この家賃をやみくもに増やすことはできません。収入を活かして利益を得るには、経費の管理が重要です。

アパート経営で「毎年」計上する経費

アパート経営で「毎年」計上する経費
経費の中には1年に一度しか支払いが発生しないものもあります。例えば、固定資産税や事業税のように確定申告をしてから、支払う税金関係を「租税公課」として扱います。その他に火災・地震保険は「保険料」として計上します。確定申告の際に決算書を税務署に提出しますので、この際にアパート経営の物件を減価償却します。
経費の中で減価償却の考え方は少し難しいですが、計算式を理解しておけば簡単です。建物自体は経年とともに価値が下がるので、その分を減価償却の費用項目で処理するだけです。一般的には、法定耐用年数と償却率を用いた計算をします。物件の構造によって法定耐用年数は異なるため、所有物件の構造を理解しておきましょう。
そして、アパート経営に関する交通機関の利用は「旅費交通費」です。オーナーの中には毎月の計上が面倒でまとめてしまおうと考える方もいますが、どの交通手段でいくらかかったのか、どのような名目で必要だったのかを1年分振り返るのは大変です。毎日使用する経費ではないものの、最低限月に一回は経費計上の必要があります。
1年に一度しか処理しない経費は、扱いに慣れるまで時間がかかる場合もあります。経費の計上忘れを確定申告書提出後に修正すると、手間もかかって大変になります。ミスのないように経費管理とチェックをしておくと、無駄な手間や時間もかからないでしょう。
固定資産税や保険料の支払いは、支払先から請求に関わる書類が送付され支払漏れが発生するリスクはほとんどありません。考えられるのは、減価償却の計上くらいなので、この点には十分に注意しましょう。

アパート経営で「必要な時のみ」計上する経費

アパート経営で「必要な時のみ」計上する経費
経費の中には一時的にしか使用しないものもあり、その勘定科目は次の通りです。不動産取得税は、租税公課の中でもアパート経営をする物件を取得した時だけ使用します。追加物件を購入してアパート経営をするなら、その時にまた使用する勘定科目です。
また空き室リスクを解消する時や、入居者の退去が事前にわかると入居者募集の広告を出します。新たな入居者が決まれば、仲介手数料が発生します。このように、入居者の出入りで不動産会社に支払う費用は「広告宣伝費」「手数料」という勘定科目で管理します。
あまり使用することのない勘定科目には「立ち退き料」があります。事情があって退去してもらう時に入居者が同意しない場合や、またオーナーの事情で退去して欲しい時に立ち退き料を支払うのが一般的です。常に使用する勘定科目ではありませんが、稀に使うこともあると把握しておきましょう。
突発的に発生する経費は、年に一回しか計上しない経費よりも慣れるのに時間がかかります。疑問に思ったことを合理的に解決するには、税理士などの専門家に相談できる体制作りも推奨されます。
アパート経営の利回りは常に変動しています。取得物件の購入価格に変わりはありませんが、年間家賃と年間経費のバランスで良くも悪くもなるといえるでしょう。空き室リスクなどの対応策を充実させるほか、支出となる経費の管理も適正に行えば利回りの低下を抑えることに繋がります。少額でも積み重なると大きな金額になるので、経費の枠の把握と支出増減の管理は安定的な運用に欠かせない経理処理だと捉えてください。

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