サラリーマンでも損益通算できる!経費を上手く赤字にして節税する方法 | 不動産投資を考えるメディア

サラリーマンでも損益通算できる!経費を上手く赤字にして節税する方法

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不動産投資には節税効果があるとはいえ、サラリーマンなどは給与から自動的に税金を引かれるため、節税の恩恵を受けられないと思いがちです。しかし、実は給与所得者でもしっかりと節税効果が得られるのです。

サラリーマンは不動産投資で損益通算できる

"不動産投資で経費を上手く活用すれば、給与所得者でも節税になる!? "画像1

節税と言っても実に所得税にはたくさんの種類があります。ではどの種類の所得税を節税することができるのでしょうか?

所得税はプラスの資産(収入や現金などの資産)からマイナスの資産(経費や負債など)を引いた金額(課税標準額)が多ければ多いほど税率が上がる累進課税方式を採用しています。

そのため、節税の基本はいかにして経費や負債などのマイナスの資産を上手に活用するかがポイントです。サラリーマンが貰う毎月のお給料は「給与所得」に分類されます。この給与所得と他の所得の赤字部分を損益通算することができるのは、不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得の4つになります。そして他の所得と比べて比較的手間がかからず安定した家賃収入を見込めるのが不動産投資ということで、サラリーマンにおススメされているわけです。

例えば、サラリーマンの給与収入が500万円の場合における給与所得控除額は154万円です。他の控除を計算に入れると、その年の課税総所得金額は500万円―154万円=346万円となり、所得税額は26.45万円となります。

では不動産投資で250万円の収入があり、給与収入と家賃収入の合計収入が750万円で、給与所得控除や不動産投資の必要経費の合計が450万円だった場合はどうでしょう?

課税総所得金額は、750万円―450万円=300万円となり、納める所得税は20.25万円となるのです。所得税の節税額は年間6.2万円になり、確定申告を行えばその差額を還付してもらえます。

不動産投資初年度は経費がかかる!?

"不動産投資で経費を上手く活用すれば、給与所得者でも節税になる!? "画像2

必要経費を増やすとは言っても、ただ赤字にすればいいというものでもありません。上手に必要経費を増やすことで実際は黒字になっているのに、帳簿上だけ赤字にするという方法がありますので安心してください。

では、どのような経費計上の方法がよいのでしょうか?まず賃貸マンションなどの不動産を取得した初年度は、ほとんどの場合赤字になってしまいます。この取得初年度の赤字はどうしても実際の赤字になってしまいますが、これは初期投資ということで仕方のない部分といえます。なぜかというと、確定申告を行う対象期間は毎年1月1日から12月31日までということ、取得初年度には不動産取得税や登録免許税などの経費がどうしても必要となるからです。

家賃収入は取得してからすぐに発生するものではなく、アパートなどが建設される、もしくは購入して入居者が見つかってから発生するものなので、通常は年度の途中から発生します。例えば、7月に取得してすぐに入居者が決まったとしてもその年の収入は6ヵ月分しか計上することができません。1年分を計上できる次年度以降と比較すると、どうしても収入が少なくなります。また不動産取得税は取得価格の3%、登録免許税も固定資産評価額の1.5%程度かかりますので、物件の価格にもよりますが数百万円単位になることが多いです。

このため、取得初年度は大きな赤字になることがほとんどですが、その分確定申告を行って給与所得と損益通算を行えば還付額も大きくなる可能性があります。では次年度以降はどのようにして赤字を計上していけばいいのでしょうか?そこは「減価償却」という費用を上手く活用していきましょう。

減価償却費を上手く使って、節税しよう!

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「減価償却」とは、建物や車などの資産は「時の経過とともに徐々に資産価値がなくなっていく」という解釈の元の計上方法で、対象となる物を取得した初年度にかかった購入費用を全額その年の経費とするのではなく、少しずつかかった費用とする税務上の考え方です。

建物は構造や用途により法定耐用年数が定められており、木造は22年・鉄筋コンクリート造の住宅は47年などと定められています。例えば、4,700万円の鉄筋コンクリートのマンションを購入した場合、毎年約100万円を減価償却費として費用を計上することができるということです。よく誤解しがちですが、減価償却費は返済金とは何の関係もないため実際には支出がなくても毎年費用とすることができます。

それでは、仮に100万円の減価償却費が計上されている場合、不動産所得で50万円の赤字がでていたらどうなるのでしょう?実際には支出されていないお金の減価償却費が100万円計上されていますので、実は手元に50万円の資金が残っています。さらに帳簿上は50万円の赤字があるため、給与所得と損益通算をすることが可能です。すると給与所得を50万円引き下げることができ、所得税の還付を受けることができます。

このように実際には支出していないのですが、帳簿上だけの赤字を生み出すことにより、家賃収入を得ると同時に所得税の節税も行うという一石二鳥を狙うことが可能となります。しかし、このような一石二鳥を狙うためには家賃収入の見込みや減価償却費だけでなく、その他費用の見積もりなど緻密な計算をした上で慎重に行う必要がありますので、じっくり考えてから行うようにしましょう。

まとめ

給与所得者であっても、減価償却費や経費を上手に使うことで節税効果を得ることが可能です。確定申告の必要があるので面倒かもしれませんが、手間を上回る利益があるのでがんばってみることをおすすめします。

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